月初，广州今年首轮土拍落下了帷幕，此轮土拍共成交341亿，其中，广州地铁贡献近半金额，拍下四块地。事实上，近六年来，广州地铁已陆续拿下了15块地，有人问：“这家地铁集团是搞交通还是搞地产？”

广州地铁并非独此一家，去年深圳第三批集中供地中，深圳地铁同样豪掷179亿元拿下5宗地，也并非仅仅为了“托市”。

广、深地铁集团对打造轨道交通TOD的“执念”从何而来？

2007年，在全球金融危机爆发前夕，国际投行开始集体撤出香港中环，将自己在亚太地区的总部搬到了与中环隔海相望的西九龙，其原因一方面是西九龙的租金更便宜，另一方面，是以香港西九龙为代表的“交通枢纽+城市综合体”崛起。当时，香港地铁以“地铁+物业”的发展模式，成为世界上唯一盈利的地铁。

与此同时，港铁将此模式复制到了深圳——早在2004年，港铁在承建深圳地铁4号线二期工程的同时，获得了沿线290万平方米建设面积的物业开发权。继而，受到港铁启发的深圳地铁，也开始了对TOD模式的探索。

事实证明，深铁的尝试是成功的——一般来说，城市轨道交通具有公益属性，放眼国内，绝大多数地铁公司需要依靠政府补助。

据统计，2021年，北京地铁的主体公司——北京基础设施投资有限公司（下称京投）的总营收达到近170亿元，登顶全国榜首；深圳地铁以164亿元的总营收位居第二，广州地铁134.59亿元位居第三。

但必须看到的是，虽然账面显示北京深圳2021年归母净利润分别为24.54亿元及29.97亿元，似乎差不多，但其收入来源却不大相同。京投至少获得了214.66亿元的政府补助，而深铁获得的与日常活动相关补助仅1.37亿元。至于“老三”广铁，归母净利润为2.65亿元，但补贴也只有2.04亿元。

事实就是，地铁运营本身基本都处于亏损状态，大部分地铁公司都需要依靠地方政府补助以维持运营，一些城市的地铁公司收到的补助甚至大于其营收。

让深铁实现突破的，正是“轨道+物业”TOD模式，即通过房地产和物业自创收入，2021年，深铁164亿元的营收中，有95.7亿元来自站城一体化开发（即轨道站点房地产开发），还有3.57亿元来自物业管理。也就是说，深圳地铁的营收中，有六成是来自房地产和物业相关业务。

而根据数据显示，2021年排名第一的京投房地产+土地开放+物业公司的占比为32.94%，排名第三的广铁的占比还仅有17.94%。

数据历历在目，广州地铁的“奋起直追”显得那么理所当然。

从部分广州地铁TOD项目的价值以及对周边物业价值的带动，也可一窥广州地铁近年来“爆发式”拿地的动因。

●陈头岗停车场

广州地铁在2018年拍下陈头岗停车场场站综合体项目地块，地块以底价636868万成交,折合楼面价10916元/㎡。

附近有楼盘臻尚苑，该楼盘2015年开盘，开盘价带装修均价2万+。在2017年广州地铁22号线站点公布后，楼盘价格便迎来“飞涨”，在2017年四月达到44000元/㎡，短短两年便翻了一倍。当前臻尚苑二手房的参考价格为37000 元/㎡ ，沾了不少陈头岗TOD的光。

而陈头岗停车场TOD的在售楼盘是越秀·星瀚TOD，目前参考价为37500 元/㎡ 。

●赤沙地块

赤沙车辆段地块是广州地铁在2021年以823430万元底价竞得的琶洲“巨无霸”地块，折合楼面价为3.6万元/㎡。

该项目计划打造成集商业、办公、住宅、教育和公服配套为一体的城市综合体，并通过加盖两层盖板解决慢行交通和构建阶梯式生态公园，总建设量超过88万㎡，高度达250米。这也就代表了未来整个项目建成后，能在家门口享受教育、商业以及大型公园配套。

附近楼盘保利天悦，2019年售价8万+，最新二手报价16-19万，不到三年就翻了一倍多，其中虽有豪宅盘+琶洲地段的优势号召力，但TOD的增值影响也不容小觑。

至于赤沙TOD项目本身，吹风价在10-14万元/㎡。

●萝岗车辆段地块

2018年萝岗车辆段地块以总价76.2亿元被广州地铁收入囊中，其对应的项目为品秀星樾TOD，目前二手房均价为 40000元/㎡ ，价格距开盘一直在稳步上升。反观黄埔二手房5月均价只有28521元/㎡，可知TOD楼盘的前景值得期待。

●白云湖车辆段地块

白云湖车辆段地块临近白云湖，是白云区首个地铁车辆段上盖物业。目前白云区白云湖车辆段地块项目（四期）施工总承包的招标评标工作已经结束。

由珠江实业集团与广州地铁集团共同打造的新盘品实·云湖花城，均价36888元/m²，格较周边楼盘（如红星亭岗社区，均价11100 元/㎡）要高出一大截。

综上所述，TOD的建起对周边楼盘或多或少都有正面影响。而根据国外的经验来看，TOD周边楼盘的房价和租金依据地铁站的步行时间作为主要依据，步行时间差距五分钟可能造成30%以上的房价差距。

据统计，地铁房比普通住宅增值潜力高出20%-30%，越靠近地铁的楼盘潜力也越大，因此TOD甚至TID的价值空间非常值得期待。

除了通过出售住宅物业获利外，地铁集团还能通过对TOD站点周边的物业进行经营，获取可观的利润。

TOD的精髓在于轨交站点周围，以400-800m为半径建立商办、商业、住宅、文化、教育为一体的迷你城市。

密集的人流、物流会带来充足的客源，实现共生、互利，并在后续拉动产品溢价上升。开发商理论上不用担心销售、出租等市场风险。

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TOD物业体量大、类型多元、设计难度高、开发周期长，且由于参与TOD开发的主体众多，所涉及到的项目投入与收益分配可能产生漫长而复杂的争议。因此，TOD市场仍是一个要花很多时间和精力去摸索的领域。

不过，无论如何，对地铁集团来说，TOD的利润是如此吸引，为土地资源带来的增值效果如此显著，做好了不仅能反哺公共交通运营，还可为城市建设地铁所面临财政投入不足的困境提供有效支撑，进而直接影响当地城轨、城市的发展……因此，数万亿的TOD蓝海，已是必然且必须的选择。