（曲涛/文）新年伊始，针对优化需求端的房地产政策出台了。

央行、银保监会近日发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

对于此次调整，两部门表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

部分城市可阶段性放宽个人首套房商贷利率下限

实际上，去年9月底，人民银行、银保监会就曾阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

而此次两部门再次针对首套住房贷款利率政策进行调整，一方面是作为去年政策的延续与完善。

根据通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

另一方面，通知明确了首套住房贷款利率动态调整机制的建立，在“因城施策”的基础上，最大限度支持刚性住房需求。同时，也提高了政策的灵活性。

通知明确，对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进对中房网表示，此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是房价若是持续疲软则可以落实此类权限，但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。

38城首套房贷利率有望迎来阶段性下调

随着本次首套住房贷款利率动态调整机制的建立，也给予地方政府更为明确的调整目标。

中房网根据上述政策的执行条件，结合国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》整理后发现，以下城市均符合这一要求：

其中，二线城市13个。分别是天津、石家庄、福州、哈尔滨、郑州、兰州、南宁、沈阳、太原、武汉、长春、大连和厦门。

三四线城市多达25个，分别是秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳和湛江。

与去年9月份的23个城市相比，本次符合要求的城市多达38个。值得注意的是，包括天津、石家庄、哈尔滨、武汉、桂林、大连、秦皇岛、北海、常德、济宁、兰州、温州、襄阳、宜昌、岳阳和湛江在内的16个城市，均出现在两次统计的名单之上。

这也意味着，自2022年6月份以来，这些城市的新房市场一直处于低迷态势，对于政策调整的必要性和紧迫性非常高，未来上述城市对于房贷政策灵活调整将是大概率事件。

需求端购房政策支持力度或加大

去年底召开的中央经济工作会议明确提出，要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。市场普遍认为，2023年房地产市场政策调整将会针对需求端的改善发力。

而就在央行、银保监会发布政策的当天，住建部部长倪虹也公开表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

虽然此次通知强调，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。但在更多的分析人士看来，未来二套房有关政策仍存在改变的可能。

招联金融首席研究员董希淼表示，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。

民生银行首席经济学家温彬认为，市场需求的真正回暖还有赖于防控政策优化后疫情态势的进一步平稳，以及政策层面对刚需和改善性购房需求给予更大支持力度，进而带动居民购房意愿、购房能力的全面提升。

而从倪虹部长的表态来看，也在向市场传递着更为积极的信号。不排除未来针对符合条件的购房群体，灵活调整政策的可能。