简单聊下南城都汇系列（下）...接上篇:高九代表：南城都汇踩盘记（上）...

接着上次没聊完的南城都汇4-6期，和前面的1-3期相当雷同的产品、价格不一样，从4期开始，就分化出来了，个性鲜明。

四期，也就是汇尚园。截止目前房龄已经步入10年大关（大概13、14年交房的），但我觉得它算是比较内外兼修的品质组团——虽然住在里面的粉丝没这种感觉。汇尚园是占地最大，绿化最高的组团，占地达到了180亩，因此布局了47栋高层。基础数据放在十年前，我觉得还是比较主流的。容积率约3.75，绿化率则有45%，小区总共有4378户，车位3135个。基本都是总22F的，T4T5户高层产品，当然，也有少量是2T2户的改善产品，有少部分区域是没有做到人车分流的。因为占地面积足够大，因此可以很好地营造园林景观，小桥流水，喷泉水景，加上银杏、桂花、枇杷、柚子等季节性植物，整体搭配得比较好。说到户型，我感觉有点偏改善了，除了86-89平的套二，其他都是大户型，比如135-138平的套三双卫，然后是141-145平的套四双卫，前面提到的T2大平层，则是218-228平的套五户型。小区夹在1、5号线之间，所以不论是往哪边走，都还算合适，其他商业配套也不差，自住生活体验不错，至于学区更不用多说。四期整体来看，我觉得是整个南城都汇里比较偏稳健改善的组团，维护保养尚可，地理位置优越。非要找槽点的话，那么就是北侧临近三环，北侧的1-10栋存在噪音困扰。而且南北外围的一圈（1-10栋，40-47栋），没法直接进入地下车库，搬点东西不方便。说说价格，也许是因为组团本身的优越，所以80多平的套二，当前基本维持在2.2-2.5万，也就是好多还能以200+成交。我认为优质房源下200也是迟早的事，能找到这种捡漏机会，也不可多得。然后130多的大套三，140多的大套四，单价就蹭蹭上来了，整体在2.5-3万之间，所以也是三四百万改善自住的典型买法之一。200平以上的大平层，总价大概六七百万，主打一个随缘。

南城都汇五期，分为北侧的5A汇晴园，南侧的5B汇朗园。汇晴园48栋，汇朗园46栋

，但是别被吓着了，他们的1栋楼就是一个单元的感觉。它俩在产品布局上是很类似的，突出的优点是——1、房龄新，大概14-15年，还不到10年，很多人检索次新+低价，那么五期就当仁不让。2、T2小高层，都是18F的T2产品，这种格局，放在当初谁受得了啊，妥妥的迭代产品，尤其是排除高层的买家，很容易被小高的概念打动。3、主打89平的套三双卫，与此前1-4期只能做套二单卫不同，5期直接升级为套三双卫，虽然户型不方正，次卧较小，但的的确确是套三双卫，在功能性上吊打前辈。不过缺点也很明显，那就是地段稍偏，存在噪音、割裂。五期都在剑南大道的西侧，小区再往西又是铁路线不可越界开发，所以整体就显得闭塞一些，越靠近东边的大道噪音越严重，反而西边铁路还好，就是视野没那么哇塞。最后，从性价比来说，也是凭借其三大优势，使得整体行情与四期旗鼓相当，要么地段好环境好，要么产品好，总得占一样吧。所以现在89平的套三双卫，基本成交单价还是2.1-2.3万左右，折合总价200万左右，这个价格算是近四年新低了，最高的2021年，起码要多花50万站岗。所以话说回来，截止目前，如果预算卡在200万左右，图外部大环境就买四期，图内部产品系就看五期。除非预算明显达不到200，那么就去看1-3期得了。

六期，也就是南城都汇汇彩园，今天一鼓作气写完，免得犯了拖延症。这个组团没啥好说的，总结两个字就是：新，贵，好！单纯从性价比来说，不会很高。六期有多新呢？大概是18、19年交房，地段上又是整个板块最核心的区域，西边的七初锦城校区和南边的府城大道，都有一定“退距”，所以地段是真的好。产品上主打22F的T4高层，包括70平左右的标准套二，93-105-117平的套三双卫，也有少量182平的套四。不差钱的可以考虑六期，自住享受为主，现在套二户型基本单价在2.8万+，总价在200万出头，此时问题来了，总价一样，你选四期还是六期？然后套三双卫的话，总价就来到了300万左右，两万六七的单价，可以和四期正面硬刚，此时还是要对比两方面，一是总预算，二是户型得房率，有兴趣的私我再议。需要说明的是，六期因为次新+地段，租金挺不错，70平套二都能干到4k多，这种地段的租金回报率算是很不错的了。此外，南城都汇的7期是山河峯荟，哈哈哈，说的都不想说了。8期是山河玖璋，故事也很多，可能年底交房，因此复工了，至于二手市场还早，不做详细讨论。