上周末深圳最热闹的楼盘非梅林的京基宸悦府莫属，开发商请了多个小姐姐换着服装在售楼处跳了两天，一下子把深圳福田的房子卖出了内地小县城的感觉。最后开发商对外宣传两天卖了256套，有没有卖掉这么多不知道，只知道现场看小姐姐热舞的大部分都是中介。

在福田京基宸悦府还没有上小姐姐热舞的时候我就去看过了，当时是住宅开盘，推出131套住宅，开盘均价约7.6万/㎡，如今3个月过去了，官网显示仅卖掉18套，这应该是深圳今年卖的最惨的新房之一。

约7.6万/㎡的均价，房子还在福田，要什么有什么，为什么卖的这么惨？

主要原因是没有去看京基宸悦府的都认为不错，看完以后都很难下手。这不仅仅是京基宸悦府遇到的问题，也是深圳很多楼盘遇到的问题，比如福田的大部分新房也是这样，甚至很多南山的楼盘也是。

类似京基宸悦府一样卖不动的楼盘都有一些共同点，片区密度高和片区高度固化。比如福田的梅林片区和保税区片区，南山的桃源村片区等等，这些片区都是福田和南山房价最便宜的片区，单从位置上看，很难相信这么好的位置房价怎么这么便宜，只有去现场看了房子才能理解。这也说明一个问题，在深圳哪怕片区处于特别好的位置，没有规划好，没有发展好，性价比也会打很大折扣。

分辨类似于梅林片区和桃源村片区很简单。讲一下第一次看京基宸悦府的感受：梅林我还算熟悉，第一次去的时候开车在周边转了几圈才找到售楼处，进售楼处的路两边是老旧房屋，一条很窄的车道路边还停满了电动车，进入实体样板房看到的更直观，楼盘本身密度特别大，周边还是密密麻麻的老旧房屋。

这些片区虽然占据了深圳比较好的位置，但是在前期规划的时候没有规划好，片区的房子都比较老，大部分小区和房子设计也极度不合理，小区和房子设计都有一些硬伤。总结就是片区规划设计不合理，小区设计有问题，户型结构有硬伤。

这就造成片区老房子受众群体减少，价格相对其它片区越来越低。哪怕片区有城市更新，也没办法根本改变片区，反而加重了片区的承载力，越更新片区问题越多。

比如福田梅林的京基宸悦府，承瀚湾尚国际，中洲湾迎海等等，都是在片区密度极高的城中村或老旧住宅里面小块切出来改造的，这些小地块改造出来后密度奇高，楼盘设计就很难做好，很多楼栋户型有对视和遮挡的问题，还增加了片区密度，并没有给片区带来改善，同时加重了片区道路和公共配套的承载力。楼盘本身很难做好，还影响周边已有住宅。

只要一个片区形成了高密度的居住区，时间长了，房子老了，都有这样的问题，深圳郊区未来会更多，最后的结果是高密度片区的老房子受众越来越少，大地块的更新很难实现，小地块的改造还会加深片区的负担，老房子不值钱，新房很难卖，一个片区只要成片成片的建高密度住宅肯定不是什么好事。