日前，有最强地级市之称的苏州开始调整限售政策，二手房限售由5年改为3年。紧随而至的是南京——外地户籍购房者可以在南京市六合区购房一套。今年以来，已经有70多个城市“松绑”或出台扶持楼市的政策，但楼市的“小阳春”却并未如期而至，原因就是一句话，“预期和信心不足”。如何提升预期和信心，成为打破僵局“救市”的关键。受《南方房地产》邀约，原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江在本次专访中提出了自己的看法与建议。黎文江广东省房协专家咨询委员会顾问原广州市国土房地产管理局信息中心主任在被问及本次土拍对后市将带来怎样的影响时，黎文江表现得相当乐观。他认为，本次土拍释放多宗市中心优质地块，放松相关土拍要求，以吸引企业参与土拍。叠加自年初始政策方面连贯性的“放松”、及政府工作报告及各个部委对房地产业的肯定与支持效应，于5月黄金周期间进行的本次土拍或将“解冻”掀起热浪，并在人们“追涨不追跌”的心理预期中，为传统5月黄金周燃起销售旺市之火。不过，黎文江也并不排除在当前形势下——国际形式复杂、疫情施虐、收入预期降低等——或许现有政策仍未能“解冻”的可能性。如果2022年的第一次土拍不能“解冻”楼市，还能有什么招？作为一个在房地产行业中打拼了数十年的“老行尊”，黎文江的支招或许算不上“石破天惊”，但正如广东话俚语所言“桥唔怕旧，最紧要受”，“旧桥”如何规范执行同时控制风险，更是应当认真思考的问题。01 降利率黎文江首先从楼市需求端出发，提出通过调整房贷政策来鼓励刚需、改需购房的建议。据2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.6%。事实上，目前已经有“房贷利率最低下调到与LPR持平”的城市了，例如苏州，部分银行房贷利率最低已经降到4.6%。在广州，也有部分银行如汇丰银行承认，“我们最低可以做到4.6%，但具体要看客户资质。”不过，包括工商银行在内的多家国有银行则称，最低利率仍执行5.4%，但一手房可以“一个楼盘一议”。当前，受收入预期下降的影响，购房者对于未来是否能够持续供楼存在疑虑，因此，黎文江认为，若下调房贷利率，或能增加购房者的信心。而要下调房贷利率，手段并不止于降点数及LPR，甚至还可以对房贷利率进行打折，这在历史上也不是没有过。如在2008年金融危机期间，央行便曾将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。在疫情肆虐，整体经济环境面临挑战的今天，银行起诉房贷违约断供的案件大幅增加。为了避免“断供”引发潜在系统性风险，早在2020年疫情暴发初期，金融部门就曾出台过延期还款政策；今年4月7日，工、农、中、建、交五大行也回应新华社，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。那么，房贷利率的打折会不会再次出现，我们也可以拭目以待。02 降首付黎文江关于调整房贷政策的建议，还包括降低包括首套和二套房在内的首付比例。黎文江认为，首套房和二套房所对应的主要是刚需及改需用户，而非炒房投机者，降低相应首付比例，不仅能促进住房市场消费，而且能够真正满足人民群众对美好生活向往的愿望，使得更多刚需、改需用户买得起房，“尤其是二套房，要5成甚至7成的首付，很多改需买家都付不起。”将首套房首付二成调高至三成，二套房调至五成至七成，是为了降低银行信贷风险、控制房价、限制炒房的政策，黎文江认为，此类市场调控政策亦应可应市场的变化，作出阶段性的调整，起类似“强心针”的作用，以激活市场。03 吸引人才落户今年3月4日，广州市统计局网站发布了2021年广州市人口规模及分布情况，显示户籍迁入人口24.16万人，迁出人口4.03万人，机械增长人口（即从市外迁入广州的常住人口数量）20.13万人。与此同时，杭州去年以23.9万的人口净流入数量超过了“一线城市”广州。近几年，杭州发展突飞猛进，大量人口流入必然会催生巨大的住房需求，2021年，杭州卖地收入3029.9亿元，同比增涨20%，仅次于上海位居全国第二；同年，杭州新房成交总套数约18.7万套，成交金额高达6200亿元，均创下近几年新高。反顾广州，据中原研究发展部数据，2021年广州一手住宅网签成交10.0905宗，虽已为自2017年来最高数据，但相比杭州仍差距甚大。以上数据足见，人口流入对于楼市影响之巨。因此，黎文江表示，广州应降低部分城区落户门槛，吸引更多外来人才，活化相应城区的楼市，“我们应该参考浙江的做法，去‘抢人’！”今年2月，浙江省人社厅宣布了一条重大消息：除了杭州市区，全面放开专科以上学历毕业生的落户限制。浙江的意图很明显，一是抢人，二是提振郊区楼市。黎文江认为，同样的逻辑也可以在广州套用——中心区限购，外围区放宽落户政策，“大专、中专生也可以在外围区落户买房，中专生也是技术人才，甚至会比很多本科生更好用”，而且“现在很多的产业园都在白云、花都、黄埔这些外围区，所以我们应该更多地吸引技术人才到外围区工作、生活。尤其是考虑到疫情长期反复的防控需要，还可以优先制定吸引医护人员，特别是吸引当前需求量大的大中专毕业护士等人员落户的政策。”在黎文江看来，这是一个同时可以促进广州外围区经济发展，提振外围区楼市的两全之法。不过，必须正视的是，以南沙为例，在2021年8月17日之前，南沙有一套吸引人才优惠政策，其中就包括了人才住房政策，其直接结果是不仅南沙的网签套数均实现了大飞跃，网签均价也翻了一番。今年年初，南沙人才落户政策在经历了半年的收紧之后，再度放开。如何在落实“房住不炒”精神的同时稳中求进，并让区域获得所需人才来撑起大发展潮流，而不仅仅是撑起楼价，显然是相关部门需要认真思考的问题。04 调配学校资源在促进需求端方面，黎文江还提出了调配学校资源的建议。“广钢新城的旺盛需求，就是来自其规划建设的32所配套中小学、幼儿园，所以，我们可以通过学校资源的再分配和调动，来触发改善换房需求。” 具体而言，即是将市中心的重点学校师资力量分配到新区、外围区分校，“比如说，好的有经验的老师轮岗到新学校，年轻老师留在旧校区，轮岗教师可以给予适当的升级奖励”。黎文江认为，这样做除了可以点旺外围区、新区的楼市外，还有几个好处：一是年轻教师能在旧校区继续学习，获得更多锻炼、提升能力的机会；二是增加老教师的升迁路线；三是新区年轻教师亦有机会获得有经验前辈的指导；四是让各区学子无须因家庭条件所限（如家里买不起重点学校学区房），而丧失获得平等的教育资源的资格。05 市中心黄金地段旧改而在供给端上，黎文江首先提到的建议是通过对城市中心黄金地段进行旧改，来向市场供应更多优质土地及住宅。他指出，天河面积96.33平方公里，2021年GDP总量为6012.20 亿元，而越秀区面积33.8平方公里，GDP总量为3629.48 亿元，天河区面积是越秀区的三倍，GDP却没有达到越秀区的三倍，是由于天河区有大片未能充分使用的土地资源，对于天河这样的“绝对中心”城区而言，堪称可惜。“例如位于珠江新城、金融城和琶洲金三角中心的员村地界，至今仍是产值极低的废弃工业厂区和工人住宅，如果能进行改造，这样的黄金地段将为天河区带来一个数量级的产值跃升。这样的土地，毫无疑问是每个开发商都梦寐以求的顶级资源，地块上的物业，同样是楼市里的顶级资产。”事实上，在住建部出台“防止大拆大建”文件后，城市更新拆建比不应大于2的约束导致不少城市更新项目节奏放缓。而根据拆建比计算公式进行推导，可得出单方楼面地价越高，拆建比越低的结论（推导过程详见本号文章：《一文看懂城更“拆建比”本质》）。也就是说，对于开发企业而言，地价越高的地区，城市更新项目的经济可行性越高。进而，房地产作为国家的支柱产业之一，如要真正发挥其支柱性力量，优质地块的支持必不可少。06 促进开发商回款早前，一位政协委员准备再次提议全面实行商品房现房销售，引起了网上一片热议，而且，在部分地区如海南，也已经出台了文件，要求新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。但在黎文江看来，现楼销售尚为时过早，而且，他认为当前如要令房地产业充分发挥支柱产业的作用，实现行业“解冻”，当务之急反倒是帮助开发企业加快回笼销售款。按照现行规定，项目须封顶才能开始预售，黎文江则提出，是否可以在项目完成度达到2/3时，即可开展预售，以便开发企业尽早回款。在专款专用的监督下，带资进场的建设单位，能及时解决工人工资问题，供应商的货款也不至被长期拖欠，形成整个行业的现金流动困难。至于提前预售可能造成的楼盘烂尾、不良开发商卷款逃跑、购房群众利益遭受严重损害等风险，黎文江认为，应通过严格的预售资金监控和工程进度监管来规避，而非一刀切要求现房销售，“如果开发企业有钱继续开工，就不会跑路、不会烂尾了。”— —黎文江在采访当中，不止一次提到自己的观点是有争议的，很可能引来很多反对的意见。但毋庸置疑的是，这位行业“老行尊”所发出的，正是作为一个老房地产人为行业更好发展鼓与呼的声音。或许，此刻是时候去重新考量一些曾经使用过的、能够刺激市场复苏的政策措施，并思考如何将这些政策措施制定得更完善，更有可操作性了。(封面来源于网络，如有侵权告知立删)