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中国金茂真是神速。

10月23日拿下北京丰台东铁营街道地块，10月30日就公示了总平面设计图。它虽然很快，但依然赶不上华润置地，拍下北京润府的第二天就出图了。

这些土拍地块图纸，有心拿地的地产商早已备好，把地块研究个底掉儿，账本是算了又算。

金茂的地块位置不错，紧挨着南三环，没有对手，40.13亿元底价成交，楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米。

有人说，在内卷的丰台——供应量大、成交惨淡，也只有金茂敢去拿地。

因为，它有绝对的品牌溢价，金茂府是地产界的一块金字招牌。另外，金茂对这个片区也很了解、有客户积累，开发过东叁金茂府、永定金茂府等。

但花姐认为，金茂把它提前内定了。当然，此一时，彼一时。其过往在丰台很成功，可现在还能成为常胜将军吗？

外界最关心的，还是金茂会用什么产品重回北京三环？“金玉满堂”四个产品系，到底会用谁？

中国金茂上一任CEO李从瑞缔造了金茂府。这次，新CEO陶天海有了一次证明自己的绝佳机会。

金茂底价拿地谜团揭开：提前“内定”

金茂丰台区东铁营项目，分FT00-0512-0010和FT00-0512-0015两个地块，一南一北，中间隔着铁匠营路。它东至规划北杨树街，南至规划顺五条，西至规划石榴庄七号路，北至规划顺三条。

它的总平面显示，总建筑面积102300平方米，其中地上建筑面积72100平方米，地下建筑面积30200平方米，建筑高度54.7米（最高），容积率2.16，绿地率30%。

这些指标，与招拍挂时有些小差异。主要体现在两方面：

1、关于容积率，土拍时是分开计算的，0010地块1.9，0015地块2.7，这次两块地综合容积率为2.16；2、关于建筑高度，土拍时为“建筑控制高度60米（局部80米）”，这次是“建筑高度54.7米（最高）”。

这说明，在容积率不变的情况，金茂刻意把楼的高度降下来了。

铁匠营地块的建设单位是北京喜茂房地产开发有限公司（简称“喜茂地产”），虽然没有公布图纸是谁画的，但从招标文件中可以获悉，它是北京弘石嘉业建筑设计有限公司——老板张兵持股46.15%。

这家公司也是保利建工嘉华天珺的设计单位——在消防设计上出现诸多失误。

为了拿下东铁匠营地块，中国金茂早就行动了。

在9月25日，喜茂地产通过代理单位，一连发出4个有关北京丰台区南三环住宅项目的招标公告，包括施工总承包、设计、勘察、监理。三天后，喜茂地产从北京经开区迁到了丰台区，同时也把原来的名字改掉了。

这次招标，弘石嘉业中标金额为349万元，中铁二局三建公司以8.03亿元拿下工程总包。

喜茂地产的"提前"行动，表明东铁营项目已被金茂“内定”了，甚至可以说是提前“勾地”。

就像中建智地联合体拿下朝阳112亿元地块组合包，电建地产16.36亿元拿下门头沟曹各庄地块一样，招拍挂只是一个流程。

这也能解释得通一个谜团——为何北京南三环边的地块，金茂可以底价夺得。楼面地价和销售指导价的价差，足足有5.2万元/平米。

户型预测：140-150-170-194平米四种

金茂把东铁营项目南北区的定位分得很清楚。

先看北区0010地块，很方正，容积率1.9，规划建设8栋住宅楼，其中1#5层，2#10层，3#15层，4-5#10层，6#7层，7#11层，8#16层。

它的大门在东边，预留了很长一块空地，意味着大门会很气派。西面和北面各有一个车库进出口。

北区定位为大平层社区，层高在3.1米至3.25米之间。

花姐做了一个户型预测，北区大概分四种户型：150平米户型两款，168平米户型和192平米户型。

1#和2#为170平米户型、共计40套；3#、5#、6#、7#和8#为150平米户型，约178套；192平米户型在4#——首层局部架空，共计32套。

再看南区0015地块，不是很方正，容积率2.7，规划建设6栋住宅楼，1#14层，2#18层，3#15层，4＃18层，5#12层，6栋18层，其中最南边的5#楼首层为300平米社区综合文化室，另有1栋2至5层的养老设施配套楼，建面约2000平方米。

它的大门也东边，尺寸会比北区小些。只有一个车库进出口，设在西南角。

这块地还有个小惊喜，西边和东南角各有一块绿地，共计2900平米左右，简直成了金茂业主们的后花园。在1#的西边，有一条景观通道，直达西面的绿地。

地块再往西，是一个老楼盘政怡家园，有两栋楼，都是15层。

南区的户型很纯粹，都是140平米户型，有两个款式，共计260套，层高都是3米。

参照中环悦府，偷面积后来居上

丰台楼市，是北京最卷的区域。

由于供应量大，项目在规划审批上比较松，主要体现在产品设计的赠送面积环节上。

北京最牛的偷面积区域，是顺义，从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间，典型的代表是星悦时光。这意味着，这些偷来的面积，是百分百不算产权面积的。

近一年来，丰台的偷面积之风刮得很盛，虽不及顺义，但也可以傲视京城。

丰台区偷面积主要表现是，南面把阳台变成室内面积，北面把设备平台和挑空面积全部变成室内面积。中建云境、京能国贤府、华润中环悦府等都是这么干的。

有先人开路，金茂东铁匠营项目自然不会放过，甚至后来者居上。

它是怎么偷面积的，花姐拿出两款户型来进行解剖，用红色色块标出了赠送面积的位置，计入一半产权面积。

先看北区的2#，10层，单层层高3.17米。这栋楼只有一个单元，每户的进深14米，面宽15米，产权建筑面积约168平米。

它的每户南向有两个阳台，宽约2.5米，北面有三个阳台——设备平台和挑空，在交房时都会变成室内面积。因此，这个168平米户型，阳台加起来至少赠送了22平米，实际建面约190平米，多层的得房率高达95%。如果是高层，得房率也在90%左右。

再看北区的楼王4#，8层，单层层高3.16米。这栋楼有两个单元，每户的进深14.5米，面宽16.37米，建筑面积约192平米，加上南北阳台赠送一半面积约28平米，实际建面220平米，得房率超过95%。

整体来看，金茂东铁匠营项目很像中环悦府，但赠送的尺度会大于中环悦府——南向阳台宽度为2.5米。

最后，关于金茂东铁匠营项目的选房攻略，花姐就不详细讲，有需要的，可以在文尾扫码与花姐详聊。