来源：丁祖昱评楼市2025-02-17 09:59:13

2月14日，央行披露了2025年1月金融统计数据，其中个人住房贷款增长有所好转。1月个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元。该数据进一步折射出2025年以来房地产市场需求回暖的趋势。

2025年以来重点城市成交延续止跌回稳是个人住房贷款需求回暖的重要支撑。CRIC监测的重点30城1月整体成交同比转正，微增1%，绝对量水平显著超去年2月春节月。市场热度方面，30城项目平均去化率高达46%。

而从热销项目来看，区位核心、产品力较强的改善盘无疑是支撑市场短期高热的核心原因。

在房地产市场止跌回稳的过程中，市场需求回暖，个人住房贷款增长有所好转。

2月14日，央行披露的两组数据可以看出，2025年1月，个人住房贷款新增2447亿元，同比多增1519亿元，个人住房贷款新增规模显著增长。

更为宏观的数据来看，2024年四季度末，个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。虽然个人住房贷款余额有所下降，但增速回升也意味着个人住房贷款市场在逐步回暖。

实际上，去年9月以来在“止跌回稳”的政策支持下，百城新房成交四季度出现止跌的积极信号，进入2025年延续止跌回稳，CRIC监测数据，1月30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年春节月，另外考虑到供应端延续“提质缩量”，预计2月成交同比仍将延续正增态势。

二手房层面，CRIC数据显示，1月33个重点城市二手房成交面积同比增长19%，延续高位震荡行情。

房地产市场止跌回稳为住房贷款需求回暖提供支撑，随着市场进一步回暖和利好政策的持续落地，个人住房贷款需求有望逐步企稳。

2025年开年以来，市场热度稳步回升。

CRIC数据显示，1月30个典型城市项目平均去化率高达46%，已与2023年以来波峰保持持平。

除了北京、上海、成都、杭州等热点恒热，在供应端“提质缩量”的影响下，苏州、长沙、嘉兴、武汉、徐州等行情相对低迷的二三线城市市场热度得以回升，项目平均去化率都在七成以上。

市场热度企稳回升与改善盘热销密不可分，低密改善盘支撑短期市场热度。

从1月部分热销项目来看，产品力起到了关键作用，尤其是四代宅在多个核心一二线城市逐步落地，多数项目凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销

除了产品力之外，健全配套设施也是吸引购房者的重要因素之一，尤其是交通便利的轨交盘和具备强教育资源的**房，也是推动销售的重要因素。对于刚需客群而言，“以价换量”仍是更为直接有效的方法，比如二三线城市武汉、西安、苏州、常州、无锡等部分项目都加强折扣力度。

房地产市场“止跌回稳”积极信号频现，据CRIC预判，在改善盘供应支撑下，整体成交将延续止跌回稳行情。

具体来看，CRIC结合不同城市2月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，2月多数城市新房成交或迎来放量行情，环比涨幅多集中在20%-30%。

具体城市来看，上海有望在2月中下旬迎来小阳春行情，深圳2月新房成交预期环比涨幅也在10%左右。

而天津经历了1月成交低谷，结合春节期间来访、认购走势，2月新房成交环比或将大增7成，而武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环比增幅预期在10%以内。

当前房地产市场仍处于“止跌企稳”阶段，购房需求仍在积极修复，随着利好政策持续落地，预计市场将进一步回暖。

从市场层面来看，一季度销售同比回正是大概率事件。一线城市整体市场热度有望稳中有增，比如上海有望在2月中下旬迎来小阳春行情。二三线城市仍将延续分化，成都、西安、杭州等前期高热城市，成交增长动能或将放缓；南京、武汉等经历深度调整城市迎来弱复苏，新房成交增幅有限。

表现在微观项目上，区位核心、产品力较强的改善盘无疑是支撑市场短期高热的核心原因，稀缺教育资源和交通优势也成为当前购房者关注点之一，部分二三线城市的刚需盘加速以价换量。整体来看，在房企“以销定产”的推盘策略下，市场热度有望高位维持。

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