从“去库存”到“稳市场”:探析商品房“收储”新政的深层逻辑

余汉波 2024-09-11 22:22:00

导语: 近期,合肥安居集团发布通告,计划收购存量商品房用于保障性住房,这标志着又一城加入商品房“收储”队伍。自7月30日政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”以来,全国已有约30个城市发布相关征集公告,掀起了一股“收储”浪潮。

一、 “收储”新政:从去库存到稳市场的政策转向

1.1 商品房“收储”:政策背景与发展历程

商品房“收储”是指政府通过国有企业收购市场上的存量商品房,将其改造为保障性住房,以满足中低收入群体的住房需求。这一政策并非首次出现,早在2008年,为应对国际金融危机,国家就曾出台过类似政策,鼓励地方政府收购商品房用于保障性住房建设。

1.2 本轮“收储”潮的特殊性:从去库存到稳市场的政策目标转变

与以往不同的是,本轮“收储”潮的政策目标已不再局限于“去库存”,而是更加注重于“稳市场”。在当前房地产市场下行压力加大的背景下,商品房“收储”政策被赋予了更多维度的意义:

缓解房企资金压力: 通过收购存量商品房,可以为房企提供一定的资金回笼,缓解其资金链紧张的局面。稳定市场预期: 政府进场“收储”释放出积极信号,有助于提振市场信心,稳定市场预期。优化住房供应结构: 将商品房转化为保障性住房,可以增加保障性住房的供给,优化住房供应结构。

二、 “收储”模式的优势与局限性

2.1 “收储”模式的优势:

缩短建设周期: 相比新建保障性住房,“收储”模式可以更快地将房屋投入使用,缩短建设周期。降低改造成本: 利用存量房改造比新建住房成本更低,可以提高资金使用效率。提升城市形象: 通过改造闲置商品房,可以改善城市面貌,提升城市形象。

2.2 “收储”模式的局限性:

价格博弈: 政府与房企在收购价格上存在博弈空间,如何确定合理的收购价格是“收储”工作中的关键。供需匹配: 部分城市保障性住房需求与商品房库存区域不匹配,需要统筹规划。房源选择: “收储”房源需满足一定条件,如区位、户型、楼栋要求等,这在一定程度上限制了“收储”的规模和效率。三、 “收储”新政的未来展望:机遇与挑战并存

3.1 “收储”新政的机遇:

政策支持力度加大: 中央和地方政府将继续加大对保障性住房建设的支持力度,为“收储”工作提供政策保障。金融支持政策完善: 随着保障性住房再贷款政策的落地实施,“收储”工作将获得更多金融支持。市场机制逐步完善: 随着“收储”工作的推进,相关配套机制将逐步完善,促进“收储”工作规范化、市场化运作。

3.2 “收储”新政的挑战:

资金压力: 大规模“收储”需要巨额资金投入,地方政府财政压力较大。运营管理难题: 如何有效运营管理“收储”房源,确保其长期稳定运行,是未来需要解决的重要课题。市场风险: 商品房市场波动可能会对“收储”工作带来一定风险,需要做好风险防控。四、 政策建议加大财政金融支持力度: 中央财政可设立专项资金,支持地方政府开展“收储”工作。同时,鼓励金融机构加大对“收储”项目的信贷支持力度,降低融资成本。完善“收储”定价机制: 建立科学合理的“收储”定价机制,既要考虑房企的合理利润,又要避免国有资产流失。加强运营管理: 建立健全“收储”房源的运营管理机制,探索市场化运营模式,确保“收储”房源长期稳定运行,发挥其应有的社会效益。加强信息公开透明: 加强“收储”工作的信息公开透明,及时公布“收储”项目信息、资金使用情况等,接受社会监督,维护市场公平公正。

结语: 商品房“收储”新政是当前房地产市场调控的重要举措,对于稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展具有积极意义。相信随着政策的不断完善和市场机制的逐步成熟,“收储”模式将为房地产市场注入新的活力,为实现“住有所居”的目标做出更大贡献。

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余汉波

简介: 财经知识的搬运工