从9月19日美联储降息50个基点，此后至少有两年的降息周期，在降息周期除了利好此前说的美债和罗素2000，还利好REITs。 REITs在降息中受益匪浅，因为利率下降降低了房地产收购和开发借款成本。此外，REITs通过分红提供稳定收入，随着债券收益率下降，REITs的分红会更具吸引力。 REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，中文叫“房地产投资信托基金”。它是一种将投资者的资金集中投资于多种不动产，并将90%以上收益分配给投资者的信托基金。 有一个形象比喻：“所谓REITs就是房地产资产的IPO”。简言之，即通过资本市场将流动性差的房地产资产予以份额化，成为有高流动性的REITs份额，让每个投资者都可以做房东收租。 由于REITs公司的稳定分红特性使其具有一定的债性，因此REITs公司的股息收益率与无风险收益率（10年期国债到期收益率）之间的利差呈正相关性。 一般REITs公司的股息率会比无风险收益率高出1-3个百分点，这个利差就被视为是REITs的风险溢价。 美股REITs兼具股性与债性，在降息周期由于资金涌入，其股性的一面表现会更强，有点类似长期美国债的久期杠杆效应。 在美国发达的REITs市场，REITs可投资的物业类型十分丰富，可投资于出租公寓、独立店面、独屋出租、工业物流、办公物业、社区商业中心、购物中心、电信基建等，不同类型的REITs，其收益率在不同的经济周期表现不尽相同。 我们应该怎么挑呢？ 和股票一样看估值，不过与一般上市公司以市盈率（P/E）为主的比较法估值体系不同，REITs公司以股价/每股净营运资金（P/FFO）为最主要的估值指标。 净利润与净营运资金之间的最大区别就在于净利润中扣除了折旧摊销费用，对于REITs公司来说这是一笔不小的费用，但却并不是真实发生的费用，所以在计算净营运资金时会加回这部分成本。 实际上，物业在长期持有中不一定会贬值，有些还有可能随着时间推移而不断增值。对于很多REITs投资者来说，最重要的一项收益就是分红收益，而是净营运资金才是REITs公司实际可以分红的钱，如果以净利润来算，很多REITs公司的分红率都在100%以上。 对于大多数普通投资者来说，我们也不用费那么大劲去计算挑选，直接投资REITs的母基金，就是买入一篮子REITs的ETF，就像股票ETF持仓一篮子股票是一个意思。 美股市场上主要有全REITs指数基金VNQ（包含了约180只美国REITs）与蓝筹REITs指数基金ICF（投资于30只各类型规模最大的REITs）。 REITs和股票一样，在相同的成长预期下，规模越大，财务越安全，资本市场估值也越高，即蓝筹溢价，所以蓝筹REITs的估值较高，股息率较低。 蓝筹REITs与全REITs指数的实际总收益率差别不大，相对来说全REITs指数更稳健看重分红，蓝筹REITs的资本利得优势更为明显。 7月以来REITs涨了不少，不过相对未来两年的降息周期，未来仍然具备很大的上涨空间，可以作为美债ETF的有益补充布局。