真是神奇了。
就在昨天，深圳楼市传来“好消息”，中建观玥名邸项目成为香饽饽，成为2024年深圳第三个“日光盘”，吸金能力超强。
不得不说，还得是大深圳。
深圳楼市确是如此神奇，连连创下2024年认筹历史的新高度。
不是说消费降级和降薪裁员吗？难道深圳这个地方这个现象很少？
看来深圳这座城市的购买力还是相当猛烈的。
咱们今天好好聊聊这件事。
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第一，2024年深圳楼市“日光盘”频现，背后的原因是什么？至此，深圳2024年已经有三个个“日光盘”项目，具体是：
1、海德园二期：位于南山区，于2024年7月开启线上选房，116套千万级“豪宅”半天内售罄（380人抢购），成为年内第一个“日光盘”新房项目。网上查了其销售备案均价约为8.05万元/平方米。综合93折优惠，最终销售均价约为7.6万元/平方米。
2、深业上城学府：位于龙华区，于2024年10月13日开盘，332套房在3个半小时内售罄（744人抢购），成为深圳第二个“日光盘”。备案均价约为12.85万元/平方米。
3、中建观玥名邸：位于光明区，于2024年10月19日开盘，192套房在2小时里全部售罄（2047人抢购），成为深圳第三个“日光盘”。综合各类折扣价后，备案均价可以低至3.3万元/平方米，总价低至247万元。这也是其火爆的原因之一。
看来深圳的购买力是相当不错的，无论是高端住宅还是刚需，各个阶段的购买力也是相当不错的。
网签数据上来看，国庆黄金周的数据也能体现大家对于楼市的一些看法：
从网签数据来看，国庆节后一周（10.7-10.13），上海、广州、深圳、杭州新建商品住宅销售面积同比分别增长5.6%、32.9%、57.4%、117.8%。
这里面杭州第一，深圳位居第二，国内主要城市市场“回稳”态势明显。
也就是说，现在大家心中一直有这个概念：
北上深的房产价值依然很高，即使房价已经跌回2016年的水平了，但这刚好可以说明抄底的时机到了。
是底部还是半山腰？
从深圳二手房成交的量价趋势来看，“以价换量”可能是未来很长一段时间内的一种趋势了。也就是说，你一旦买入这些新房，未来需要改善或者出售，你只能降价卖出。
当然，你说你不需要卖，那另当别论。所以，还对于房价上涨有幻想的友友们，真得好好看看这些数据后再做决定。
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第二，是个别案例还是全国新房价格回暖？先说结论：是个别案例，没有参考意义。
其实，我是怀疑上面这些楼盘的认筹数据的，毕竟这里面可操作的空间比较大，具体数据还是要以网签数据为准，但网签数据一般很难看到。
不过从中指研究院的数据可以看出，从全国新房的数据来看，其实上述这些楼盘仅仅是个别案例，没有参考意义。
1、销售面积：数据上看，2024年1-9月，新房销售面积全国为7.0亿平方米，同比下降17.1%。
2、销售额：数据上看，2024年1-9月，新房销售额为6.9万亿元，同比下降22.7%。
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第三，企稳的是房地产，但房价已然失去了天时，不要再抱有任何期待。最近一直在说“止跌企稳”。
可能大家真的对这个有误会。
房地产止跌企稳，可能指的不是房价，而是房地产的开工、竣工、拿地、销售面积等这些数据的回暖，政策是不可能让房价再继续上涨。
为什么呢？
你想象一下，400万亿的房地产市值，要再拉起来，这是一个什么概念？怎么拉？钱从哪里来？
你要问一个最深层次的问题：老百姓还有钱吗？你可能会说，存款还有145万亿呢，但这不是平均的，且结构上看，这145万亿里面可不仅仅是存款。
400万亿房地产市值对比145万亿居民存款，一半都不到。
还有一个问题就是，现在大家的贷款非常高。也就是大家已经没有能力再上杠杆了。
第四，个人解读：不要存有幻想，经营好自己的现金流最重要。一是，北上广深一线城市的房价已从2021-2022的高点跌回2016年左右的房价，平均跌幅为30%，在如此大的跌幅下，大家都在博弈房价“已经到底，不会再跌，企稳反弹”的预期。
二是，一线城市部分项目感觉卖得多好，但也一样存疑。一个是价格因素，二是认筹数据存在不确定性，很有可能存在比较大的水分。但即使真的要买房，建议选择“租售比大于3%”这个指标。
三是，非必要不买房。
你怎么看，一起聊一聊吧！
