原创 刘博团队

01

新周期正在开启

今天上午财政部的新闻发布会，引起了广泛的关注。

这次发布会虽然没有公布财政刺激政策的总规模，但有以下几个利好非常值得关注：

一、明确表示“中央财政还有比较大的举债空间和赤字提升空间”。这预示着，稍后召开的人大会议可能会有大利好。

二、宣布了三项针对房地产的大利好：

1、支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，这有利于房开发商回血，也有利于减少新增供应量；

2、支持用好专项债收购存量商品房，适当减少保障房的新建规模；

3、正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

三、将发行特别国债支持六大国有大型商业银行补充资本。

四、拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务。

当然，最值得关注还是这句话——中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。

总之，中国宏观政策进入了“轰油门”的新阶段，财政、货币政策将不断发力，国债快速增长、利率不断走低的时代到来了。

为什么宏观政策出现重大转折？

主要是两个原因：第一，经济调整了两三年，需要赶快走出新的增长周期，这是老百姓的共同愿望；第二，美联储开启了新一轮降息周期，中美利率倒挂压力减少，中国有了“轰油门”的外部条件。

由此我们可以看到两股重要的资金流动：

第一股资金，是中国“轰油门”之后创造出来的钱，以及之前在银行躺平的钱，他们都需要寻找新的投资标的，以保值增值。

第二股资金，是美联储降息之后从发达国家市场流出的热钱，他们也在寻找新的投资机会，而中国是非常吸引他们的市场。最近日、韩、印度股市下跌，而中国股市放量，显示有增量国际热钱流入人民币资产。事实上，早在过去1年里，就有1.3万亿以上的海外资金流入了中国的债市。

总之，人民币资产的大机会正在到来！

近期股市的剧烈波动，让许多人的“一夜暴富梦”破碎。对普通投资者而言，放下短期投机心态，专注于购买优质资产或许是更明智的选择。

尤其是近期一线城市集体优化限购政策，已经引发外地客的抢购热潮。

那么在房地产市场新格局中，哪些城市，哪些板块更值得关注？

02

新政下的楼市“黑马”

在这轮楼市政策松绑中，广州无疑是一线城市中最大“赢家”。

因为现在一线城市核心区不限购的，只有广州。

相比于其它一线城市，广州率先实现全域放开限购，外地人更容易获得购买核心资产的机会。

而且未来北上深核心区取消限购的可能性非常低，这让广州价值更加凸显。随着市场持续升温，广州核心地段优质房源会变得更加抢手，更加稀缺。

新政后，广州市场成交可以用火爆来形容。国庆7天，新房认购超3000套，很多外地客“打飞的”来广州抢房。热门楼盘中，外地客户成交占比已高达10-15%。

当下，无疑是抢占广州核心资产的好时机。但是广州很大，产品很多，如何找到真正有价值、有潜力的核心资产？

这需要你读懂广州，看清广州的未来在哪里。

最近，我们统计了全国各大城市的GDP、资金总量、财政收入、小学生在校人数、上市公司市值分布等诸多数据，发现一个现象：

城市综合排名的升降，和民营企业、研发投入、发明专利、市场创新等高度相关，也可以总结为一个关键词——科技创新。

在美国，科技创新引领资产价格上涨已成为一种趋势，房价最贵的城市超过一半在科创中心——加州。

为了跟加州竞争，纽约的做法是变身科创中心；而加州虽然无意跟纽约争夺金融中心，由于科创企业多、挣钱多，加州金融业自然而然就繁荣起来了。

在中国，类似的苗头正在显现，城市、区域竞争的本质演化为科技中心的竞争。

在这个大背景下，广州也在谋求转型，打造自己的科创中心——琶洲CBD。

近年来，广州以产业升级为导向，积极调整城市空间布局，珠江新城CBD随城市规划迁移指向两处：一面是金融城CBD，另一面则是琶洲CBD。

这一战略布局形成了“珠江新城+琶洲+金融城”的黄金三角区，成为广州未来发展的核心引擎。

这个黄金三角区各有侧重：

珠江新城：定位为商务中心，是广州的传统CBD核心区。

金融城：着力打造成为区域性金融中心，吸引各类金融机构集聚。

琶洲：定位为数字经济中心，承担着广州科技创新的重任。

其中，承载科创中心角色的琶洲CBD尤为引人注目。琶洲复刻了硅谷以“科创企业+一流院校+科研人才”为核心的产学研生态体系，既承担CBD的功能，又定位为人工智能和数字经济试验区。

这里聚集了腾讯、阿里巴巴、唯品会、科大讯飞等人工智能与数字经济领域的龙头企业。2022年以来，琶洲聚焦“算法、算力、算量”人工智能发展三大支柱，启动建设“琶洲算谷”。

目前，百度飞桨人工智能产业赋能中心（广州）落地琶洲，建设全国最大飞桨运营中心，以人工智能赋能企业实现产业转型升级。

除了一流企业，琶洲还聚集了一流研究院所和科研人员，其中人工智能与数字经济广东省实验室，是广东省为落实国家创新驱动发展战略所设立的10家省实验室之一。如今已集聚科研人员300余人，其中院士5人，国家杰青、国家优青、海外优青、海外高层次人才等20人。

2023年广州琶洲企业总数超3.6万家，实现营业收入4479.17亿元，增长6.3%，新一代信息技术实现营收655.11亿元，增长26.1%，预计推动海珠区全年地区生产总值突破2700亿元、同比增长8.5%以上，增速居全市前列。

琶洲不仅是CBD和科创中心，更是大湾区枢纽级门户和超级流量入口。

地铁、高铁、水运等多种交通方式的交汇，不仅便利了区域内部往来，更强化了琶洲与外界的紧密联系，提升了区域的辐射力和影响力。

10月15日，全球盛会——第136届中国进出口商品交易会（广交会）在琶洲开幕！

广交会作为全球瞩目的国际贸易盛会，为琶洲注入了强劲的发展动力。借助琶洲优越的交通枢纽优势，包括白云机场、琶洲港澳客运码头和完善的地铁网络，广交会吸引了大量国内外客商，极大提升了琶洲的国际影响力和商业价值。

来源：广州海珠发布

有关方面研究表明，广交会对区域经济的拉动效应达到了1：13.6，意味着广交会上没成交1元钱，就会给区域经济带来13.6元的效益。

如果说珠江新城CBD代表的是金融时代的广州，那么琶洲CBD代表的就是科创时代的广州。

琶洲CBD代表了风口上的广州，代表了广州的未来。

03

珑璟台—开启第二个人生主场

在这个快速发展的时代，房子的价值正在发生深刻的变革。

建筑的本质不仅仅是遮风挡雨，更是塑造生活。未来最值钱的房子，将不再仅仅是一个物理空间，而是能够给予人们独特生活方式和生活理念的栖居之所。

琶洲CBD作为广州的新兴科创中心，吸引了大批年轻创业者、科技新贵和上市公司老板。这些新时代的精英们渴望一种能够随意切换生活和工作状态的居住环境，追求生活与工作的无缝融合，对时间和效率有着极致的追求。

就像Facebook创始人马克·扎克伯格在自己的家中设立了一个完全模仿办公室的工作空间，或者特斯拉CEO埃隆·马斯克曾一度选择住在工厂附近的小屋以便随时监督生产一样，这些科技大佬的生活方式正在影响着新一代都市精英的居住选择。

在这样的背景下，珑璟台应运而生，成为开启第二个人生主场的理想之选。

“垂直城市”的概念在珑璟台得到了充分的体现和升华，整个小区巧妙地抬高约20米，不仅与地铁站台无缝连接，更利用裙房和架空层创造出一个多维度的生活世界。

示意图

四楼平台堪称一座“空中绿洲”，无边泳池， 咖啡厅、空中树屋、全景观露台为忙碌的都市精英们提供了一个放松身心、品味生活的绝佳场所。

效果图

负一层和地面约1.44万平方米的商业体量，将各种高端品牌、精致餐厅和生活服务设施汇聚一堂。

效果图

负二负三层VIP通道直连地铁18号线和11号线，双地铁串联五大CBD，1站琶洲、2站珠江新城、3站就能抵达天河北和金融城。

尤其值得一提的是，广州首条大环线地铁11号线今年年底即将开通。而地铁18号线，作为中国首条时速高达160km/h的地铁线，不仅大大缩短了城市内部的通勤时间，未来更有可能延伸至中山和澳门，将珑璟台的生活圈扩展到整个大湾区。

示意图

除了高效便利的城市生活，珑璟台还是全广州唯一的核心板块湿地生态景观项目。

项目最引人注目的特色是其与海珠国家湿地公园的紧密连接。约300米的地铁连廊让居民可以轻松抵达这片占地1100公顷的城市“绿肺”。

这片湿地公园不仅规模堪比三个纽约中央公园，更是世界上规模最大、保存最完整的城央湿地，孕育着丰富的生物多样性。

海珠国家湿地公园

从珑璟台的阳台望去，北面是琶洲和珠江新城双CBD的现代天际线，南面则是广阔的湿地景观，这种独特的视野让居民在繁忙的都市生活中随时能与自然亲近。这种城市中心罕见的自然资源配置，为项目带来了显著的价值支撑。

产品方面，项目主打建面约120-195平方米的环幕观景华宅。每一户型均出自大师之手，融合南北通透设计、宽敞阳台、超大窗地比例和LDK一体化大通厅等豪宅精髓，以卓越品质满足精英人士对高端居所的全方位需求。

对有远见的购房者而言，当前正是入市的良机。在政策利好和城市发展双重驱动下，像珑璟台这样兼具稀缺资源和未来潜力的项目，无疑值得深度关注。

它不仅是一处居所，更是一种前瞻性的生活方式和潜在的优质资产。