国家统计局18日发布一季度国民经济数据，多个房地产相关数据尤其是销售数据呈现下滑。随即，在两天时间内，中国人民银行等机构相继发声，对于被普遍关注的房地产领域，提出支持性意见。相关金融措施将如何传导至市场，影响程度几何，已成为整个房地产行业乃至个人购房者普遍关注的重点。
1.据统计局数据，2022年一季度，房地产销售、投资、开工数据表现一般，最主要的是销售数据同比下滑，在当前房企资金紧张，迫切需要通过销售自我造血自救情况下，显得压力犹大。广东省房协专家咨询委员会委员、佰投资(深圳)有限公司董事长、首席投资官刘策认为，“过去房地产销售数据的下滑可能更多是因为政策限制，使得有效需求无法释放，而当前销售数据的下滑，更多是疫情等多重因素影响导致预期转弱所造成的，市场企稳不仅需要在政策层面发力，也有待市场情绪的企稳和好转。”日前，政策果然发力。4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称“通知”），4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，均提及在当前形势下，完善房地产领域金融政策的要求。其中，“通知”中提出了“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，或对购房者会有一定鼓励作用，助推市场情绪提升。目前，已经有多个地方下调首付比例及贷款利率。而且，由于央行此前已降准，使得银行端的资金相对充裕，有利于促进房贷加点加速下行，降低后续购房者的房贷总利率，减轻其购房成本。不过，构成房贷总利率的LPR部分，虽然之前不少业内人士预测4月将作下调，但4月20日，央行公布了最新的LPR。和上个月一样，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，没有变化。事实上，根据2019年LPR报价改革以来的规律，两次分别降准0.5个百分点，会触发一次降息。而本次降准幅度不到0.5个百分点，因此4月LPR报价不动并非意外。但根据当前疫情波动下的宏观经济形势观察，二季度或可能再次实施一次全面降准，届时，5年期LPR报价有望与1年期LPR报价同步下调，从而带动居民房贷条件改善，对楼市产生实质性利好。2.在疫情冲击下，不少人因被居家隔离无法谋生，或所在的行业被疫情冲垮，突然被裁员……而发出了延期还贷的呼声。因此，政策如何“灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”，亦是不少购房者都关心的问题。早前，工、农、中、建、交、邮储六家国有大型商业银行已带头回应延期还贷的呼声：受疫情影响，满足条件的客户，可申请房贷延期还款。随后，兴业银行、中信银行、浙商银行等银行也纷纷表态。目前，可向银行申请延期还款的人群主要集中在四大类：① 因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员；② 疫情防控需要隔离观察人员；③ 参加疫情防控工作人员；④ 受疫情影响暂时失去收入来源的人员。不过，到了实际的操作层面，各银行对申请者的标准认定又不同，并且推出的延期还款方案也不同。比如，有的银行仅提供28天延期还款的服务，有的银行提供最长6个月的延期还款服务。部分银行的延期，是直接延长还款周期，从20年的还款期限，延长至20年6个月。而部分银行则表示，延期还款6个月，需要在第7个月时，一并将之前延期的6个月的月供全部还上。还有的银行，虽然同意贷款者延期还款，但延期的这3个月里，需要每个月先缴纳罚息，违约记录也会先上报征信。等到第四个月将延期的月供还上之后，再归还罚息，消除逾期征信。总的来说，各大银行“各自为政”。究其原因，是延期还款并无地方上或者全国性的统一标准，且各家银行在受影响的贷款规模占比、房贷不良率数据、现金流等方面的情况不一，也不应对其提出“一刀切”强制性要求。所以，在影响可控的前提下，银行愿意多让利，就对申请者的要求宽一些，有些银行的要求就会紧很多。如果要在全国层面上实现大面积的、统一的延缓贷款，则需要动用到央行的基础货币，一旦动用到基础货币，考虑到货币乘数影响，将对国家整体经济造成极其巨大的影响。因此，政策只能鼓励银行对部分贷款者“网开一面”，而不可能“普惠”于大多数贷款人。3.而在企业层面上，“通知”提出金融机构可适度加大流动性贷款等支持力度，满足建筑企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持建筑企业融资连续稳定。还有人民银行相关人士表示，金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。上述声音，都体现出了“通知”中强调的“促进当地房地产市场平稳健康发展”的意图。而对于接下来的政策，刘策预计应该总体是进一步趋向于宽松，不过，“政策的传导到市场的扭转需要时间”，因此，他认为“二季度房企的自救就显得尤为重要，如何度过当前这个青黄不接的周期，这是对房企资金管理、运营管理、产品力、销售力的一个重大考验。‘剩’者为王，活下去最重要。”他还提醒道，即便后续政策放松、市场复苏、行业度过了低潮期，房企也应该从此轮政策调整以及房企爆雷中要充分吸取经验。“市场变了，过去高杠杆高负债的发展模式已经一去不复返，后续要更加注重企业内生现金流，注重稳健运营，在保持房地产一定规模的同时，积极转型，苦练内功，成为穿越周期的企业。”基于对当前政策、市场趋势的观察，刘策认为，房企无须过度悲观，“未来10~15年仍是房地产重要发展机遇期，房地产仍是重要经济支柱，时代不是抛弃房地产，而是呼唤更好的房地产。”
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