在前几天，住建部和财政部联合出台政策，将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。

此次项政策组合拳中，货币化安置最引人注目。这不禁让人产生很多联想，政府上终极大招了，史无前例的拆迁潮即将到来，中国楼市又可以站起来了。

很多博主对该政策进行了深入的解读，但在羡清老师看来，他们的分析并不够全面，也没有完全领会政府的深层次意义，不打鸡血，不假装冷静，这里再说说该政策对中国楼市的深远影响。

一、货币安置是抬升房价的终极大杀器羡清老师在前面的文章中分析过，面对复杂的国际环境，政府首先考虑的是经济的安全和稳定，不能让美国用“美元潮汐”轻易把中国收割了。

前几年政府一直在降杠杆，挤泡沫，拆炸弹，避免房地产硬着陆。存

量房贷降息、契税减税等政策力度并不大，最多是稳定市场的信心。

政府下场收购商品房作为保障房，意义重大，但也只是给市场注入流动性，改善恶化的债务关系

。十二万亿化债更多是得好地方政府，它对房地产的影响还比较间接。

但重新启动旧改及货币化安置，并还有其它相应的配套措施，这就是政府直接针对楼市了，可以说祭出了终极大招。

以前出台的各种政策，都可以看成是一个慈祥的父亲，看到房地产这个儿子很失落，只是偶尔投去关注的目光，现在则是叫叫到跟前嘘寒问暖，帮助房地产解决实际问题。

在所有救市措施中，货币化安置最简单粗暴，作用可以说立杆见影。现在普通老百姓投资渠道就是买房，当他们拿着大把现金冲向楼市，热度一下就起来了。

为了摆脱美国次贷危机的影响，中国在2008年至2015年八年间，我国共进行了2630万套的棚户区改造，这成为推动中国上一轮房价上涨最主要的原因，把中国房地产的泡沫吹到了差点失控的地步。

二、政府的谨慎有深层次考量

政府当然知道货币化安置的巨大威力，这次在拆迁总量上非常克制，绝不能再把房地产的悲剧重演。

据住建部部长倪虹的介绍，此次旧城改造只有100万套的增量。在棚改巅峰时期的2015至2017年，每年均在600万套左右，此次可以说力度非常小，政府给房地产送来了大补汤，但分量很小。这

次旧改关键词之一是扩容，从35城扩展到将近300城。政府现在的救市措施已经放弃了集中攻坚，用特大城市的房价的带动国房价的策略，更像是撒胡椒面。

政府的解释是此次扩容是为推动城乡一体化发展，防止房地产领域虹吸效应，引导大中小城市和小城镇协调发展。

目前中国房地产市场最棘手的问题是三四级城市大量的库存，去化周期长。如果只救特大城市，抛弃中小城市，肯定有较强的后遗症。

扩围至300个地级市，绝不是2025年宏观经济政策要继续狂踩油门，而是更注重发展的均衡性，把方向盘打得更稳。

在资金安排上，此次旧改是以地方政府专项债券为主，另外再加上政策性金融机构专项借款及商业银行贷款，中央政府在牵头。而2015-2018年的棚改货币化是以地方政府的公共财政为主导，地方政府在打头阵。

2015-2018年的旧改中，我们看到的更多是地方政府的激情和冲动，都不愿意在房地产竞赛中落下，都想拼命拉高房价。这次地方政府没钱了，中央政府却主动让地方去借钱，但地方政府债券受到中央政府严格控制，不能再由着地方政府的性子。

三、对楼市后续发展的思考

此次政策出台，确实给市场一个非常明确的信号，政府最大的大招终于使出来了。但通过前面的解读，不难看出我们也不必过于激动，中央政府表现得过于理性和克制。

此次政策出台，财政部及住建部，特别强调了拆迁项目要做到资金平衡，不能为了拉升楼市盲目扩大旧改的规模，确保征收工作顺利推进，再不能新增地方政府债务风险。

另外 ，政府还强调土地出让必须净地出让，再不能留烂摊子，主打一个稳字。

倪部长似乎看到了市场的担心，100万套如果全部释放出来，按每户100㎡计算，最多就1亿㎡，这对于全国巨量的库存来说，塞牙缝都算不上。他也紧接着表示，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。

特朗普重新执掌白宫，他的对华政策还未完全浮出水面，现在显然不能一股脑把政策释放完，政府还必须留够后手。

这次政策出台，政府有意释放出明确的信号，楼市的好日子快来了。但又不能被过度解读成史诗级的大放水，放水的闸门还牢牢掌握在政府手中，大家最好悠着点。

想着通过这次拆迁暴富的，可能会失望了，要价过高，政府算不过来账，那就只有缓着。楼市错综复杂，房产买卖对大部分家庭都是大事，过程中难免有各种坑。

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