拆迁去库存，又来了！

10月17日，国新办举行聚焦“房地产市场”的新闻发布会，5个部门的负责人都出席了。其中，住建部抛出了核弹级大招：

将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

这意味着，在2015-2018年期间拉动楼市暴涨的棚改货币化安置，要重启了！

何为货币化安置？简单说就是拆迁给钱不给房，主要包括发放现金和房票两种方式。按照目前各地推进的情况，房票的可能性要更大。

今年全国已有超40城出台“房票安置”政策，连厦门岛内都加入了房票大潮。但福州市区的房票时代会不会这么快到来？还要打个问号。

目前，福州的房票安置仅在闽侯、永泰、平潭等县域落地。政策具体是将房屋拆迁的补偿权益货币量化后，给拆迁户一张超大额的房票。然后拆迁户拿着这张购房代金券自行在政府的“房源超市”里购买商品房。

而福州市区今年实行的拆迁补偿方案仍是：货币补偿、对接购买安商房或产权调换相结合。

而且比起拿钱，福州市区更鼓励拆迁户拿房。

10月11日，市住建局召开培训会要求四城区科学量化去化存量安置房（安商房）：

要进一步加大梳理存量安置房力度，多措并举通过合理调整对接价格，加大折让力度，鼓励群众选择现房，有效去化存量余房。

据悉，近期台江、鼓楼、晋安多个征收项目的对接价格都有所下调。像凤凰新村地块的对接安置房普遍打9折左右。

福州去年就说要把近8000套空置安置房转化为保障性租赁住房，年初还明确105㎡以上户型增面积部分给予90%-95%折扣，如今又全面下调安置对接价，目的都是盘活存量安置房。

看来福州市区迟迟未落地房票政策的原因之一就是，盖了太多安置房了。截至今年6月，福州全市在建安置房项目36个、总建筑面积近270万㎡。前几年的安商房模式也积累了相当大的库存。

比起房票助力商品房去化，更紧迫的问题是，先让拆迁户消化安置房库存。

反观省内兄弟城市厦门，10月14日已经官宣“原则上不再新建安置房原”，房票的使用范围也迈开了更大的步子：

允许跨区购房。

也就是说，岛外的房票也能买进岛内了。

虽然厦门的新政具有非常强的信号意义，但东街1號认为，福州市区应该不会这么快跟进房票政策。除了上文所说的安置房库存问题，还有一个难题：

同一片区的安置房对接价和商品房市场价，价差太大了。

以鼓楼省直屏西旧改地块为例，拆迁区位补偿价13700元/㎡，加上公摊补偿、补差优惠奖励、提前搬迁奖励等，合计补偿约2万/㎡。

如果按闽侯房票票面金额=房屋征收补偿总金额×110%+房票奖励金（12个月过渡费）计算，拆迁户手里的房票明显买不起这里的商品房——保利屏西天悦成交均价在4.4万/㎡左右，套均600多万。

再比如台江上海西地块，安置房的回迁对接价是1.9万/㎡。而国贸天琴樾和建发璞云的商品房卖到4.8万/㎡左右。

原址回迁是绝大多数老福州的首选。如果福州也不再建安置房，优先使用房票，那意味着市中心的拆迁户基本回不去了。

而闽侯就不同了，因为不少楼盘房价已经跌回2016年。而且之前被吐槽后，如今房源超市的商品房对待拆迁户也一视同仁，纷纷给出了市场价优惠。这么一来，商品房和安置房的价差就很小了。

以今年闽侯荆溪镇的福鼓安置房项目房屋征收补偿方案为例，项目对接的安置房评估单价8092 元/㎡。

而房源超市上线的同板块商品房——凤翔揽邑住宅均价为 9249元/㎡，还推出了“房票购房，特价8388元/㎡起”的活动，总价门槛仅63万元。如果选择南通的中铁江湾悦城，门槛更低。

对于闽侯拆迁户来说，只需要补一点差价，就可以直接买入同区域品质更好的现房。要知道此前永丰社区的拆迁户，苦等近10年，安置房都没启动建设。

不过，目前闽侯房源超市还没上线二手房，也不能购买高新区的商品房，如果之后能像厦门一样允许跨区购房，那拆迁户的选择就更多了。

总之，福州房票先从安置房商品房价差小的闽侯开始是合理的。至于市区的房票推进，还要考虑到拆迁户的普遍情绪，徐徐图之。

福州市区何时跟进房票政策不好说，但可以肯定的是，市区拆迁短期不会停！

因为高层这次提到的100万套货币化安置，不是一共100万套，而是新增100万套。如果前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。

而且这一次的货币化安置将重点支持地级以上城市。福州就算还没这么快落地房票，只要货币补偿方式还在，也会给楼市带来一定购买力。

最后做个小调查，房票、现金、安置房，如果你是市区拆迁户，会怎么选呢？评论区聊聊。

上为正文。