西安也解除限购了，

其实限购松绑到现在这个地步，一个城市一个城市的分析限购有没有用，意义已经不大了，

在房地产供需关系发生重大变化的当下，放松限购已经是大势所趋了，接下来一线城市放松限购也是情理之中，

难啃的骨头也就北京和上海，

一是北京和上海的楼市销量还算不错，

二是北京和上海对于人口还属于一个管控阶段。

不像其他城市现在已经是完全脱光，态度很明确，就是吸引人口。因为在房地产供需关系发生重大变化的同时，人口也是在负增长的。

未来大部分的城市人口流入不会再像之前那样主动，甚至主动的你都不好意思了，必须得出一些限制措施，比如买房和社保年限要求，因为流入人口太多了。

但以后肯定不是这样的趋势，而是想尽各种办法来吸引人口，毕竟各大城市的买房壁垒和户口壁垒几乎都已经打破。

然后再回到西安解除限购，其实西安解除限购的力度远远不及杭州，杭州真的是一撸到底，不仅把限购给解除了，二套几乎也可以做成首套，并且买房即可申请户口。

而西安的解除限购就是单纯的解除限购，更为关键的是在去年九月份，西安已经放开了二环以外的限购政策，而二环以内本身也没有太多的新房项目，所以当时就和全面解除限购没有什么大的差别。

只是去年各种房地产会议还是在不断的强调房住不炒，所以一些头部二线城市还是要有一块遮羞布的，

然而今年四月底刚刚开的会议要求去库存，所以遮羞布也就没有必要存在了。

再加上2023年以来，西安楼市的新房市场确实也比较强劲，九月份放开二环以外限购之后，整个四季度西安新房的月均成交量均保持在100万平方米以上，同比涨幅也在六成以上，

而价格方面，从2023年3月份开始，西安新房价格同比环比便持续上涨，已保持13个月。

当然这种价格的上涨，主要原因还是因为近几年西安人口的流入量较大，这就保持了房地产市场的需求量，同时近两年西安的改善楼盘大量的增加，也是推高新房价格上涨的原因之一。

当然了，这种新房销量的上涨趋势，进入2024年也是出现了下滑，今年1月份和2月份新房成交环比连跌2个月，至4月新房成交面积为64.5万平方米，同比下降50%，

去化周期已达到13.1个月，这个去化周期与很多二线城市相比已经算低的了，但对于西安而言，这是近一年来最高点，

再加上二线城市里面除了天津，限购都已经全面放开，所以西安根本就没有继续坚持限购的理由，二环以内这块遮羞布直接揭掉就行了。所以西安楼市此次松绑更多的还是顺势而为，

至于刺激出来的需求量肯定不大，因为成交的主力区域半年前就解除限购了，不过相应的西安手里面还有牌可出，

比如像杭州那样二套直接变首套，再加上西安楼市的新房成交基本面也不算太差，所以相对大部分二线城市来说还是能够稳得住的。

不过二手房市场却是全国一盘棋，都在以价换量，包括一线城市，所以接下来西安楼市的松绑还会继续推行。

最后整体来看，成都，杭州，西安的全面解除限购，透露出更为重要的信号，不是这些城市的基本面是好是坏，而是限购这个政策退出历史舞台，

以后楼市不可能再有大规模的限购了，最多是结构性区域楼市异常火热，然后再执行区域性限购。

像以前那种楼市不行了就解除限购，楼市热了就执行限购，反复横跳的局面没了 ，

原因就是供需关系发生重大变化，并且当下的居民杠杆和居民收入预期也支撑不起全国性房价。

所以整体而言，全面解除限购能够刺激一定的需求量，甚至一些核心区域的供需平衡也有可能被打破。但不妨碍整体市场价格的下行，

因为解除限购仅仅是盘活了一部分存量需求，并没有创造需求，说白了就是虹吸一波，虹吸完了还是要再次考虑供需关系的问题，

因此解除限购会对供需关系有一个短期的影响，特别是一二线城市，但以现在的形式来看，市场整体还是在下行，解除限购对于市场的影响是有限的，市场主体仍然会表现为理性的“以价换量”的基础格局。

这种格局什么时候会被打破？一部分看房价下跌的程度，另一部分看经济的复苏情况。

并且当下市场很多人不愿意买房。不是因为限购导致没有名额买房，而是预期不足，特别是收入预期，从而导致信心不足。

其实限购就和计划生育一样，放开二胎，三胎的时候，婴儿出生量，仅仅是冲高一波然后继续下行，

不是大家不喜欢孩子，而是整体环境只适合少生优生。房产市场也是这样，不是大家不喜欢买房子了，而是整体环境决定了，大家不敢买，没有信心买。

所以解决出生率的问题你不能完全依靠放开计划生育，而解决房地产问题你不能完全依靠放开限购，最终的新模式还得是商品归商品，保障归保障