我国经济核算方式逐步在向“联合国制定的国民账户核算体系”规则靠拢，尤其是在城镇居民自有住房的虚拟房租计算规则上已采用了市场租金法。但南生可明确告诉您，规则虽更新了，但数据却依然存在着低估现象，尤其是以美国为参考。

最新公开的统计报告显示：

2023年的中国GDP初值为1260582亿元，第五次全国经济普查后将之上调至1294272亿元，这新增的33690亿元里面，既有对全国各部门、各产业、各单位重新梳理后“发现的隐藏部分”。

又有对我国城镇居民自有住房的虚拟房租计算规则上的“改变”而带来的增量——约为13433亿元。换言之，采用更靠近发达经济体的核算标准后，我国的经济基础的确变得更加雄厚了。

到了2024年，国民经济总规模再度扩张至1349084亿元人民币，约为18.94万亿美元。其中，建造公路、铁路、桥梁、港口，当然也包括工厂、商铺、住房在内的建筑业，完成的增加值为89949亿元。

占据我国GDP总额的比例为6.67%。请注意，建筑业才是修建住房、商铺、水利设施等的“实物部门”，而房地产只是以建筑业创造出来的实物——住房及附着的相关土地所衍生出来的各种服务产出。

包括了房地产开发、经营、管理以及维修、装饰等，请勿将两者混淆。在新的核算规则下，纳入虚拟租金后，我国2024年的房地产业增加值为84565亿元，如下图，占国民经济的比例居然只有6.27%。

以美国为参考，我国经济依然存在严重低估的现象

近年来，美国的房地产占GDP的比例都超过了12%，部分时间段甚至都超过了14%。其中居民自有住房的“虚拟租金”，仅这一项就超过了美国经济总规模的9%，部分年份更是达到10%。

美国居民自有住房的拥有比例在60%附近波动，我国居民的自有住房比例“网络上给出了很多数据，有些是超过70%，有些是达到了80%，还有部分媒体给出了90%的高比例数据”。

虽然我国居民的住房自有率数据存在着争议，但比美国居民更高这是公论。这就意味着：若采用成本法核算，那中国居民自有住房的虚拟租金应较低。反过来理解，当采用市场租金法核算后。

这些大量曾经被低估的居民自有住房的虚拟租金将被彻底挖掘出来，从而大幅提升中国房地产在GDP中的比例。不说完全达到美国的比例吧，总应是较为接近吧，但国家统计局给出的2024年数据却显示：

即使纳入城镇居民自有住房的虚拟租金，而且是采用市场法核算，整个房地产业占比也仅为区区的6.27%，仅相当于美国房地产占比的一半。采用新的核算规则后，差距依然还是那么大。

丝毫没有拉近距离，美国的房地产部门甚至都不需要核算其他的，仅居民自有住房的虚拟租房占比这一项，就可超过中国的整个房地产行业。

原因是什么呢？

南生预计是租售比问题，也就是租金与房价之间的比值。同样是100万元买来的房子，假设在我国出租的话，若需要50年回本，在美国房地产市场存在泡沫的背景下，可能仅需要30年就能回本。

上面这个例子中的数据是南生随便写的，并未充分论证，只是阐明这个道理。毕竟多家媒体都曾频繁提到：中国老百姓将房子租出去，想依赖收取租金来回本，要比美国等西方国家更加艰难，也更加耗时。

换言之，虽然我国居民的自有住房已采用市场租金法核算，但如果“这个虚拟服务本身的价格”，哪怕是市场价还是存在着低估，那自然也会对中国经济总规模的提升贡献力度有限。

若以美国将服务行业“向上高高卷起的”市场价为参考基准，我国同样存在严重低估的还有医疗产业，各地政府提供的公共服务业，住宿与餐饮业，批发及零售业，租赁和商务服务业……

这个道理大家应该能看明白吧！以餐饮业为例，以市场价核算的结果当然比按成本法核算高很多。但即使都按市场价核算了，但中国餐厅出售的菜品售价也是远远低于美国啊。

所以，问题的核心来了：统计规则虽然也很重要，但更加重要的是“不可贸易品，由于难以采用进出口贸易来平衡，价格在发达国家非常容易卷高”。即：通胀也是拉高GDP的重要利器！

最后分享建立在第五次全国经济普查结果基础上，采用新的统计规则后，自1952年以来中国各年份经济的最新数据（如上图），包括了GDP、GDP实际增速，人均GDP及增长率。本文由南生撰写，欢迎转发、评论、留言、分享和打赏！