在全国各地，一场前所未有的“退地潮”正悄然上演，波及范围之广，涵盖了一二三线城市，犹如一股不可阻挡的洪流，冲击着房地产市场的每一个角落。

众多开发商，无论大小，都在这场浪潮中扮演着相似的角色：一边忙着退地，回笼资金；一边又摩拳擦掌，准备在新一轮的土地竞拍中大展拳脚。

北京、深圳、珠海等地，新的“地王”接连诞生，与退地潮形成鲜明对比，这一幕，仿佛预示着楼市即将迎来一场前所未有的变革。

01、退地潮背后的“洗牌”游戏

在这场退地潮中，不乏像华侨城这样的央企身影。

在武汉，华侨城曾计划在杨春湖高铁商务区打造一个集高端商务办公、体验型街区商业、星级酒店、室内主题乐园、住宅等多种业态于一体的地铁上盖TOD项目，总投资上百亿，总建筑面积超过240万平方米。

然而，现实却与愿景相去甚远。

在停工多年后，这块“地标”地块最终被政府部门收储，建设指标也从原来的商办为主、住宅为辅调整为住宅为主、商办为辅，重新进行公开市场招拍挂。

华侨城表示，将参与调规后的土地竞买，即便竞拍不成，也能获得收储补偿款，补充现金流，这一策略看似稳赚不赔。

类似的“骚操作”并非孤例，而是遍布全国。

在广州，越秀地产自8月份以来，连续退了三块地，总价超过135亿元；在北京，万科8年前拿下的海淀地块，7月底被保利建工联合体以89亿的价格重新拿下；在南京，拿地两年后一直未有动静的人居森林G41地块，也传出了退地的风声；在西安，2021年的浐灞地王，至今未动工，已申请退地；在温州，鹿城城发公司去年6月拿的地，今年9月就已退还，速度之快令人咋舌；在福州，华润更是上演了一出“退地再买”的戏码，地块在退地后重新上架，最终又被华润买回，不同的是，用地控规已调整，增加了住宅用途。

02、“国家队”成退地主力军，背后有何玄机？

值得注意的是，此次退地潮的主力军多为“国家队”，如越秀、华润、华侨城等，甚至包括一些地方国资平台，如温州鹿城城发。

这些看似“不差钱”的开发商，为何会集体选择退地？背后的原因其实并不复杂。

首先，许多地块是在2021年市场高点时拿下的，开发商因此站上了高岗，随着市场降温，这些地块变得难以开发，甚至面临亏损的风险。

例如，越秀地产退回的三宗地块，全是2021年获取的，当时的市场环境与现在大相径庭，配套不足、去化困难，使得开发商不得不选择退地。

其次，部分地块的开发条件过于苛刻，或是市场变化导致原定的开发计划无法实施。

如西安的浐灞地王，楼面价高达1.5万元/平方米，还附带大量配建、代建和配套要求，而周边在售新盘价格仅为1.5-2万元/平方米，新项目拿地楼面价更是低至7400元/平方米，这样的差距让开发商难以为继。

再者，对于一些长期未开发的地块，如万科在北京的海淀永丰19号地块，由于当初拿地时承诺全部自持租赁，无法销售回款，导致回收周期极长，退地成为解脱之选。

03、政府与开发商的“双赢”局？

在这场退地潮中，看似开发商是主动的一方，但实际上，政府也扮演着重要的角色。对于政府而言，退地并非简单的“退货退款”，而是一次重新规划、优化土地利用的机会。

一方面，政府可以根据当前市场情况调整地块规划，增加住宅用地比例，提高土地出让金收入。

如北京海淀区的那块“回炉”地块，重新挂牌后价格几乎翻倍，最终由保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

另一方面，政府也通过退地机制，鼓励开发商甩掉“包袱”，轻装上阵，继续参与土地竞拍，从而保持土地市场的活跃度。

例如，广州创新的“地票”制度，允许开发商以退地补偿的等值应付票据，在限定时间、限定区域内购买新地块，实质上是一种“换地”而非“退钱”的策略。

然而，这场看似双赢的游戏，背后也隐藏着风险。

对于普通购房者而言，他们往往是最无辜的受害者。开发商可以退地止损，但购房者却难以从高位站岗的房价中解脱。

那些曾经冲着“画饼”冲进来的购房者，面对的是配套不足、房价下跌的现实，只能默默承受损失。

04、土地财政保卫战，已箭在弦上

更深层次地看，退地潮的背后，是地方政府面临的土地财政压力。

这两年来，土拍市场一直是央企和国企在唱主角，但随着国企开发商的财务压力增大，利润下滑，土地财政的可持续性面临挑战。

2023年，22个集中供地的城市中，只有福州提前完成了年度土拍收入目标，完成率在80%以上的也仅有3个城市，而完成度50%以上的城市不到总数的一半。

长沙、广州、南京、成都、郑州等省会城市的卖地金额，甚至不到去年的一半。

财政部的数据显示，1-10月份，国有土地使用权出让收入同比下降了22.9%，土地财政依赖度高的城市。

如杭州，虽然曾一度高达140%，但近年来也经历了急剧下降，去年降至77.5%，今年前11个月的土拍完成度更是只有57%。

面对土地财政的严峻形势，各地政府不得不采取紧急措施，一方面通过退地机制优化土地资源配置，另一方面加大推地力度，试图通过新一轮的土地出让回笼资金。

11月底以来，一线城市率先吹响号角，地王频现：

上海保利发展以33亿元夺得浦东唐镇板块单价“地王”；北京中海地产以153.32亿元总价竞得朝阳组团地块，成为新的“总价地王”；深圳华润置地&中海地产联合体以总价185.12亿元，拿下后海金融总部基地地块，刷新了近十年深圳涉宅地块的成交总价……

然而，与以往不同的是，市场对于地王的反应却显得平淡，没有了过去那种热血沸腾的感觉。

人们开始意识到，这次的地王潮，或许不是牛市的前奏，而是城市拼命“回血”的冲刺。

土地财政，这个曾经推动中国房地产市场快速发展的强大动力，正在逐渐回归理性，成为城市收入的一个正常科目，而不再是疯狂和投机的代名词。

05、中产阶级的泡沫与警示

退地潮和地王频现的背后，还反映出一个更深层次的社会问题：中产阶级的泡沫风险。

在美国，有“乡下人的悲歌”，讲述了底层人民的困境；在日本，有“中流阶层的崩溃”，揭示了中产阶级面临的危机。

在中国，随着房地产市场的波动，中产阶级也面临着前所未有的挑战。

一方面，房价的高企让许多中产阶级家庭背负着沉重的房贷压力，一旦市场出现波动，房价下跌，他们的资产就会大幅缩水，甚至可能面临资不抵债的风险。

另一方面，房地产市场的投机氛围也助长了中产阶级的泡沫，许多人将房产视为保值增值的最佳途径，盲目投资，忽略了市场风险和自身财务状况。

退地潮的兴起，无疑给中产阶级敲响了警钟。

它提醒我们，房地产市场的波动是不可避免的，投资需谨慎，不能盲目跟风。同时，政府也需要加强对房地产市场的监管和调控，防止市场过热和泡沫的产生，保护购房者的合法权益。

结语：

在这场退地潮和地王潮的交织中，楼市的未来似乎变得更加扑朔迷离。

然而，无论市场如何变化，我们都应保持清醒的头脑，理性看待房地产市场的波动。对于开发商而言，退地或许是一种止损的策略，但更应注重长远规划，提高项目品质和服务水平，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

而对于普通购房者而言，更应保持理性，根据自身财务状况和需求进行购房决策，避免盲目跟风和投机行为。

只有这样，才能在楼市的风云变幻中稳健前行。