尽管碧桂园和恒大的名头很响，但在20年前，地产界的主角是“招保万金”。
“招保万金”指的是招商、保利、万科、金地，之所以有此说法，因为这四家公司成为了行业的优秀代表。
攻城容易守城难，更难的是一边攻城一边守城。
20年来，地产行业风吹雨打，风云变幻，今年更是行业最难的时期。一些黑马房企，犹如流星划过，转瞬即逝，但这四家公司仍然位居头部。可以说，这非常不容易。
不久前，四家公司中的金地突然更换了掌门人，64岁的凌克因身体原因辞去了金地集团董事、董事长和董事会战略委员会委员的职务。
凌克从1998年担任金地集团董事长，已有25年，他执掌期间，金地经历了上市与壮大，外界几乎把他与金地划上等号，也被视为金地的“灵魂人物”。
图源：弘金地体育微博
行业人士对金地这家公司印象，便是稳健，不激进；对凌克的印象是，与商人相比更像是工程师。
但是，目前辞任并非是一个比较好的时机，各家房企神经紧绷，非常担心风吹草动对公司产生影响，而换掌舵人不可谓不是一个很大的动作。
凌克辞任公告的第二天，资本市场给出了反应，10月17日金地遭遇股债“双杀”，股价一度触及5年新低。从10月17日到10月20日，金地集团、金地商置均跌近10%，境内债券21金地01跌超55%，16金地02跌超54%，21金地03跌超52%。
从个人而言，无论是年纪还是身体原因，都能够解释凌克身退的原因，第一代地产人退休本也不算是新鲜事；但从时机来说，并不合理，交接班没有缓冲时间，未考虑外界舆论的接受程度，一向行事稳健的优等生金地很少打无准备的仗。
一些媒体也提出了疑惑：凌克为何在金地发展关键期辞任？究竟是激流勇退还是临阵脱逃？
01
金地的安全线
在黑板君看来，无论是激流勇退，还是临阵脱逃，都不像。
激流勇退，可以选择更加宽松的环境下，而25年大风大浪经历过的凌克，在公司状况仍然良好的情况下，更不像是临阵脱逃。
最近一次凌克在众多媒体面前露面，是在今年5月的2022年度业绩说明会上。
当时，他对于整个未来市场走势预估较为克制，称难以对行业的系统性持续改善持明显积极态度。但金地已经在2023年的前面4个月内，新增拿下了130.4亿元的土地货值。
当前负债，金地短期内应该无忧。
截至2023上半年，金地集团总资产4260亿元，负债3072亿元。其中短期借款13.04亿元，一年内到期的非流动负债401.5亿元。
从整体债务来看，未到期的境内债券共有17笔，总存续规模约为250.84亿元；正在流通的美元债有一笔，规模约为4.8亿美元。
未来5个月内，金地将迎来约100亿元的偿债高峰，但金地上半年货币现金有460.8亿元。
加上公司的日常支出，支撑一年可能会存在缺口，但如果能够维持一定的销售额，以及还未兑现的授信，再加上一定的降本增效措施，只能说有压力，但远未到危险边缘。
目前房地产行业处于深度调整期，谁又没有压力呢？
02
险资成为大股东
既然公司情况并没有恶化到无可挽回，凌克又为何会在关键时刻辞任？
从股权结构来看，金地集团的股权结构有些意思，尽管凌克已经担任了25年金地集团的董事长，但他持股比例很低，即使管理层持股全部加起来也远远赶不上大股东。
目前，富德生命人寿持有29.83%股权、深圳市福田投资控股有限公司持有7.79%股权、大家人寿持有3.65%股权。
但从之前的董事会席位来看，又并没有根据股权划等号。
据资料显示，金地董事会有15名董事会席位，分别有10名执行董事、独立董事5名。执行董事中，金地管理层占据5席，深圳国资代表占据3席，第一大股东生命人寿占1席，第三大股东大家人寿占1席。
这也意味着，金地集团背后的险资，已经持股到具有决策权与表决权，而作为以凌克为代表的金地管理层，实为职业经理人。然而，由于董事会席位的原因，险资话语权并没有很大。
2013年，富德生命人寿实控人张峻便吸纳大量金地集团股票，逐渐成为大股东。2016年，他因涉及案件，被带走协助调查，失联多年。
图源：富德集团官网
险资控股上市公司，多年来一直存有争议，多家险资企业曾表示，对上市公司投资主要为财务投资。但这并不意味着，当时凌克为首的管理层，不需要去考虑大股东的意见。
2022年11月16日，张峻重返富德集团。2023年，张峻开始密集亮相富德集团。2月28日，张峻变更为董事长；4月17日，富德集团开启大量招聘。
2022年，曾有市场传言称金地管理层与险资大股东发生矛盾，但随后被管理层辟谣，并称股东和管理层配合度较高，股东方大多数时候会支持公司新的发展战略。
而到今年，原本计划在5月召开的金地集团董事会换届选举被搁置。天眼查显示，7-9月，凌克、黄俊灿、徐家俊和韦传军四位金地管理层，密集退出金地集团旗下多家投资公司的管理层职位。
2023年9月8日，金地集团终止了延续20年的长期激励基金制度，该基金主要用来激励中高层员工，累计激励金额达57亿。这个制度的终结，和年薪不足500万的凌克退休同时期出现，是否有所关联？
2023年9月15日，金地集团发布公告，指第二大股东深圳市福田投资控股有限公司拟为公司融资提供增信。作为持股比例7.79%的福田投资尚愿意为金地融资提供支持，为何第一大股东富德生命却没有同步给出支持？
据财新报道，金地集团相关负责人此前在一场投资者沟通会上透露，富德生命人寿提供资金支持意愿较低。
事实上，多年来，金地管理层与险资大股东之间的矛盾屡屡有传出，只看时间线，凌克退休与张峻重回富德两者之间的联系存在可能性，但在公开场合，双方都未证实过此事。
且看后续接棒的金地管理层与大股东如何相处。
03
凌克修“护城河”
凌克为首的管理层，尽管只是职业经理人，但却让金地集团壮大。
金地集团销售额从2001年的5.34亿元提升至2021年的2867亿元，增长了536倍，成绩辉煌。
2014年4月，富德生命人寿正式成为金地的第一大股东，其时第二大股东是安邦保险，两家险企合共持有超过50%股份。在此之前，福田投资长年放权，凌克为首的管理层说一不二。
据当时媒体报道，生命人寿和安邦保险各派驻一名董事进入了金地集团董事会，加上原有董事会成员，金地集团董事会逐渐形成了“四足鼎立”的局面，即两家险资企业，深圳福田投资以及凌克为代表的职业经理人团队。
随着险资的进入，金地管理层与大股东之间并非完全统一步调。
据中国经营报报道，管理层想要发展多元化，而险资想让金地集团转型养老地产，两者想法难以重合。2014年年度股东大会，两大险资股东联手否决核心员工项目跟投议案。
此后，管理层对公司章程进行修订，在提名董事候选人资格、更换频率和数量上都做了限制，减缓险企获得投票权的速度：
“2015年公司章程规定，单独或者合计持有公司10%以上股份且持有时间在一年以上的股东或者上届董事会，可以提名下一届董事会董事候选人；同时为保持公司重大经营政策的连续性，董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的1/3。”
此外公司还积极分红，2014年-2016年累计分红金额占同期净利润88.55%，既“喂饱”了两大险企，也拉拢了众多中小股东。
前面提到，2016年富德实控人张峻失联。从此，大股东们基本默认了财务投资者的角色。通过章程和分红，凌克为首的管理层筑起了权力的“护城河”，重掌话语权。
04
博弈中造金地商置
在富德生命入局的同一时期，金地集团收购了香港星狮地产56.05%股份，并将其改名为金地商置。
2013-2014年期间，金地商置授出了高达11亿份的购股权，其中，凌克、黄俊灿、韦传军和徐家俊4位执行董事获得将近5.5亿股购股权，占比总股本约5.96%。
2014年，金地集团持股金地商置72%；2023年6月，集团持股比例下降到40.27%，同年这四位执行董事持股3.21%。
凌克虽然辞任金地集团董事长职务，但与其他三位管理层一起，仍然担任金地商置的执行董事。
恰好都是金地商置的执行董事 图源：金地商置年报
金地商置定位是商业地产投资、开发和运营平台，实际多年来一直吸纳优质项目，实际大比例都是住宅业务。多位于北上广深或省会城市，项目较为优质。
根据亿翰智库数据，金地商置2014年至2019的营业收入中，住宅收入占总收入的比重一直维持在90%左右。而且，从2019年开始，金地商置住宅业务占总收入超过90%，2021年达到了92%。
有媒体报道，市场担忧的是，以商业地产+产业园区模式运营的金地商置，被金地集团收购后，仍然在重复着母公司的老路，以住宅开发同业竞争。
两家公司的规模变化也比较明显：
2013年，金地商置销售额42.3亿元；2022年，金地商置销售额近618亿元，翻了14.6倍。
2013年，金地集团销售额450亿元；2022年，金地集团销售额为2218亿元，翻了4.93倍。
不仅如此，自2014年起至今，金地商置净利润率普遍比金地集团高出10个百分点以上。
可以说，金地商置是金地集团的精华所在，2014年至今更派发了累计约50.575亿的分红。
此外，管理层们还同时从金地集团和金地商置领取薪酬。如2021年，凌克从金地集团和金地商置两家上市公司领取的薪酬一共达到874万元。
当然，这些薪酬很难跟金地集团的长期激励基金相比，从2002年到2022年，这个基金累计向对公司有贡献的中高层派发57亿元。
如今，房地产市场整体低迷，金地集团和金地商置都下不出“金蛋”，长期激励基金又正式取消，张峻归来又让大股东重新强势，凌克等管理层因而萌生退意，似乎也可以理解。
第一大股东富德生命人寿日子也不太好过，其2021年、2022年年报一直处于延期披露状态，低调许久的张峻相信也要大展拳脚一番。当然，这就是另外一个故事了。
