以往来说，市区房价“固若金汤”，是个不争的事实。

随着楼市下行，信仰崩塌，核心区的价格也不“保准”了。

今年更甚，认知不断被刷新。

最明显的无疑是河北区。

去年，首创天阅海河、蓝光雍锦府、际华园绿道丹庭已经给市场打了个样。

早降价、早退场。

同区域的项目还想挣扎一下，试图扛住价格或者小幅度降价。

但发现，如果不大刀阔斧，根本维持不住成交量。

于是，大伙儿都不矜持了，开始组团降价。

首先是中铁建花语津郡。

有点像去年的首创天阅海河，降价的消息是一个接着一个。

从3月开始，项目单价就一路走低。

至7月份，推出5套顶层特惠房源，单价降至1万6起。

要知道，当年楼面价才1万5，顶峰时期也是一个3万+的盘，价格已经接近腰斩了。

现在均价稳定在1万9左右，122平米户型还送两个车位。

3月份降价的时候，项目月度成交并没有太大起色。

工抵房出现后，成交量才有所提升。

证明价格降到位了。

看看周边次新房的价格，都和它差不多了。

毕竟是二代高层现房，与次新房的差别并不大。

不仅如此，一街之隔的城投时代之城对它的挤压也很严重。

小高1万5起，洋房1万8起，产品比花语津郡更新。

相当于贴脸开大。

还有两个项目价格扛的很辛苦，现在有点hold不住了。

一个是中冶德贤华府。

2022年下半年，项目刚刚交付不久，精装高层的单价在3万8左右。

之后，项目推出了一部分特惠房，单价降到了3万1。

不过，成交量并没有明显变化，月均个位数是常态。

客观说，中冶德贤华府的规格并不低。

从大门到内部装修，用料都很实在。

主要是“邻居们”都太猛烈了。

拼价格，旁边就是首创天阅海河；拼产品，紧挨着当时的销冠十里观澜。

多少有点生不逢时。

上个月，价格终于松动了，推出5套工抵房。

109平米288万起；134平米358万起；143平米375万起。

单价2万6起，相比之前直降5000元/平米。

最关键的是，涉及房源均为标准层，没有顶底。

降价之后，项目的到访量上来了，据说价格还有商议空间。

另一个是中铁建西派国印。

其实，西派国印不论是价格还是成交量一直都比较稳定。

算是河北区的主力盘。

不过，也没能逃脱降价的厄运。

单价从3万3降到2万6，顶层2万3。

从某种程度上，西派国印受市场大环境的影响较大。

单个项目还好，多数项目降价就会产生连锁反应，很难独善其身。

看7月份成交就知道了，河北区TOP5中，几乎全员特惠。

肉眼可见，河北区正在经历贬值的危机，而且还会持续一段时间。

为什么？

首先，河北区是市区“新产品”的荒漠。

当下是买房市场，产品力至上。

从去年开始，河北区就全员现房销售了。

二代产品“技术贬值”愈发激烈，这些现房交付就已经过时。

能替代他们的产品太多了。

别说市区，周边东丽、北辰的房子又好又便宜，买房人很容易被分流。

一旦后期河北区出现更新一代的产品，二代产品还会受到更大的冲击。

其次，出现在土地供应上。

并不是不想做新产品，实在是卖不出地。

三十五中地块难产，城市更新项目也不多。

相比于红桥、河东，河北区的土地储备量很少。

房子不好卖，地就不好出，不卖地就没有新产品。

而且，河北区所谓的A类地段基本没有供应了。

相比其他五区，河北的地段和产品都相对薄弱，很难吸引增量，地缘的购买力也有限。

虽然，河北区也在极力推动城市界面的升级，同时引入一些重点校。

但，楼市根本上还是要解决供应端的问题。

首要面对的就是产品迭代。

如果新房和二手房不能有所区隔，房价只能向低看齐。

市区大部分面对的是改善，不能提升居住的水准，就很难撬动需求。

做出好的产品，提振买房人的预期，修复房价水到渠成。

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