3月17日国家统计局发布了今年一二月份全国房地产市场基本数据。2025年2月末全国商品房待售面积79891万平方米，其中住宅待售面积43174万平方米。这个存量是什么概念？2014年底全国范围的"棚改"去库存开始，那一年全国商品房待售面积62169万平方米，其中住宅待售面积40684万平方米。

去库存从一二线城市开始，经过一年多才传导到四五线城市。2015年库存达到历史峰值，全国商品房待售面积71853万平方米，其中住宅待售面积45248万平方米。现在商品房存量超过2015年，住宅存量逼近2015年。

在数字与趋势交织的房市，每一个数据都承载着行业的脉动与未来的预期。全国房地产销售在2021年达到顶点，在这之前调控就已开始，开发商就开始降低开工面积了。"保交楼"之后新开面积大幅降低，但竣工面积明显在加大。

2015年全国住宅待售面积高，但轰轰烈烈的"棚改去库存"政策让市场重燃活力。当年住宅新开工面积突破10亿平方米，此后年年上升销售也同样如此直至此轮低迷。如今供应端失衡新开工面积锐减，2024年住宅新开工面积不到2020年的1/3，但销售低迷之下待售面积却是2020年的1.75倍。

需求端萎缩2022-2024年住宅销售额同比持续下滑，购房者观望情绪浓厚。如此局面之下"旧改"力度又不及当年，"止跌回稳"压力不小。销售降幅收窄：是曙光还是假象？从去年12月到今年春节之后，一线城市房地产销售迎来"小阳春"一片热闹。

但是看国家统计局数据，全国的销售市场仍然呈下滑状态，一线城市的春天未能带动全国回暖。1-2月全国新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%；其中住宅销售面积下降3.4%。新建商品房销售额10259亿元下降2.6%；其中住宅销售额下降0.4%。

2024年销售是非常低的点了，今年前2个月同比仍在继续下降。

当然乐观一点看几个数据的降幅都在收窄，尤其是住宅市场销售面积和销售额降幅分别收窄10.7、17.2个百分点，说明市场预期在向好。整体看来政策局部放松虽提振预期，但居民收入预期房价信心尚未根本扭转，市场复苏根基不稳市场整体仍处低位。

三四线城市库存积压严重去化周期拉长，库存不去难言回稳破局关键：政策还需"放大招"。房企在去库存压力之下不排除会采取各种促销手段以保证资金流不断裂，但历史经验表明单纯依赖市场难以化解库存危机，还需要政策在需求端、供给端、长期机制等方面持续发力以重建市场信心。