受“527新政”影响，上海的二手挂牌又来到了一个前所未有的新阶段
链家上海的全网挂牌量，在这个6月直接站到了17万套的新高
那么，整个上海范围这么大，光看总的挂牌量，各位对市场的体感还不够明显
具体到各个区域、各个板块的挂牌情况又如何
再对比这三年来的挂牌数据，能看出来有什么走势变化吗？
今天，我带大家结合数据仔细分析一下——
01
先从区和板块看，各个区的挂牌量今年以来都在走高
浦东凭借面积大，继续领跑，6月的总挂牌量超过3.7w套
闵行、宝山和杨浦三个区也都超过1w套，嘉定的挂牌量接近1w套
松江作为纯外环区，挂牌量比部分市区还高
数据来源：兔博士，日期截止到6月16日
再细分到16个区上百个板块的挂牌率，可以看到，今年5月挂牌率靠前的有近一半都在浦东
主要因为浦东总面积实在太大了，大大小小板块加起来接近有40个，有部分板块挂牌率偏高也是正常现象
注：挂牌率=挂牌套数/总户数。数据来源：贝壳找房APP
挂牌率暂时排第一的新场，可能更具知名度的是新场古镇
正因为古镇风貌区不能拆，发展空间受到限制，目前重点是围绕16号线的新场站，打造TOD社区
2002年之后，整个浦东的规划则是更偏向临港，新场夹在中间资源有限，不如周边的祝桥和惠南
规划中的S3公路和27号线地铁，还不知道何时才能有实质性进展
此外，新场能拿得出手的好房子也确实少
板块内的标杆项目万科清林径，上个月的成交均价还不到3万/平米，直接跌回了2016年，堪称万科在全上海二手房的价格洼地
来源：贝壳找房
市区的有黄浦蓬莱公园、静安曹家渡、杨浦鞍山、长宁镇宁路
蓬莱公园尽管位于黄浦，但商业、教育和办公的配套都比较弱，住宅产品也表现一般
其他几个市区板块也差不多，都属于后劲不足，近些年缺乏亮眼的城市更新
外环郊区则有松江佘山、松江泗泾和青浦赵巷
前两者是知名的动迁大居，佘北家园、新凯家园的挂牌和成交一直在全市遥遥领先，自然挂牌率也居高不下
赵巷则由于之前二手房源较少，近两年深度开发，房屋数量大大增加，挂牌率也随之大幅提升
当然，我们也发现，上海大部分板块的挂牌还是较为平稳的
比如宝山和虹口两个区所有板块的挂牌率都在1%以内，侧面反映出房东的心态比较好
02
时间维度拉长到三年，看看上海各区挂牌率都有怎样的变化
今年的一季度和2021年的一季度相比，全市平均挂牌率足足翻了2.37倍
尤其青浦、松江、嘉定这些短期内重度开发房地产的新城，近三年挂牌率可以看到激增
数据来源：贝壳找房APP
而浦东尽管挂牌量是全市最高的，但是房屋总量更为庞大，导致其挂牌率反而最稳定，这三年来只微涨了21.28%
除了十几个板块的最新挂牌率排名靠前，我们注意到，上海还有部分板块的挂牌率也在节节攀升
数据来源：贝壳找房APP
分别是浦东的惠南、闵行的龙柏和航华、长宁的虹桥、普陀的光新、青浦的徐泾
惠南虽然身处浦东“中心”，自2002年以后，南汇主要的资源都向临港倾斜，惠南的发展乏力，如今这里的二手价格，大部分还都在每平米三四万左右
闵行航华板块位于七宝东北角，占地面积并不大，和青浦、松江和徐汇几个区都接壤
图源：今日闵行
住宅区以航华新村为主，主要都是老公房
仅有的次新电梯房，七韵美地苑还是动迁房
而且配套的公办教育资源偏弱，远不如七宝其他板块的名校那么能打
比起隔壁的热门板块华漕，这两年有各种规划落地、资源加持，新房供应也源源不断
航华的发展只能说是不温不火，承接一些大虹桥和七宝两大商圈的外溢
而闵行龙柏，虽然商业配套非常繁华，有“上海西南第一商圈”的称号
不仅有万象城、爱琴海，还有热门的“韩国街”，东侧紧邻知名的国际社区古北
但由于板块内房子的房龄老、楼间距小，小区停车位少、物业水平跟不上，还有很多外销房的建筑风格和户型设计不适用
以龙柏公寓为例，近100平的房型客餐厅就占到了36.5平米，不仅挤压了主次卧的空间
而且2个阳台加起来超过11平米，却只有1个不到6平米的小厕所，户型设计的实用性大大降低
图源：贝壳找房APP
在学区、居住环境和新房供应等方面都不占优势的情况下
也难怪有越来越多的龙柏房东选择挂牌，置换到闵行的其他板块去
再来看普陀光新，老实说它的地理位置并不差，就在内环边上，到人民广场的直线距离更是只有不到5公里
因为前身是上海最早的棚户区之一，历经改造，光新逐渐成了一个庞大的纯住宅板块
最著名的大盘就是中远两湾城，房子建的太多，居民区密集
来源：链家
也就没有空地拿来建商业和发展工业，错过了很多机会，无法导入高净值人群，本地居住人群还在不断老化
二十年过去了，板块的城市界面几乎没什么变化，呈现出缺乏活力的状态，房价也是波澜不惊
长宁的虹桥和青浦的徐泾，这两大板块则因为大虹桥招商引资的降速，后者还经历了一段时间的新房“热”，使得二手房市场面临一定的库存压力
还有一些区域的挂牌率在变低，像徐汇的徐家汇、黄浦的北外滩、嘉定的江桥等板块，新政后成交有明显提升，市场的总体反馈都还算不错
03
从以上提到的挂牌率较高的上海板块中，我们挑选了一些挂牌量突出的典型小区，分别代表了老破小、动迁房、学区房以及商品房四大类型
数据来源：贝壳APP
首先是市区的老破小，位于静安曹家渡的高荣小区，建于1987到1994年之间
曹家渡板块在老静安、长宁和普陀三区交界处，尽管周围有5轨交汇，也有配套的商业和教育资源，但城市界面的管理略有欠缺
高荣小区是高层、多层和小高层的混合，户型既有50平以下的小户，也有90多平的二房和三房
两梯十户的梯户比，加上整整24楼的高层，整个小区密度可以说是非常大
来源：链家
一旦碰到早高峰用电梯，赶着下楼去上班就会特别困难
整个小区一共2080户，现在挂牌就超过50套，挂牌率达到2.55%，可以看出，业主的改善需求比较突出
学区房的代表，一个是杨浦鞍山的热门密云小区，另一个是浦东金杨的始信北苑
密云小区对口一梯队的二师附小和二梯队的铁岭中学，总挂牌量在68套
来源：链家
尽管有一梯队的学区，但由于小学落户年限要求很高，加上绑定的初中优势不够突出，小区的房龄又大
让很多人打起了退堂鼓，随着挂牌量近年来的攀升，鞍山这个老牌学区板块的价格也在一路走低
而始信北苑对口的建平实验小学和实验中学，是二梯队小学+一梯队初中的组合，实力非常强劲
这个小区总户数只有33栋、541户，但现在的挂牌也达到了20套
主要原因是小区房龄达20年以上，属于是初代商品房，整个环境较为陈旧，物业管理也一般
而且有大量一房户型，可以以不到600万的低总价来挂学区，因此拉高了挂牌率
来源：链家
商品房则以浦东新场的汇锦城二期为例，这个小区一共有四期，建于2012到2013年间，房龄刚过10年出头
其中二期的挂牌率是最高的，楼层总高18楼，从一房到四房多种户型都有
小区周围目前还环绕着大片的农田、荒地，新场板块只有零星住宅的开发，基本没有什么正式开发的大型项目
不少业主选择挂牌，向周浦等附近板块置换
听潮一村作为浦东惠南板块的动迁房，是个九十年代的老小区
建设之初没有规划考虑停车问题，住户与车位的数量严重不匹配，无法满足800余户居民的需求，因乱停车引发矛盾已是常事，甚至还闹上过本地新闻
“停车难”的问题也推高了一部分的挂牌量
04
需要跟各位强调的是，挂牌率和挂牌量的变化，只是我们看待二手房的一个纬度
并不代表上海的这些板块就真的被房东们集体抛弃，未来没有发展前景
事实上，近期挂牌的增加也有利于提升市场活跃度，促进二手房成交
有的业主还是在板块内部置换，卖小买大、卖旧买新，核心还是认可自己长久以来居住的板块价值
从“527新政”这一个月以来的效果来看，购买力还在持续放大，置换链条进一步打通
相信随着市场行情平稳，二手的挂牌量也会趋于稳定
对个人而言，现阶段买房究竟选择具体哪个板块，还要综合多方面因素，从自己的实际需求，多看多想多比较
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5368篇原创文章
