城投天禧6月初开盘，赶上了新政后的首波热潮，开盘价也已经很有惊喜了，从之前吹风的6万左右，直接4.7万/平起开盘。

可是开盘才一个多月，按理说正是热销期，可是却传来降价的消息，上周五还是4.3w，周六直接缩水两千，直接单价4.1万/平

关键这个还只是海报宣传价，不排除现场还有折扣

为什么城投天禧就是出货乏力呢？

总结来说就是刚改不改，没有亮点！

1、位于大观路和华观路夹角处的孤盘，4.7-6.3w，这个价格区间很明显就是刚需改善两头吃，但是刚需和改善客户的需求都做得不好。距离地铁21号线天河智慧城站1.2公里，步行需要20分钟以上，小电驴肯定是必需品

2、户型差：户型上明显没怎么下功夫，应该是这两年新盘里户型最差的（108才2+1房）所有户型风格统一，得房率不高，进门房间小，客厅大，主卧连柜子都不敢做，卫生间也小的可怜。

3、学校一般，对口新塘小学，说是引进华阳，但也没官宣，其它什么清华附中二期三公里范围摇号就更扯了！

4、项目小：盘小还被割裂成两块，一期住宅+公寓+写字楼+人才房混居严重，私密性大打折扣

看到城投天禧降价也卖不动的时候，我就想起同样智慧城的新盘。

同样是天河的刚需，智慧城的另一个盘——能建麓誉府表现得就比城投天禧好？

我们来具体看看

户型方面：户型很扛打，吃香，面积有 80-93-100-125 平的三房到四房，全部都是南向，户型都做到四开间朝南。不得不说，开发商很聪明，要是做北向的格局，面向广汕公路，真的是要吵S，估计就不好卖了。

交通方面：离6号线高塘石站 800米，说白了，天河的大部分新房都不近地铁，比如改善房牛奶厂一带，天河东的珠花跟华润也如此，要地铁的都跑到黄埔番禺去了，所以交通还是很有优势的。

劣势也是比较明显，这位置呢，很尴尬，近黄埔又占不到黄埔的发展红利，属于天河呢，又是规划盲区，你别听人吹是什么高塘石，柯木塱TOD 发展区，这没什么用，你看看龙洞，植物园那带的房子就知道了

因为天河麓誉府没有配建小学和初中，书包还是存在不确定性，高塘石小学生源里面比较多村生源，高塘石小学以前教育质量一直都很一般，没有什么历史成绩可言，但在去年8月，高塘石小学纳入华阳教育集团，对学校教育实力有一定提升是肯定的，但是目前还没有办学成绩可以参考，还是存在一定不确定性

而且周边城中村围绕，短期内很难有什么改变，城市面貌一般，不仅如此，商业配套也不咋地，大型商场要去到3公里得黄陂东方汇广场或是更远的萝岗万达

最后是价格目前初步是说380个起，但我觉得基本360个都有机会了，360个上车天河地铁盘，在整个片区的对比来说，还是挺吃香的

总的来说呢，如果你想天河有房，要地铁，要南向，预算不多，对书包没太高要求的，可以参考，但凡你考虑到书包的，就移步黄埔或天河东吧！