最近，深铁正式接管了万科，算是郁亮时代的落幕，也是中国前地产时代的落幕，但是回头一看，虽然大多数人不理解，包括我一开始也没有理解，但是十年以后再回头看，郁亮和祝九胜还是地产时代的英雄，他们为地产行业的探索之路，将永远刻在历史当中。为此，我要为郁亮说几句公道话。 一，黄金年代 王石时代的房地产行业，是地产的黄金时代，但是，要想做好房地产这门生意还是不容易，王石年代的房地产可能确实是暴利行业，但是，万科在拿地方面，从来没有高于其他企业的优势，不论是地方城投，还是那些关系户，都可以以更低的价格，拿到更好的土地。但是万科，愣是凭着自己的产品和营销能力，乘着城市化的东风，在城郊拿地，在房地产的黄金年代，达到了自己的高峰。

但是，中国的地产行业不同于发达经济体的地产行业，万科这样的企业，是从来拿不到便宜的土地的，王石曾经这样说过，房地产公司一年的利润，如果拿错了一块地，那那一年就白做了。这就是地产行业的达摩克利斯之剑，至今依然悬在每个房地产公司的头上。只要你一直做地产开发，即使在房地产的黄金年代，达摩克里斯之剑都有可能掉下来。 二，改革 郁亮是一个勤勉的人，作为董事会主席，他是合格的，他没有吃喝玩乐，也没有懈怠工作，还把几乎自己所有的收入，都买了万科的股票，他比任何一个人，都希望万科能够活得好。但是，自从郁亮上位以来，地产行业经过了这么多年的高速发展，减速是迟早的事情，而任何房地产公司，都有可能因为拿错一块地，而损失掉过去所有的利润。

怎么办，必须改革，放在郁亮面前的有两条路，一条是继续安稳地做地产开发，稳健经营，继续做那个标杆企业。第二条显然更加艰险，改革！把万科的盈利模式做一番彻底的调整，从一个完全依赖开发的企业，到开发和经营并重，逐渐向经营管理转型的房企。所以自从郁亮即位以来，做的就是这样的工作，物业管理，长租公寓，物流，商业，每一样都很难，每一条路都很艰险，但是万科还是做了下来，并且在每个领域，做得都还不错，似乎再平稳过个几年，万科的转型就能成功。 三，长夜 21年以来，由于种种原因，地产的寒冬到来了，谁也没想到，到现在为止，寒冬竟然已经持续了四年，这场寒冬，使得任何改革，都没法顺利地进行下去，因为改革，是需要消耗资源的。随着寒冬的继续，改革的代价就显露了出来，经营性资产消耗了太多了现金，而地产销售迟迟没有恢复，本来，以万科的资本实力，是可以扛过去的，但是总对总的融资变成了白名单，万科原来的优势，一下子变成了劣势，万科从银行的宠儿，一下子变成了讨人嫌的破落贵族。

改革者一下子似乎就到了四面楚歌的境地。而今年，是万科的偿债大年，600亿的债券，在完全续不到债的环境下，成了万科无法逾越的一道坎，至此，国资下场，郁亮下课。 4，自有人评说 郁亮的是非功过，到底怎么评价呢，我觉得我没有资格评价，很多人批评郁亮和管理团队搞跟投机制，投资重资产，嘴上说着活下去，却连续高价拿地。这几个批评都有道理，但是都未免全是站在后视镜看问题，跟投机制几乎所有的地产公司都在搞，21年高价拿地是没错，但是并没有超出万科制定的拥有土地储备的限额。。。 我们都知道王石登过珠峰，但是不知道郁亮也上去过，郁亮的十年，何尝不是在登一次珠峰，他完全可以不改革，也可以躺在王石的功劳簿上安全地度过他的职业生涯，但是他并没有选择这条最简单的路,很多人都说万科管理层贪得无厌，但是那些比万科拿得到便宜得多土地的地产公司，不是照样破产了。郁亮也犯过错，也需要兼顾很多利益方的利益，包括现在忍辱负重，做个憋屈的副总裁，但是我相信，他肯定没有罪，他依然是个大写的人$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$

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