超300亿扎堆供应,上海豪宅市场要血战了…

李肃说房产 2024-09-20 16:15:16

上海的豪宅市场,将在9月迎来血战。

据统计,上半年上海共有20余个套均总价超2500万的豪宅项目入市,合计供应超5300套房源,占上海新房总供应量约16.4%。

仅上半年上海豪宅成交量就已经是去年全年的1.6倍,一方面成为豪宅销售大年,另一方面也让人担心市场上还剩多少豪宅买家?

随着金九银十的到来,上海豪宅供应也迎来了峰值——

9月,上海至少有7个总价2500万+的豪宅项目入市,豪宅进入“贴身肉搏时刻”。

9月4日,黄浦区海玥黄浦源开启认购(9月22日开盘),95-420㎡的高层户型,134套房源最终累计认购148组,认购率约110%,均价14.5万/㎡。

9月14日,杨浦区缦云上海三期收官开盘,209-230㎡的大4房,共计104套,均价12.2万/㎡。

9月15日,徐汇区中海领邸·玖序三期收官认购(9月27日开盘),建面约186㎡,210㎡最后一栋房源(122+56套),均价14.67万/㎡。

9月17日,静安区万科·中兴傲舍开启认购,首开建面约100-320㎡三房四房,共计186套房源,均价13.3万/㎡。

9月17日,黄浦区翠湖天地六期开启认购,面积段在437-1352㎡,包括108套大平层以及少量风貌别墅,均价21万/㎡。

9月18日,黄浦区绿发浦江园开启认购,建面约143-195㎡的大平层,409套房源一次性推出,均价16万/㎡。

9月底,静安区苏河湾1号也即将加推入市,推出约136-537㎡准现房,共计207套房源,均价预计13万/㎡。

黄浦、静安、徐汇、杨浦,单价从12万到21万,总价从2000万到上亿,超过1200套豪宅扎堆在9月,总货值超过300亿。

这样的巨量供应下,豪宅买家还够用吗?有钱人就那么多,别人多卖一套,你就少卖一套。

对于上海豪宅们来说,可能真的到了惨烈厮杀的时候了。

今天,涛哥选了其中几个较有竞争力的项目,看看9月哪些豪宅最值得关注。

1

万科中兴傲舍,艺术美学超强实景

在万科中兴傲舍,有客户评价说:“这里不止是豪宅,更是座艺术宫殿!”

万科不仅在产品配置上卷到天际,更在审美艺术、生活方式上接轨国际前沿,拉升高端住宅的品味和调性。

从会所立面的幻彩铝板,到和平饭店式大堂,再到震撼的三层艺术阶梯,惊喜太多,将归家的仪式感拉满。

二楼的艺术走廊、植物园泳池、以及专属社交会客厅,从门头到艺术阶梯再到艺术空间,每一处都铺满了情绪价值。

在公区的演绎上,万科从工艺和用材上直接为业主做到极致:

整个公区采用了大量奢石,像是石材博物馆,顶部不仅做圆弧吊顶,有些甚至还做类似金箔的贴面,非常夸张。

可以说,万科将产品的每个细节都打造为高定美学场景,在其中漫步就像是逛美术馆般赏心悦目。

目前,万科中興傲舍186套房源,前3天认购率已经超过90%,面对中海领邸和绿发浦江园的同期竞争,这个成绩已经很不错。

2

中海领邸玖序,徐滨神盘难逢敌手

徐汇滨江网红——中海领邸玖序,从今年6月开盘之日起,成为了沪上豪宅的新晋“网红”,每次开盘都是人山人海。

6月首开即爆,认购率高达274%,232套房源90分钟售罄,销售额66亿,触发积分,平均每23秒卖出一套。

8月二次开盘,再次以近3倍认购率触发积分,32分钟清盘,以1分钟1个亿的速率,创下新的传奇。

之所以项目能够如此热销,无外乎两点:认可徐汇滨江&认可中海。

大热的徐汇滨江,是上海中央活动区难得的超大规模可成片开发片区,拥有约8.4公里的稀缺滨江岸线。

作为徐汇滨江核心地段超级综合体,中海徐滨地块涵盖了办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态。

眼下徐汇滨江板块价格还在不断攀升,小米地块就是对标案例,从购房者角度来看——

14万+/㎡的中海领邸玖序也是以较低门槛入住徐汇滨江的最好机遇。

此外,项目热销也离不开中海的品牌效应。

从中海顺昌玖里到中海领邸,中海在上海豪宅市场产出了一个又一个“爆款”,成为新的豪宅专家。

最关键的是,回归到产品本身,中海对于豪宅的理解也早已引领市场。它不仅在创造地标,也在不遗余力地创造标杆产品。

像中海领邸整体装标审美和配置就非常受市场认可,如果手握3000万预算,中海确实是不错的选择。

目前中海领邸三期178套房源,4天认购超330组,认购率185%,大概率要成为9月豪宅大战认购率冠军。

3

绿发浦江园,一线江景尽收眼底

在绿发浦江园,有三个特别之处:

“特别”的实在、“特别”的定价,以及“特别”的地理位置。

首先是“特别”的实在,绿发浦江园的整体装标能看出投入是很高的。

地面大理石、岩板+金属的电视墙,旭格系统窗,厨房电器和三件套都是一线大牌,甚至交标送洗衣机+烘干机也算是诚意满满了。

其次,绿发浦江园共409套房源一次性全部推出,定价上也非常“特别”诚意。

说实话对于黄浦的江景豪宅,之前市场普遍认为要卖16万+,最后只定16万,是低于市场预期的,算很友好的价格了。

而且因为项目一字排开,整体资源分布比较均衡,所以可选择的余地比较大,也是目前2000万客群最好的选择了。

最后,最重要的还是绿发浦江园“特别”的地理位置。

作为黄浦滨江的江景房,浦江园五栋住宅全南向排布,南向开间直面江景,不管大小户型,7-8层以上房源全线可以欣赏一线江景,将黄浦江尽收眼底。

估计喜欢看江景的应该都不会错过绿发吧,目前绿发浦江园409套房源,2天认购超310组,认购率76%,认购人数看热度还是相当高。

4

苏河湾1号,能看陆家嘴“三件套”

脚下就是苏州河,举步可达各种艺术文化配套,距黄浦江直线距离仅约1.5公里的合生“王炸”级高端作品——苏河湾1号。

坐在苏河湾1号高区窗前,陆家嘴最壮丽的一面+黄浦江S湾+外滩,这样华丽的“三件套”直接拿下。

最关键的是,这是一个准现房项目,还有目前苏州河豪宅TOP1的景观资源。

无需经历漫长等待,无需担忧交房延期困扰,更无需面对想象与现实的差距。

另外,苏州河湾1号有两个隐藏彩蛋:“户型”与“物业”。

第一个“户型”彩蛋,苏州河湾1号的196㎡和261㎡,两种户型在采光、空间等问题上,都做到了极致,每一个空间都有效利用,做到了高品质;

第二个彩蛋是“物业”,苏河湾1号缦合物业,涵盖71项豪宅服务内容,无论是管家、客服、安保、保洁,还是各类维修,都能快速响应。

更让人期待的是,在拥有如此多优势基础上,苏河湾1号售价预计仅13万/㎡,一路之隔的中粮天悦壹号二手房均价19万/㎡,其性价比不言而喻。

等到月底苏河湾1号正式推售时,我们再看看他的表现。

5

翠湖天地六期,真正的塔尖级豪宅

翠湖六期跟其他项目放在一起,并不合适,因为他太贵了。

翠湖六期是由一栋180米的超高层和一部分风貌别墅组成。

这次过会的就是超高层部分,据说建成后将仅次于浦东的世茂滨江花园191.85米高度,成为浦西第一高住宅楼。

尽管定价高达惊人的21万/㎡,还是有很多人认为这个价格有“性价比”。

因为6期的价格与翠湖前面5期的二手房相比,依然存在着明显的“价格倒挂”。

2021年的翠湖五期开盘,106套房源吸引445位富豪认购,认购率超过400%,入围分高达102.24分

而现在翠湖五集的二手房,基本价格区间都在25-35万/㎡。

即使是20年前开盘的翠湖1期的二手房,现在挂牌价也是20万起步,所以20年后的翠湖6期只卖21万,还是非常有吸引力的。

在这个价格下,翠湖六期的上车门槛达到了7000万起步,基本上得有10亿身家才能买得起这房子吧,跟咱普通人没啥关系。

6

总的来说,今年的上海楼市,已经成为了豪宅的主战场。

随着以前8个月豪宅的持续去化,加上9月这一波豪宅供应高峰——

豪宅客户真的可能要不够用了,豪宅争夺战将更加激烈。

目前来看,今年到明年上海还有数十个待入市的豪宅项目,从核心区大平层、滨江景观房、到风貌别墅等等……

上海还有多少能够出手的豪宅买家?这波豪宅热潮还能支撑多久?说实话非常让人担忧。

目前,北京、深圳、广州豪宅市场明显冷了,上海不太可能一枝独秀。

9月这几大豪宅集中上市,也是对上海豪宅市场的一次检验。

目前看各项目都没有能重现往日的超高热度,上海豪宅可能要迎来分水岭。

具体结果如何,9月底开盘时自然见分晓。

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