按一般的标准，南沙跟“刚需”显然不沾边的，看看区位、价格等因素，哪一个都不像符合需求。

但不瞒你说，现在买南沙的，不仅多数是“刚需”，而且产品不够“刚需”还不买！到底怎么回事？今天我们就来聊聊这个话题。

南沙底子仍在 但萎缩明显

说到南沙，你肯定觉得它早就偃旗息鼓了。没错，相比于最火的时候，现在的南沙的确相形见绌。但横向对比之下，南沙楼市一直不差，一看数据便知冷暖。我们以2022年的年中作为楼市的拐点，分开2020年下半年-2022年上半年，和2022年下半年-2024年上半年来讨论。

先看一下南沙的排名情况，2022年下半年，可以认为是楼市下行的开端。彼时到2024年的上半年，南沙的成交套数也是全市排名第4的。而2020年下半年-2022年上半年，南沙则可以排到第3，仅次于增城和黄埔。由于23年以来，广州逐步解限。番禺完全放开限购，才得以后来居上，否则直至现在，南沙仍有可能是全市的成交季军。近四年在全市范围内，南沙的销量一直都不差，名列前茅。但是，四年间的两个阶段对比，可以看到：除开越秀样本量小、情况特殊，南沙成交的下降幅度全市最大，达到了56.3%，已经超过了腰斩的程度。也足以说明，南沙成交萎缩明显，所以销售感觉开不了单了，楼市降温明显。“南沙不是首选、性价比不高了，看南沙的都跑别的地方了”是大家最直观的感受，但现在南沙火的方式跟之前不一样，跟大家想象的也不一样了。

热销盘悄然变化我们可以从南沙的热销项目里面，推断出南沙楼市的内在逻辑变化。

20年下半年-22年上半年，恒大阳光半岛以压倒性的优势，成为南沙销冠，网签套数遥遥领先于第二名1028套。2021年前的万顷沙和明珠湾，连18号线都没有开通，人迹罕至，那个时候购房，几乎百分百是投资。而南沙湾，大家多是度假兼具投资意图。当然，有一些相对刚需的区域依靠低价走量，比如黄阁。但不管看数据上、还是说实际感受，4年前买南沙的人，大多数满脑子都是“升值”两个字，不然横沥岛也不会最贵卖到4万+/㎡。而最近两年呢？

相比之前有10个项目网签超4位数，近两年仅有东悦湾1个了。

从上两表总结前后的变化，有几个细节值得关注一下：1）蕉门板块的东悦湾取代万顷沙的阳光半岛成为销冠；2）TOP20的成交均价没有明显变化，均为约2.8万/㎡；3）最近两年，有成熟配套的项目或相对低价的项目卖得比较好，比如东悦湾（COCO park）、保利时光印象（低价）、湾区金融城（18号线地铁）。热销项目的“刚需”味更加明显，严格意义上来说，应该是“自住”味。星河东悦湾能霸占南沙销冠宝座，星河COCO park的开业功不可没。

但更重要的是，蕉门板块的商业、学校、医疗、行政服务都比较齐全，住起来就是舒服。从数据上看，足以看出：现在的南沙，住得舒服、方便成为不可忽视的主流置业需求，纯升值、投资的想法弱了很多。实际上，大家买房的时候也是这样认为的。

自住当道  “刚需”崛起不过分地说，“刚需”的想法占据了买南沙的思想高地了。是什么人在买南沙？是什么需求？南沙的地产人透露：现在项目的成交客户里面，外区客户也大概占了一半，因为最近广州整体解限力度大，南沙对港澳人士又有优势。以横沥岛为例，外区买家看重的因素还是规划、地铁和景观；南沙湾那边，香港客户放着度假的算是典型。

跟以前没有任何区别。但南沙的成交是断崖式下跌的，以前有100个人想要投资，现在只有10个了，从绝对数量上看，总会有10个人还有“南沙信仰”。“外区以投资为主导，受交通距离影响也很大”，南沙的朋友这样补充道。相较于外区，本地人的南沙羁绊显然更深。现在购买横沥岛的本地客主要是因为：已经定居南沙，在大约10年前享受到了南沙楼市的红利，现在有钱不如作为改善再买一套，毕竟有一定的期待值。总结一个买房的重要原因，就是我跟南沙是有联系的。我未来一直在南沙，我是香港人经常过来，我在番禺开车很快。南沙没有极纯粹的刚需，但即使是改善、投资都离不开一个想法：我想要住这个房子。如果你要住这个房子，那配套是不是得有？交通是不是得方便？户型是不是得舒服？这不就是“刚需”的要求吗？这种想法不知不觉变成买南沙的潜意识了。在二手市场，“刚需”思想同样适用。

“房住不炒、选择多样、丰俭由人、对区域未来有期待”，对于购房者，似乎这就是楼市的理想方向吧。近两年买了南沙的人有一个共识：你想着拿来住就不会亏，如果非要转手卖，99%会亏。其实东悦湾的热销，还有一层因素，那就是在金蕉板块只有其一个一手盘，万达对面的升龙、南沙城对面的阳光城目前还在“冬眠”。