撰文 | 文一刀

在西安烂尾楼排行榜上，与都市之门一路之隔的晶城秀府，堪称“一手好牌打稀烂”类别的“榜一大哥”。项目开发商为京城房企——北京嘉恒置业投资有限公司（简称“北京嘉恒置业”）。

精细地产入陕5年陨落

2009年4月的十三届西洽会上，北京嘉恒置业董事长李磊与美国世纪桥房地产基金CEO戴汤姆签署战略合作协议，宣布双方已于2008年底共同出资组建陕西天宝物业投资有限公司，开发西安晶城秀府小区。陕西天宝物业成为较早进军西高新CBD的开发商。

彼时，人大毕业做电子科贸起家的老板李磊以嘉恒置业为基，虽已在北京地产界趟了小十年，开发过北京晶城秀府等4个项目，旗下全资或控股房企也发展至6家。但是在京城，这样的依然属于小开发商。

规模虽小，李磊却深谙开发商都要学会洗脑讲故事的黄金规律，踏入西安楼市也不忘随身携带一个自家“率先”捏出来的理念——精细地产。

它被阐释为“精确的市场定位，精细的产品设计，精心的售后服务”，虽无高深之处，但重复次数多了也就有了忽悠功能。

当时西安房地产市场，仍以散乱的本土中小开发商为主，标杆房企很罕见。万科虽然2008年在南二环开了个项目，待大举进军也是2010年以后的事。

此种背景下，顶着京派地产商番号，念着“精细地产”口诀，再联手个把美国私募，很快就征服了正饥渴招商的西安各方园区。

顺利拿下与都市之门隔路相望的高新区绝佳地块之后，2010年嘉恒又相继启动两个大型项目。一为西安嘉恒产业发展有限责任公司（简称“嘉恒产业公司”）主导的“鱼化工业园西北总部基地”；

另一个是在陕西嘉恒华府房地产开发有限公司（简称“陕西嘉恒华府”）全资子公司西安晶城节能保温技术有限公司（简称“晶城公司”）名下的晶城国际广场。

西北总部基地是当时刚成立的鱼化工业园核心项目，号称总占地680亩，计划投资总额52.5亿元；晶城国际广场则规划四栋办公高层。

两个主打产业的项目与2011年就实现一期交付的“精细”住宅晶城秀府，共同形成三盘联动之势，西安晶城秀府的二期也很快迎来开盘日。

2013年，活跃于京陕两地，四处兜售“坚持精细地产，以不变应万变”的李磊，被一些媒体捧为“年度西安房地产领袖人物”。售楼部迎来一拨又一拨的看房团，一切看起来都是那么的前景美好。

殊不知，台面上，西安的三大项目看似抱团推进、气势如虹；台面下，却早已是鸭子划水、紧张狼狈。

最终，当音乐停止，嘉恒置业的资金链轰然断裂，西安人早已熟悉的那些场景再次上演：晶城秀府二期相继出现质量不过关、综合验收不达标、拿不到房产证直至烂尾；

鱼化工业园西北总部基地，在2016年的相关工作推进表里还有个影子，之后就渐成浮云，现在，甚至鱼化工业园也早已更名为“未来产业城”；

晶城国际广场，万能的高德地图都不晓得在哪里。4年前尚还能搜到晶城公司的坐标，如今也没了踪迹。

留给这一票公司的，只有数不清的官司和巨额的待执行标的。公开数据显示，陕西天宝物业名下待执行金额累积约十亿，晶城公司两亿，嘉恒产业类同。

大家都搞不明白，这样的断崖式坠落是怎么发生的。

“烂尾黑箱”揭盖

直到近期，有企业自曝一份“公司异常财务操作内部审查报告”，才算给这个极其令人费解的“烂尾黑箱”揭了一点盖子。

企业名为“宁波市能远信息技术有限公司”，更准确来说应该叫“新宁波能远”，以区别于2020年6月老股东脱手全部股权之前的“老宁波能远”。

报告中披露的异常财务操作，主要围绕嘉恒置业旗下、以陕西天宝物业为核心的债务及不良资产。

接手“老宁波能远”原股东股权的，为陕西鹏翊工贸两名股东。“新宁波能远”（更直观来说即陕西鹏翊工贸），是击鼓传递直至被吸干的一个不良资产包的最后“接盘侠”，或者也可以称为，冤大头。

这个不良资产包的产生、形成、倒手、重组、再流转、掏空、最后脱手的过程，既揭开嘉恒公司曾经的财技，也凸显了长城资产陕西公司里应外合“榨净”不良后，竟还能甩掉包袱的“神操作”。

当中所折射的商场残酷与金融手法的复杂凶险，可称教科书级。

不良资产倒手史

报告披露相关材料显示，2012年10月25日，民生银行西安分行（甲方）、东方资产西安办（乙方）、陕西天宝物业（丙方）签署信贷资产转让合同，资产标的为“本金2亿及其他全部从权力”，转让对价2亿人民。

据该份转让合同，早在2010年5月，陕西天宝物业（债务人）曾与民生银行西安分行（债权人）签署固定资产贷款合同，贷款金额2亿，贷款期限三年（从2010年5月14至2013年5月14）。

合同同时提到一个关键情况：陕西天宝物业从民生银行西安分行的两亿借款，已经被银行确认为“次级类”。

银行贷款五级分类法（正常、关注、次级、可疑、损失）中，后三类被归为不良贷款。

也就是说，2012年10月之前，民生银行已经将对陕西天宝物业的两亿贷款列入不良，距还款期限还有半年多时间，就将债权转手卖给专职处理不良资产的机构。

而此时，陕西天宝物业表面上却正值最“红火”时期：晶城秀府二期喜迎开盘，当年国庆黄金周售楼部还官宣夺得西安楼盘销量第五名，老板李磊频频在媒体亮相，点评论道、理想价值、各种宏图满嘴跑。

其实精明的银行，仅向其贷款两年多，就已认定其可能还不上钱赶紧清仓。

三方协议签署同时，东方资产又将北京嘉恒公司、李磊、姜玲夫妇本人拉进来为陕西天宝物业的担保，签了一份信贷资产转让补充协议。

该操作体现出东方资产对陕西天宝物业还款能力的不信任（即便是在其表面最红火之下），也约定未来两年（2012年10月29日至2014年10月28日），陕西天宝物业要付东方资产7.56%的年息。

此间，北京嘉恒置业继续频频举债。

2011年3月16日，以旗下控股子公司北京山水绿洲开发的项目资产为抵押，从中诚信托融资3.9亿，期限两年；2012年12月24日原班人马又整一次，这次金额2.8亿。

短短一年多，嘉恒公司就从t同一家信托融资近7亿，资金饥渴可见一斑。而表面上，这个时期也是其推进最好、最活跃的时期。

内外反差之巨，可谓金玉其外，忧患其中。

大约2014年底，西安晶城秀府二期曝出停工，次年草草强制交房，涌出一堆质量问题，资金链断裂之声不绝于耳。

2014年6月，东方资产将所持陕西天宝公司债权又转给长城资产西安办（现陕西分公司），转让对价升至3.5个亿。

这时，已经是天宝物业资金链问题彻底捂不住的前夜。

此番操作，如果说东方资产是嗅到还有半年到期的债权对方应无法偿还，那么在塌陷前接盘的长城资产陕分是作何考虑，常理说不通。

接盘三年半之后，长城资产陕分于2017年11月发布“对陕西天宝物业投资有限公司金融债权处置公告”，通知各债务人、担保人、资产关联人等可在30天内享有优先谈判、处置权，逾期将公开拍卖。

此前三个月，有关方面曾答复西安晶城秀府业主称“由于开发商仍然未能凑到足够资金，小区消防等设施暂无法完善”。

由此反映出的状况可知，所谓债务人、担保人优先回购其实约等于伪命题。

公告30天过后，长城资产陕分并未立刻面向社会公开拍卖，真正发布的时间是约一年后的2018年10月底，此时西安楼市与房价正炙手可热，亦显现出傻子都能看清楚的一路长虹之势。

奇怪的是，长城资产陕分既没有选择继续捂一捂，也未能在市场最火爆情况下卖个好价钱，收购时的3.5亿对价，最后拍得2.48亿。

蹊跷债权拍卖

据阿里拍卖公开处置陕西天宝债权记录，前后上拍5次，流拍3次，撤拍1次；价格从首拍起拍价3.2亿直降到到五拍的2.48亿。2018年12月25日，最终以五拍起拍价2.48亿由“老宁波能远”竞拍获得。

通过查看以往拍卖公告及资产转让协议模板会发现，天宝债权的资产转让款设置条件为：竞拍人在竞拍成功后，需在7个工作日内一次性支付全部款项。

面对成分复杂、遍布诉讼的不良资产，拿出几个亿一次性支付属于相当苛刻的条件，不难理解为何会在市场向好情况下仍多次流拍。

待“老宁波能远”拍到手，前面苛刻的付款条件却突然消失了。

“新宁波能源”的《报告》称：“对比实际签署的资产转让协议与拍卖网附件的“资产转让协议模板”，共有17处调整，作为主要条款的付款条件由“7个工作日内一次性支付”变更为“3个工作日先付三成首付款，余款一年内付完。”

三成首付计算下来为7536万，《报告》称，“银行转账凭证只显示其中2800万是由宁波能远银行账户向长城资产直接支付，通过长城提供的收据可以看出剩余4736万均通过第三方主体（4名个人、3家公司）代付。而被视为代付主体的，竟然还有天宝债权的债务人北京嘉恒置业。”

一份说明显示，2018年12月19日，北京嘉恒置业转给长城资产陕西分公司236万，称：“作为陕西天保物业债务担保人向债权人还房款。”

另一份则称（此处落款年份疑为笔误，应为2019年）：2018年12月29日，“老宁波能远”正式与长城资产签订转让协议；却要求将签协议十天前、竞买成功6天前，债务人的236万还款，认定为竞买公司的购买付款。

这种逻辑相当于北京嘉恒置业以前没钱偿还债务，却突然在“老宁波能远”竞拍成功前几天有钱代其支付首付款，实在罕见。

付完首付，“老宁波能远”开始从不良资产包里拣出一些相对囫囵的“碎肉”紧锣密鼓地变卖。

好卖的卖掉之后，长城资产陕分又以老宁波能远是“自己内部出表，实际仍由长城陕分控制”为名，着手为“老宁波能远”脱手股权找下家。

此间，一场更为奸诈诡谲的运作大幕徐徐拉开。

详情待续。