12月初，中纪委、国家监委网站刊发了《深度关注丨护航产业园区高质量发展》一文，揭开了园区招商的诸多问题。

比较明显的，就是许多厂房虽然表面上看似已出租，但实际上却是闲置状态。究其原因，部分企业为获取额外资金支持，申领远超实际需求的厂房，造成资源浪费。

这给大家敲响了警钟：园区要实现高质量发展，决不能走老路。

产业园转变传统招商模式，实现厂房有效去化，进行精细化运营，已刻不容缓！

园区运营 比开发建设更重要

2024年，对产业园持有者和运营者来说，无疑是充满考验的一年。

这一年面临着双重挑战，一方面是供需不平衡，新供应和库存逐渐累积，但需求却并未增加；另一方面是政策发生巨变，产业园招商所依赖的捷径走不通了。

这两大难题，给产业园的运营带来前所未有的压力。

一个明显的表现就是，过去建设的产业园区空置率逐渐上升。

查阅产业园调研资料，发现不少客户退租、减少租赁面积等现象，更有客户向运营商提出主动降价的诉求。

然而，倘若周边园区同样采取了降价策略，那么该园区的降价效应就相当于被抵消了，在招商方面的竞争优势也就无从谈起。

即便是一线园区运营商愿意以价换量，也失去了效力，出租率并未因此增长。产业园业绩欠佳，政府对开设新园区的信心也受到影响。

据Wind机构数据测算，我国产业园区的总建筑面积，预计到2025年将突破62亿平方米。若企业总数或规模不变，未来供过于求将成为趋势。

随着高周转时代落幕，各地招商竞争越来越激烈、企业的入驻门槛不断越高、项目落地难度增加。种种因素下，开发区在产业发展上，难以形成有效的产业聚集。

面对“该怎么吸引企业”的困惑，各地开发区也纷纷创新招商模式，场景招商、资本招商、产业链招商、股权招商等模式层出不穷。

在招商主体方面，开发区正努力实现从政府招商逐步转变为“政府主导、多方参与”的市场化招商模式。

“管委会+公司”模式下，平台公司逐渐成为招商的重要力量。在一些开发区中，管委会甚至将招商职能完全剥离给平台公司，推动他们以更加市场化的方式承担起重任。

在各种复杂的招商挑战里，不难发现一个事实：相较于开发建设，园区精细化运营显得更为关键。

园区进入存量时代，运营就成了差异化的重要手段，也是核心竞争力所在。未来提升园区价值，主要还是得靠运营管理。

目前，从中央到地方政府，都在加大对产业园区的扶持力度。无论是产业园区的投资开发，还是建设运营，参与其中的主体都拥有广阔的发展空间。

可以说，这是平台公司转型的必经之道。

在这样的背景下，平台公司应该如何选择合理的发展模式，更好地参与到园区运营中？

平台公司参与 需进行几大转变

在新时代下，平台公司发展如逆水行舟，不进则退。

因此，必须要具备前瞻性视野，加快战略布局。从顶层设计的角度来看，想要参与到园区运营中，需先进行几大转变。

首先是功能上的转变，主要承担三大功能。

过去，平台公司多是扮演二业主、二房东的角色，承担大量的委托代建和租赁出售工作，本质上属于土地财政投融资平台。

随着形势变化，平台公司在产业园区在功能上要进行转变，主要是以下三大方向：

➢ 与政府产业对接，借助产业园区推动地方产业发展，从而进一步提升土地价值；

➢ 扶持与培育企业，与地方政府携手合作，通过提供空间与服务，共同打造一流的营商环境，助力企业成长与发展；

➢ 不断提升自身的经营效率与质量，通过精细化的园区运营来获取稳定收益，提升市场化运营能力，并在债券市场中不断调整业务策略来增强信用评级，开辟新的融资渠道。

其次是模式上的转变，逐渐向轻资产转型。

在过去，平台公司在产业园区发展中，主要采用的是传统的重资产模式，侧重于投资建设，通过投资驱动项目建设，再推动运营工作。

然而，这种模式显然存在“头重脚轻”问题，即过多强调投资环节，却忽视了运营的重要性。

该模式的具体特点是：指令性较强、市场化运作不够灵活、债务包袱重、融资压力大、经济效益不如意，且对产业发展的实际价值贡献有限。

在新的市场环境下，平台公司需要从重资产模式，向轻重结合模式甚至轻资产模式转变。

这要求我们加强产业服务和企业服务功能建设，成为产业园区全生命周期运营商。

具体而言，就是从单一的空间经营，转变为更注重时间经营的模式，构建一个集产业链、技术链、资本链、服务链于一体的综合性大产业平台，为产业聚集和新质生产力培育做出真正贡献。

最后是业务转变，实现轻重结合。

传统模式下，平台公司往往采用坐地收租的单一经营模式。园区运营与服务，在整体业务中的占比显得相对较小，对业绩贡献也有限。

再加上，平台公司欠缺一定专业能力，难以满足产业发展的深层次需求，更无法分享到产业发展硕果。

鉴于此，平台公司必须进行调整，加快布局园区运营、产业投资、产业招商和企业服务等业务。同时，前瞻性布局产业公共技术服务、数字经济、双碳经济等业务。

简单概括，就是形成轻重结合的业务结构。这样一来，既能实现资产保值增值，又能实现稳定的收益，进而增强自身造血能力。

总的来说，平台公司既要当好房东，也要做好股东；既要收取租金，也要收取服务费；既要追求投资收益，也要注意业务轻重结合。

如何运营和招商 三大切入点

随着产业和市场环境变化，原来“先建园区，再招商”的模式必须有所调整。平台公司应该从产业规划出发，再到产业导入与投资，最后才是园区实体建设和运营。

其一，园区产业规划。

若按照以往的综合性打法，想把运营做深并不容易。

这是因为其中涉及多个产业门类，难以兼顾所有的产业学习和调研工作，以及整合宽泛的产业资源。未来优秀的园区运营，大概率诞生于专精式园区，而非大而全的园区。

对于平台公司而言，一方面可以借助互联网数据分析，预判园区未来产业发展趋势，并分析目标企业特点，明确清晰的产业规划方向。

另一方面，可结合省、市的产业导向，基于当地产业基础和资源禀赋，对产业链上下游进行深度剖析，掌握其中的关键环节，详细规划产业集聚培育路径。

在这个过程中，需要综合考虑政府意愿、人才引进、土地资源情况等要素。

尤其是产业生态，要考虑是否有集聚效应，能否能发挥产业协同效应等，为园区招商和运营上一份“保险”。

其二，产业投资与孵化。

平台公司参与产业投资孵化，主要是以时间换空间来赌高额的企业未来收益，介入园区企业实体经营。

在这个过程中，要发挥国有资本的带动作用，吸引优质资本和资本机构加入，比如银行、证券公司、信托公司等金融机构，打造完善的资本生态体系。

在项目建设完成和招商企业入驻后，通过股权投资等方式，参与具备高增长潜力的未上市企业的经营管理，实现利益共享、风险共担。

具体瞄准哪些产业领域进行投资呢？国家层面已经指明了方向。

12月的北京高层经济会议提到九大重点基调，就包括“以科技创新引领新质生产力”，可见战略新兴产业依旧是大方向。

各地应紧跟国家战略步伐，培育新兴产业，如量子计算、人工智能、航空航天、高端装备、生物医药和人形机器人等前沿领域。

其三，产业招商、稳商和留商。

随着《公平竞争审查条例》实施，地方应调整招商策略，可以考虑向“生态招商”转变。

具体而言，就是围绕着整个产业集群去打造生态链，优化营商环境和产业上下游配套，推动产业链的补链、延链、强链。通过引入“链主”企业，以及建立特色园区、千亿级园区等方面发力，加速园区产业聚集。

平台公司可以依托园区已有的资源优势，构建起涵盖龙头企业、中小企业等多个层次企业的大生态。

在这种生态下，龙头企业能够起到行业带动作用，而中小企业提供服务和产业链配合，从而产生集聚效应。

需要注意的是，当前经济形势依旧复杂，2025年我国产业园区面临很多不确定性。相比于招商，如何稳商、留商或许是更急迫的议题。

随着容错机制逐步健全，多地开始尝试在合规且可控的前提下，为园区内的存量企业提供扶持，以此实现稳商留商。

对于具备发展潜力的科技企业，不妨多一些耐心，允许他们通过更长时间周期来兑现成果。若一味坚持原有合作条件不变，很可能会扼杀掉这些优质企业种子。

写在最后

园区运营的价值，在于“算大账”，用运营撬动资产价值，实现收益闭环。

企业通过园区招商、产业孵化以及运营服务，悉心培育产业成长，推动园区产生稳定的现金流。随后，借助资产证券化等金融工具顺利退出，将资产增值部分转化为实实在在的收益。

不少园区在运营工作上，依旧任重而道远。

只有回归初心和产业本质，把产业研究透了，把企业项目需求把握精准了，通过精细化运营持续创造价值，才能实现园区的长远发展。