番禺广场原来是很多博主推荐的板块，一是人云亦云，大家都说好我跟着唱就行了，二是三号线直达珠城，现在又多了一条18号，只要是地铁通勤的，你都要看一下番禺广场。

那番禺广场是不是真的就很争气呢？我觉得未必，今天把这个刚需扎堆的板块说清楚。

一、番禺广场只是番禺的广场

地铁是市政的配套，通达到番禺广场也只是过路站和中转站，最终是为了要连接南边的南沙，直到中山或深圳。番禺广场和嘉禾望岗很像，都是三号线的两头，嘉禾望岗之前也是二三号线的终点站，包括现在3号线的最后几班车终点站就只到嘉禾望岗。但嘉禾望岗的房价就比番禺广场的房价贵了两三万。

从配套上来看，大家是差不多的，都是非常成熟。

但从各区域购买力以及辐射范围来看，番禺广场的购买力不足，其次番禺所有精力都在万博，还有南站、创新城等要反哺，番禺广场有地铁就不错了，没有精力再投入这里。

从购买力来看，番禺广场附近确实没有啥产业，自然也不会有高端购买力，而嘉禾望岗背后是庞大的白云区民企小老板。

从发展规划来看，广州虽然是向南发展的，但是到了万博就已经吸走全部，万博再往东南西北四个方向分流，向南也只能分到一小部分。

而且番禺的人都知道万博才是核心，番禺人们从四面八方涌入万博，祈福的、亚运城的、莲花湾的、洛溪厦滘的、大夫山的等等，你番禺广场也好不到哪去，吸引不了其他人的注意力和购买力。

番禺广场的房子，基本是市桥、桥南、亚运大道沿线的本地置换客，所以番禺广场只是番禺的广场。能不能争口气，就看番禺广场的规划是否能落地了，如下图。

是想借着这个超级枢纽打造五位一体的商业中心，我相信番禺区领导也不想错过番禺广场附近的这些地，如果真的能改造成功，番禺广场就能增加很多预期，从而提高附近的土地溢价能力，房子也能越卖越贵。

但现在还没看到咋动工，不确定又是多少年的一个工程，如果只是短期上车的话，就不要看这种大饼了。万一又变成了卖地的噱头，一堆购房者有可能又成了炮灰。

二、发展太慢已被竞争对手赶上

这一点我相信很好理解，在上一波行情的时候，从市桥到番禺广场，再到番禺客运站都是有涨幅的，我说的是二手。

比如东怡新地，最高还能卖到4.5万左右，现在才三万多，融穗澜湾，从最高五万多到现在四万，尚东尚筑一度是网红盘也要四万出头，金海岸的最新组团都要卖到五万多，东湖洲也要四万多，现在再来看，这一波涨幅完全跌没了，都打回了原形。

包括番禺客运站上盖唯一新盘：龙湖金地天峰，这么好的一个盘，要地铁有地铁、要学校有学校，要商业有商业，竟然还卖成了现楼。从最高五万到现在只卖四万。

我总结的一个最大的原因就是，这里本身的购买力不足，当没有外来购买力时，这里瞬间哑火。除了本身购买力不足之外，这几年一大堆的竞争对手也是越来越强了。

比如主城区的芳村花地湾，除了有白鹅潭的大饼，也有旧改，也有中海、保利、万科坐镇，还有学校、商业等预期，刚需三四百也能上车。不过这里面有不少是自媒体的功劳，新盘多的地方自然流量就大，广告也多，吸走了一部分购买力。

还有黄埔科学城和老黄埔，比如四万的龙湖金地天峰，科学城也有保利罗兰，老黄埔还有中鼎，再不济还有二手保利学府里。

除了外区造成的压力之外，还有番禺本身到处开花，分散掉了购买力，一个是新造的创新城，另一个就是7、22号沿线越秀的一堆TOD概念盘。

如果说番禺广场竞争不过花地湾、黄埔，还情有可原，番禺万博附近打不过也没办法，但是几公里外的亚运城却是实实在在的没产业，却有巨量的次新房造成的冲击。

同时我预计待3号线延长线开通后，三个地铁站周边还有大量的土地等着开发，现有的一手都卖得艰难，二手可想而知。

最后，我们不能看番禺广场的规划，也不能太指望有大幅增长空间，如果买些次新房还是有机会保值的，即便是有大量的地要卖，番禺广场这个超级枢纽也能稳住一部分购买力，也是会随着行情和节奏来。

说到保值，在番禺广场买对房很重要，这么多的小区和房子，并不是所有房子都值得买。

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