经历一个国庆假期之后，大家对于房地产的信心，也还是挺低迷的。 在广州放出限购松绑大招之后，大家非常期待的是深圳能在假期前跟进广州，出台限购松绑政策。可惜的是深圳并没有出台，有点失望。 不过，就算深圳暂时没有出台，后期还是有政策加码的迹象，来继续挽救楼市。 现在深圳楼市不景气，东莞楼市更是低迷，虽然国庆很多楼盘爆卖的海报叠出，但实际成绩如何，大家要学会自行判断。 接下来，东莞楼市年底的走势会如何？有六点看法，和大家探讨下。 1 现在亏本甩卖东莞房产，真的明智吗？ 1）4月份至今，东莞楼市进入了看空时刻，呈现了量价齐跌的模式。有些业主对东莞楼市的前景非常不看好，甚至亏本都要甩卖房产。 2）比如说，我们后台有位粉丝，今年打算卖掉东莞的房子，本来想等行情好点再卖，但后面房价一直在掉，搞得每天都很焦虑了。他觉得呢，就算这次全国楼市大招，东莞也不会有起色，继续看空楼市，宁愿现在亏本卖掉，都不想再等了。 3）但，这种想法真的对吗。 4）我倒觉得，现在楼市真没必要太看空了。现在东莞楼市普遍下跌了20-30%以上，价格挤水份不少了，再大幅下跌的空间不大了。我们不要只顾眼前，也要看到中长期楼市价值，那些超低价甩卖的，不一定是明智的。 国庆假期后的东莞楼市，我更愿称为捡漏，建仓期。 2 土拍大幅萎缩，有利房价稳定 1）截止1-8月，东莞只成功出让了5宗宅地，相比2022年1-8月的16宗，跌幅接近7成。土拍金额更是暴跌，从290亿下跌到53亿，大幅减少了237亿。 2）东莞土拍暴跌的原因，就是地卖不动了。今年年初，东莞计划供应54宗商住地，可行情一路下跌，品牌开发商只拿核心区地块，大量镇街地块没人兜底，导致土拍数量大跌。 3）那么，这会对房价有什么影响吗？ 4）短期影响不大，因为东莞现在的新房库存很高。根据7月官方数据，东莞住宅库存套数为38563套。东莞8月新房网签只有1135套，按这个算，新房库存可卖36个月。 5）但是，如果明年东莞土拍继续减少，入市新房继续减少，一定程度上控制新房的供应，这将有利于清库存，也会有利于房价的企稳回升。 3 金域华府能抄底了吗？ 1）有爆料说，最近的东莞二手市场，有资金方在悄悄进场了，抄底别人割肉的二手盘。南城的金域华府是他们的重仓盘，利用金融杠杆，0首付抄底，在8月份成交了30套左右。 2）当然了，这个爆料，还是有待确认的。 3）为此，我最近也去了趟华府，和中介朋友聊了下。他们表示，华府这段时间确实成交了不少，价格都特别笋，有些与高峰期几乎要腰斩了。 4）比如说，华府二期上周成交了一套77平的两房，总价290万，业主在20年350万的价格买入，现在卖掉了，加上利息差不多亏了100万。当然这位业主还不是最惨的，现在同户型最低到270万，与高峰期430万相比，跌了160万。 5）有中介就表示，现在的东莞业主信心太差了，华府的笋盘，有些价格甚至要跌回五年前了。 6）那么，跌了这么多，金域华府可以入手了吗？ 7）个人觉得，下半年华府可能还会跌点，但空间真不大了，对于有意向的人的来说，下半年大概率是一个不错的机会。 8）总之，不要纠结于价格是不是最底部，要知道对比那些买在高峰期的，现在华府的价格已经很低了。毕竟最低位是什么时候，很难预测的，能买在相对低位就已经不错了。 4 东莞楼市的买点到了吗？ 1）8月东莞楼市，依旧惨淡。合富最新数据显示，8月东莞一手住宅成交只有1135套，已经连续两个月同比跌了超6成。今年1-8月东莞一手住宅供需量，更是创下了自2007年以来的历史同期最低水平，足以证明新房市场有多惨。 2）8月二手网签只有2288套，维持低谷。现在东莞核心区的几个网红盘，都跌出近三年新低了。譬如城区的金域华府一期77平小三房跌到315万，时代城100平三房跌到420万。 3）但，楼市越低迷的时候，越可能孕育着机会。在新一轮救市之后，现在有部分激进买房客进场了。有爆料说，金域华府一二期8月卖了30套左右，不少是GPGD，0首付，杠杆高。 4）那么，东莞楼市的买点到了吗？ 5）从这次高层救市的大动作看，下半年应该是一个不错的机会。重点关注四个一线城市复苏势头，尤其是深圳楼市，要密切关注。在深圳楼市复苏之后，清库存之后，购买力外溢东莞，东莞才有可能真正复苏。 5 金九银十，东莞楼市能复苏吗？ 1）先来看七八月的东莞楼市，无论是新房、二手房，都非常低迷。 2）东莞新房网签数据惨淡。3月份网签有3064套，到7月份只有1224套，直接腰斩了。8月份网签更惨，有些镇街项目，就算降价卖房，还是照样卖不动。 3）二手房网签数据同样很惨。3月份网签3763套，7月份网签只有2180套，8月二手网签2288套，接近腰斩。不仅如此，二手房抛售潮还在加剧，贝壳网挂盘量高达7万余套，价格一路走跌，多个网红盘价格创了新低。 4）经历这么惨淡的七八月之后，东莞楼市能在金九银十复苏吗？ 5）结合当下环境形势，东莞楼市迅速复苏可能性不大。因为当下全国楼市一盘棋，阶段不一样，环境不一样，很多问题的底层逻辑变了，注定了这一轮的救市难度更大。 6）但高层似乎也意识到，救市必须狂轰油门了，在8月底集中出台新一轮救市政策。比如，广深终于落地“认房不认贷”，降首付比例首套2成二套3成，降低存量房贷利率等大招落地。 7）但政策效果究竟有多大，我们还有待观察。但可以肯定的是，假如金九银十楼市复苏不理想，那么政策会继续加码，包括四个一线城市继续松绑、继续降息等政策，来挽救楼市。 8）所有这些都在指向一个目标，挽救房地产危机，推动房地产复苏，修复大众信心。 6 东莞房价要掉队了吗？ 1）东莞这座城市，过去10年成绩还不错，GDP从2012年的5190亿，增长到了2021年的10855亿，成为全国第24个万亿城市。2021年七普时，东莞人口突破1000万，仅次于广州深圳，超越了佛山，成为广东省第三城。 2）随着经济人口快速增长，东莞房价呈现爆发式上涨，在2015/2020两轮房地产高潮后，东莞核心区卖到五六万一平，达到了历史新高。 3）但，东莞这种发展势头，在2021年之后突然失速了。 4）去年，东莞GDP约1.12万亿，但增速只有0.6%，落后于广州深圳佛山惠州等城市。今年上半年，东莞GDP增速只有1.5%，在大湾区更是垫底，在全国万亿城市中，同样垫底。 5）在2022年，东莞人口居然负增长了，比上一年减少了将近10万人。 6）这些现实残酷的数据，很难不让人担心东莞的前景。因为任何一座城市，只有经济保持增长，产业升级，人口持续流入，房价才有增长潜力。 7）一座经济掉队的城市，房价也会跟着掉队，比如东北的沈阳、哈尔滨、北方的天津、石家庄等，都是如此。虽然曾今辉煌，但耐不住城市的没落，房价也跟着掉队。 8）现在的东莞，短期遇到困难了，中长期能否跨过这个坎，将对房价产生深远影响。