日本房地产行业从1991年到2020年发生了什么？房地产价格起起伏伏、房地产市场的金融化、日本房地产市场的国际化、大规模的城市再开发。
本文是日本房地产系列的第二篇文章，是《日本房地产的30年河东和30年河西》一文的下半部分。本文会继续介绍在过去60年当中，日本房地产行业发生的巨大变化。本文也会介绍在过去60年的发展中，日本房地产行业也有很多没有发生变化的东西。也就是说，在过去60年当中，日本房地产行业有“变”和“没变”的东西。
9. 对大众需求的满足vs对个性化需求的满足
1960年到1990年的日本，依然处在学习欧美、追赶欧美的过程中。这个时期的日本民众的生活还是在谋求一个从无到有，从少到多，从劣到良，从物质到体验的过程。
从一个非常小的例子来解释一下笔者到底想说什么。日本是一个到处都有温泉的国家。60年代和70年代，很多温泉地建设了能够接待团体客人的酒店。日本很多公司搞团队建设就组织员工去这些温泉地吃喝玩乐。热海就是这样一个温泉地。
但是90年代以后，热海这样的温泉地逐步地衰败了。受到日本全国瞩目的是大分县汤布院和熊本县黑川温泉这样的地方。这些地方的特点就是两个，一个是依然保留了过去的田园风光，二是温泉旅馆规模都比较小。
过去的60年，也是日本从落后国家走向发达国家的60年，普通民众从“会社人间”（会社人间是一个日语词汇，类似中国的“社畜”或者“公司牛马”）走向追求个性的60年。人的思想和需求的变化，当然也会带来房地产行业的变化。
在这里举一个非常小，但是非常有意思的例子。1990年之后，日本社会整体对抽烟的容忍度越来越低。90年代以后，新开发的设施，都要考虑设立专门的抽烟区。
10. 不断地开设新工厂vs不断地关停工厂
从工厂的角度来观察过去60年，日本房地产市场的变化是一个非常有意思的视角。1960年到1990年的30年，日本工业企业主要是在日本国内扩大产能，不断地获得国内市场的同时，积极地扩大对外出口。
1990年到2020年，从工业的角度来讲，是日本企业不断地关闭日本国内工厂，转移到海外生产的过程。当然，也有一些行业，就是纯粹的业务收缩，并不存在转移到海外生产的问题。
很多人可能会认为，工业用地不是房地产的范畴。但是1990年之后，伴随着一些产业逐步衰退，一些产业的海外转移，一些过剩产能的压缩，出现了大量可以转用的工业用地。这些土地，也为之后日本大规模的城市再开发提供了最核心的资源：土地和空间。
其他产业的兴衰和转移，对房地产行业是有非常大的影响的。比如，位于横滨港区的LandmarkTower在1993年和2012年这段时间是全日本第一高楼。该大楼于1990年3月20日开工建设，1993年7月16日竣工，开发商为三菱地所。这片土地的前身就是三菱重工业的横滨造船所。日本造船行业慢慢地收缩，让这片土地有了新的机遇。
东京的丰州其实也是一个很好的例子。提起丰州，人们往往联想起高层住宅，也就是所谓的塔瓦曼，还有取代筑地市场的丰州市场。过去丰州也是沿海的码头和工业用地。
11. 私铁为房地产开发的主角vsJR也成为房地产开发的主角
在日本过去一百多年的房地产开发历史中，一直有一个隐形的重要角色，那就是铁路公司。1990年之前，日本民营铁路公司（日本称之为私铁）一直是线路沿线的最重要的开发商。这一点，往往不被中国读者所知。
明治维新之后，日本的铁道行业一直存在两大势力，也就是国有铁路（简称国铁）和民营铁路（也就是所谓的私铁）。日本的民营铁路为了自身的存活和发展，逐步闯出了具有日本特色的私铁经营模式。也就是广泛地进行风景名胜地和铁路线路沿线的开发。而国有铁路受到严格的法律管制，不能开展相关的业务。
80年代中期，日本实施了国有铁路的民营化改革。1987年4月1日，JR各个公司正式开始民营化运营。也就是所谓的JR7家公司：JR北海道、JR东日本、JR东海、JR西日本、JR四国、JR九州、JT货物。
JR各个公司继承了国铁时代的巨大的债务。而且，铁路公司面临的外部经营环境并不好。这是因为飞机和汽车越来越普及，日本少子化也开始凸显，传统的铁路运输业务面临逐步收缩的态势。民营化之后的JR各个公司的经营都转向私铁模式。JR各个公司，以车站为中心大规模建设了商业设施和酒店，扩大了收入的来源。
12. 日式旅馆vs全球知名酒店品牌
1960年到1990年的30年，日本的酒店和旅馆行业也是一个非常弱小的行业。在日语中，旅馆是指传统的和式小型酒店。而酒店（hotel）一词往往是指西洋式的酒店。这个时代，日本国内的外国品牌的高端酒店很少。日本自身建造的酒店也往往是单体的存在，规模比较小。
很多人没有注意到的是，1991-2020年这30年间，几乎所有的全球知名酒店都入驻了日本。这里面有三个重要的时代背景。第一个是1991年之后，经济走向全球化，企业和人的活动都走向国际化。第二个因素是1991年之后，日本开始大规模的城市再开发。这些大规模的再开发项目当中，往往都需要配置酒店。而且，项目需要高端酒店品牌来提升项目的档次。第三个因素是2008年以后，到日本观光旅游的外国客人年年增长。日本的观光厅是2008年10月1日设立的。巨大的需求面前，全球的知名酒店品牌当然也非常高兴入驻日本。
比如，日本知名的房地产开发商三井不动产开发了综合设施，六本木中城（六本木Midtown，2007年3月开业），入驻的酒店就是里兹卡尔顿酒店。里兹卡尔顿酒店（大阪）的开业是1997年。
13. 满足年轻上班族的房地产vs需要充分考虑老年人需求的房地产
1960年到1990年30年，日本还是一个非常年轻的国家。房地产市场主要是要满足上班族的居住和工作以及休闲的需要来发展的。
2000年前后，日本开始正式步入老龄化社会。房地产市场也需要面对老龄化社会的诸多需求。各种各样的养老设施，也成为房地产市场的一个重要的组成部分。
14. 政府直接下场的住宅公团vs住宅购入的政府金融支持
二战后的40年，日本一直处在住宅不足的状态。特别是日本经济飞速发展的50年和60年代，这个问题尤其突出。在这个时代背景下，日本政府在1955年7月25日设立了“日本住宅公团”。日本住宅公团的主要职责就是为一般收入水平的家庭提供住宅。之后，日本住宅公团和日本各个地方政府在日本打造了很多所谓的“新城”（newtown，类似中国的睡城）和所谓“团地”。“团地”类似中国的住宅小区。
日本住宅公团这一政府主导的机构的名称变更，也反映了日本房地产市场的变化。1981年10月1日，该组织改组成为“住宅・都市整备公团”。2004年，该组织更名为都市再生机构（该组织的英文名称为UrbanRenaissanceAgency，简称UR）。也就是过去建设的“团地”的维护和更新成为了该机构的主要工作之一。
和”日本住宅公团”并列，日本政府设立的重要机构是“住宅金融公库”。住宅金融公库的主要功能是给居民发放住房贷款。该机构在2007年3月31日废止，相关业务被新成立的“独立行政法人住宅金融支援机构”继承。目前该机构在房地产住宅贷款当中依然有比较强的存在感。
前后60年并没有发生变化的东西
过去60年，日本国内外发生了天翻地覆的变化。伴随着时代的发展，日本的房地产行业也发生了巨大的变化。本文的上半部分也列出了一些比较重大的变化。虽然不是特别的精确，但是对读者了解日本房地产过去60年的变迁会起到一些作用。
在这里，笔者还想列出几个过去60年当中，并没有发生很大的变化的东西：
主要财阀的房地产开发商的重要地位没有发生明显的变化。这些公司是指三井财阀的三井不动产、三菱财阀的三菱地所、住友财阀的住友不动产等；日本的铁路公司作为房地产开发商的重要地位没有发生明显的变化；日本知名的重要商业地和高端住宅地没有发生明显变化。比如银座作为东京最知名的商业街的地位并没有发生变化；日本传统的一些知名的高端住宅地的品牌并没有发生太多的变化。比如，关西的芦屋、东京的田园调布、松涛等；政府对居民购买自住房屋的支持没有变。在任何一个时代，居民的住宅需要，既是一个巨大的民生问题，也是一个巨大的经济问题。
如果用几句话简单说明日本房地产行业过去30年（1991年到2020年）发生了什么，笔者认为其实四点特别重要：房地产价格起起伏伏、房地产市场的金融化、日本房地产市场的国际化、大规模的城市再开发。
