购房者买房的时候花多少钱都想找一个能准确告诉自己买的房子三五年后值多少钱的人，后来发现对未来房价的预测是不靠谱的。在过去深圳房价大涨大跌中很多购房者已经看出来了，买房的时候选择错误最终会损失惨重，选择上面多下功夫，提高认知则更靠谱。

深圳楼市还在混沌期，不管未来房地产市场怎么走，一定还会继续分化。比如过去深圳房价大涨的时候，同期有的片区涨100%，有的片区只涨了50%，同期有的楼盘涨80%，有的楼盘只涨了60%。比如过去深圳房价大跌的时候，同期有的片区跌40%，有的片区只跌了30%，同期有的小区跌了50%，有的小区只跌了20%。

在过去深圳楼市十多年的大涨大跌中，龙华、前海、宝安和光明等等片区都经历过大涨大跌，涨起来很快，跌回去的时候更快。通过对比发现，在过去深圳房价大涨大跌中，很长一段时间香蜜湖和华侨城片区比其它片区更稳定，房价波动没有其它片区大。

前面写的文章说过，一个片区如果房价波动比较大，涨的时候快速上涨，除了部分片区发展的好，真实居住购买力支撑外，更多的是非真实居住买家居多。如果一个片区跌的时候跌的比较快，跌的比较多，更多也是非真实居住购买力居多，非自住的业主多了，房价下跌他们避免损失扩大造成被动，跑路最快。大部分片区房价快速波动，非真实居住的购买力是房价波动的加速器，往往都集中在新房比较多的片区，网红的热门片区。

除了非真实居住购买力多以外，造成片区波动较大的还有不稳定居住购买力，他们买过来就没有打算长期居住，更多是临时过度。比如市区上班，在几十公里外买房的购房者，每天通勤时间两三个小时，只要他们通过自己的努力赚到更多钱，就会卖掉郊区房子在工作附近买较好的房子。比如预算不够接受工作附近不满意房子的业主，通过努力赚钱后会在工作附近换更好的房子。

回到深圳核心地段的香蜜湖和华侨城片区，会发现非真实居住购买力和波动购买力在香蜜湖和华侨城片区比较少，长期稳定居住的业主居多是过去香蜜湖和华侨城片区接受市场检验时更稳定的关键。

首先香蜜湖和华侨城片区大部分住宅都是10年以上的，新房在开盘的时候更容易吸引较多的非居住购买力买房，这些购买力大部分是投资客。一个适合居住的小区在经过十几年的洗盘后，大部分投资客都被洗出去了，真实居住的业主占比越来越高。

其次香蜜湖和华侨城片区是深圳核心地段居住环境和小区最好的片区，住这里很舒服，波动购买力比较少，大部分买这里的业主是打算长期居住的。

深圳最适合居住的香蜜湖和华侨城片区，在过去很长一段时间里，投资的业主越来越少，长期居住的业主越来越多，房价自然就越来越稳定。

一个小区或片区真实居住的业主越来越多，业主越来越不关注房价，小区房价就更稳定。如果一个小区很多都是投资客，很多都是波动购房者，他们对房价的波动就非常敏感，同时会造成房价波动很大。

很多人认为未来楼市不会有大的波动，这是我最不认可的，除非深圳大部分片区的长期自住率达到香蜜湖和华侨城片区的标准，现在不仅达不到，大部分片区最终也形成不了香蜜湖和华侨城片区的稳定自住率，深圳楼市未来不仅会有大的波动，分化还会越来越大。