一年时间，均价跌20%。

河北区正面临最激烈的二代产品贬值。

楼市变特卖场，全场大促销。

中铁建西派国印3万3降到2万6，顶层2万3。

中铁建花语津郡，3万2降到2万8，又降到1万9，122平米还送两个车位。

中冶德贤华府，3万3降到2万6，精装修。

中山路1903，94平米两室，最低2.19万/平米，之前卖到2万8。

首创天阅海河、蓝光雍锦府……这都不说了，降的早、跑的快。

二代产品无一幸免，这颗“贬值雷”已经引爆。

这也是天津楼市触底的几个标志之一。

房价跌的很确定，止跌却很焦灼。

究竟跌到什么程度，才能触底？

客观说，干扰因素太多，不是能精准算出来的。

但需要知道，天津楼市触底的标志有哪些。

只要出现或者集齐，即可判断。

新房、二手房、土地、利率，各一个。

新房：二代贬值的风险释放

年初预过警，今年天津楼市有头“灰犀牛”：

二代产品房价贬值，与三代产品价差要拉到15%。

河北区体现的最明显，去年就卖成“全现房”。

房价贵、产品旧，压迫感强烈。

今年贬值最激烈，均价从2万9降到2万3，降了20%。

这才能维持在全区月成交100套以上。

目前，河北区二代vs三代价差在13%左右。

要差到15%，风险才算释放。

只有房价风险完全释放，才能谈触底。

否则，还会存在负反馈，一直拖拽市场。

其它区域同理。

二手房：跌不动了

二手房已成为楼市中的“危险因子”。

一旦业主认头降价，就会踩踏出逃。

“流通的个体，能定义未流通的全体。”

降价成交的个别房源，不但拖拽整个小区，也背刺新房。

去年全年，二手房均价跌了6.5%，今年1-7月，又跌了大概8%。

虽然还在跌，但从5月开始跌幅缩窄，有点跌不动了。

有些房源，价格再跌就超出业主承受范围了。

甚至已经“恼羞成怒，不卖了！”

市区老破小的租金回报率，很多在3-4%的水平，跑赢理财，业主不卖也罢。

大户型偏改善的房源，也几乎到了止损线。

因为再降，就影响业主“卖一买一”，买不起新房了。

二手房价格稳住，房价基本盘才能稳住。

土地：供应量萎缩

一直大量供地，房价就一直卷，没完没了。

要想房价稳定，就得减少土地供应。

海教园是个典型。

2023年就2个盘在售，洋房能卖到2万3；

现在5个新盘，甚至下半年7个新盘，房价又回到1万8。

这个行情下，卖地已经是个“伪命题”了。

2022年开始，天津“卖地量”骤减。

今年上半年比去年同期降了4成。

超60%出让的地块都是城市更新。

现在，城更项目基本都露面了，接下来的卖地量还会保持低位。

这不最近在推介新地块么，卖地压力很大。

但对房价来说，少卖地才能维稳。

利率：两个临界点

第一个临界点：出租回报率高于定期存款利率。

天津平均在2.4%左右，高于1.9%的定期存款利率。

房价下跌—租售比被动修复—跑赢投资—停止抛售—房价止跌。

第二个临界点：出租回报率高于房贷利率。

一旦出租回报率达到3%以上，房贷利率回落到2字头，缺口套利空间就会横空出世。

房产配置的性价比提升，诱导资金进场。

央行已经发文暗示：

“若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”

言外之意，即房价到底，回调结束。

救市尚需重典。

如果实际利率能降到2016年的2.51%，就形成强力护盘，意味着房价触底。

房地产修复分五步：

探底、触底、筑底，复苏、回暖。

当土地、新房、二手房、货币都出现明确标志，才能谈触底。

触底之后，若成交放量，才能完成筑底。

至于复苏和回暖，确实取决于宏观经济是否扭转。

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