听到朋友说的一句打趣话，说都公元2024年了，还在还有人讨论买不买房的事啊？
虽说是一句玩笑话，但确实也代表了不少人对当下楼市的心态。从楼市数据上也印证了这一点，二手房价格百城有99城下跌，而且已连续下跌19个月，这让持有房产的业主看不到回升的希望。
但我们也知道，无论楼市有多冷，始终都有人买房，也有人成功卖房。至于决策时机对不对，那就另当别论了。
当然了，买房和卖房时机选择之所以出现看不清，主要是因为我们很多人忙于工作，对行业发展和市场实际并不太了解，往往听到的是片面之词，做决策犯迷糊也是再正常不过了。
如果我们普通人不了解，那不妨听听长期研究楼市的业内人士的看法。按照惯例，几位专业人士每年底都会对明年的楼市走向发表研究结果，简单梳理一下。据此，也能给我们买卖房一些启示。
比如，上海财大校长刘元春对2024年的楼市看法是，房地产政策的不断出台，对稳定楼市具有重要作用，市场风险也将加速出清，预计楼市将逐步企稳。
还比如，上海易居房地产研究院研究院执行院长丁祖昱则认为，包括一线城市这波政策放松在内，每次市场都会得到明显反馈，不管是新房，还是二手房，交易量都大幅上涨，但一般都在新政后的半个月到1个月内。说白了，短期有效果，持续性不强。所以，在他看来，中期效果还得观察。
而中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜的预判则要更详尽一些。在她看来，2024年楼市供需两端的政策优化还会进一步进行，特别是一二线城市，一线城市郊区有可能调整限购。这应该像丁祖昱说的那样，万一前期的政策效果不能持续的话，再进一步放开，也就这些了。还有二线城市的限购全面取消，以及对三四线以下城市发购房补贴等等。同时，土拍规则还会继续放宽，通过土地市场活跃带动楼市温度。
这里也特别提到一点，黄瑜与刘元春都提到了明年“三大工程”将加速落地，无论是弥补房地产下滑对经济的影响，还是这几大工程本身对房地产的提振作用，比如城中村改造，可以拉动部分住房需求，这可能是2024年楼市的一个重要变化。
话说回来了，专业人士的判断也都是基于国家对房地产和楼市的政策基调做出的，实际上，国家对2024年楼市大局已经定调。国家经济工作会议和住建部对明年房地产工作已作明确部署，我们所有的工作都将在这个思路下进行。关键词包括，化解行业风险、促进房地产市场健康平稳发展、推进三大工程建设以及构建房地产发展新模式。而央行在最新发布的2023年第四季度货币政策执行报告中，再次定调2024年楼市走向，把国家经济工作会议对房地产的表述全加进去了，结合住建部才提到的坚持“房住不炒”4个字，这其实释放了楼市新信号，我们可以看出3层意思：
一是行业风险是一定要防范的，会帮助短期缺资金的房企解决困难，不会让行业出现烂尾风险和金融系统风险；二是通过其他设施工程的建设，实际上是面对房地产下行的现实而做出的补充措施，房地产对经济的贡献要有补缺；三是“房住不炒”的再次提出，意味着，即便面临各方面的压力，这个原则不能轻易放弃，实际上，在去年底国家发布的扩大内需战略纲要中也提到“房住不炒”原则，这可是规划至2035年的纲要。这被业内人士视为，房住不炒将长期坚持下去。
了解清楚国家对楼市的定调，接下来我们对待房地产、楼市的态度应该也就清晰了，买房、卖房的选择也就从容许多。早在2021年半年时房君就说过，闭着眼买房的时代一去不复返了，现在看来也已经应验。但我们正如文开篇所说，每天始终都有买房和卖房的人，但如果你一定要在2024年买房，不妨看看这3句忠告。
第一，楼市底部已逐步形成，对楼市应该要有信心。
从机构的监测数据中可以看到，今年的二手房成交量超过新房成交量的城市超过了30个，其中一线城市、新一线城市以及部分三四线城市均在列，这一点也印证了住建部的数据，说今年新房成交虽然下降了，但二手房成交量同比增长了40%，合计同比还略有增长。说明了啥，需求还在，楼市发展的后劲还在。从量能上讲，目前应该就是二手房市场的底部。
至于明年，房君早些时候说过，楼市松绑措施正在有条不紊的进行，如果一线城市在限购方面再进一步松动，结合三四月楼市“小阳春”，在土拍、成交量多番回暖的刺激下，市场走出一波脱离底部行情的概率还是挺大的。这对于前期超跌的二手房行情应该有一个修复动能，所以，如果我们确实有居住需求，遇到性价比较高的不要犹豫过多，该出手就出手。
第二，不要指望房价短期内能大涨，但楼市分化也是自然而然。
都知道，这轮楼市房价整体调整的幅度不亚于08年的那波经济危机，无论是大城市，还是中小城市，都逃不过这轮楼市调整波及。现在的楼市有企稳回升迹象，是不是意味着又会来一次大反击呢？答案显然是不那么容易！
原因很简单，跟2015年那波楼市相比，我们新房累积的库存较多，都有7亿平米左右的库存，但现在只有一个城中村改造，而且还只有超大、特大城市享有此政策，相比此前的全国棚改货币化安置去楼市库存，那简直不值一提。所以，去新房楼市库存任重道远，现在主管部门已经意识到供应量过大的问题，预计会调整土地供应量，但这些都需要较长时间才会有效果。从目前量能看，这波楼市应该是由先修复二手房部分超跌的情况，率先恢复对应的城市应是四大一线城市+成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州等二十到三十个城市。城市之间冷热不均，城市内部板块冷热不均的现象会越来越明显。
第三，好房子被重新定义，应坚持房住不炒的理念持有和处置房产。
大家知道这波几大一线城市楼市新政后，市场成交量最大的是什么房子吗？数据显示，90多平到140平的房子成交数量最大，人气最旺。虽然这个面积段在有些城市并不算是多大面积的房子，但在一线城市就是大房子了。他们买这样的房子不为别的，就是为了改善，把原来的老房子卖了，置换成大房子。这说明，现在能激发楼市需求的，是改善，不是刚需。这就衍生到一个话题，人们对好房子的追求是无止境的，只要能力够得着，房子是越好越受欢迎。
事实上，好房子正在被重新定义。住建部首次提出在2024年要开创一个新赛道，下力气建设好房子。那么，什么是好房子呢？有业内人士说过，对比日本的房子，三四十年房龄的房子从外观上基本上看不出来是旧的，而我们现在很多房子才不到二十年就显得很破旧，在保温、隔热、防水等方面差距很大。其实，我们从这句话中不是看到了好房子的基本要素吗？当然，我们这里还要加一条，好房子的密度一定不能高，都是鸽子笼，算什么好房子？房子贵的是下面的土地，而不是砖瓦水泥。
所以，按照这个逻辑，好房子一定是容积率低、保温、隔热、防水等建筑品质都是具有相当的标准的。这里其实也看到一个信号，那就是自然部已经发文取消了容积率1.0限制，这两个月各城在土地出让时，基本都大幅下调了容积率，这为我们建设好房子提供了基础条件。房君有一个预感，未来几年，我们市面上将有越来越多的好房子，可能与我们现有的房子差别比较大，我们要有这个心理准备。如果手中还有质次老旧的房子，还是建议趁楼市回暖的时候处置掉，如果还想买房产保值增值的话，房君觉得可以等一等，等被重新定义过的好房子上市，可长期持有。
