在地产界，有一批房企，平日里不显山不露水，却在风暴之下过得颇为舒坦。他们的名字拎出来可能并不响亮，但都是实打实的巨富。在当下房企多为钱所困之时，这些房企，身处安全区，坐拥隐形财富。星河控股集团，正是其中的典型代表。

星河控股集团，成立于1988年，总部位于深圳，历经34年发展，旗下现有产业、地产、商业、置业、资本、金融、物业各大板块，业务涉及产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、资本运作、金融服务、物业服务等多元领域，总资产超千亿元，已成为国内大型综合性投资集团。

在2022年胡润全球富豪榜单中，星河控股集团董事长黄楚龙家族排名第279位，排名还提升了11位。在潮汕名单排名第六，位列马化腾、李嘉诚家族、刘銮雄家族、王来胜王雅媛父女、王来春之后。

在过去一年集中供地中，民企普遍选择躺平，而星河仅在深圳一地就积极参与了第一、三轮的土拍，并在第三轮集中供地中，摇得龙岗区G02315-0026宗地。宅地之外，星河在商业用地上另有斩获，星河+Costco（开市客）于2021年2月26日以底价22.32亿拿下龙华红山商业用地，并在当天举行了开工仪式。

结合这几年地产行业集体遭遇的挫折，以及横向对比深圳本土房企的发展，星河显然早已在第二生长曲线上平稳前行，而且在寒冬之中收获了具有里程碑意义的进展。

星河可持续发展能力从何而来？

黄楚龙：从泥瓦工到地产界大佬

星河集团董事长黄楚龙，广东普宁东埔村人。1979年，20岁的黄楚龙只身赴深圳闯荡，靠做泥瓦匠糊口。

黄楚龙埋头苦干之时，彼时的深圳春风已经刮起。1980年，深圳正式成为经济特区。彼时的深圳，遍地是工地，三天盖一层楼的神话在这里不断上演。

黄楚龙看准市场机会，又善交际，从泥瓦匠变身为包工头，拿下深圳第一大道建筑工程，赚到了人生的第一桶金。

1988年，黄楚龙成立了深圳市怡和企业公司（星河控股前身）。公司的主管单位，填的是深圳市福田区沙头街道办事处。可见黄楚龙很早就善于借力运作商业，旗下投资开办了“怡和商场”、“鸿运楼餐厅”、“万云商场”等商贸企业，做得风生水起。

10年，黄楚龙从泥瓦工到包工头再到商贸企业老板，完成人生三次蜕变，完成了资本的原始积累。

1994年深圳市怡和企业公司改名为“新怡和”，开始进军房地产行业。黄楚龙亲自操刀上阵，将怡和山庄、祥和花园等十多个地产项目依次做了下来，总建筑面积超过60万平方米。

1998年，“房改”政策出台，“福利分房时代”落幕，“商品房时代”降临。这一年，新怡和的“三明珠”系列产品——星河明居、星河雅居、星河华居横空出世，销售十分火爆。

“三明珠”的成功和房改政策的出台，让黄楚龙坚定“豪赌”地产。随后，他将“新怡和”再度更名为“星河地产”，并成立了“星河物业”，开发物业两手抓。

2006年，星河丹堤开盘，109套别墅卖出9亿。这在地产正处低潮期的深圳，星河靠丹堤的一战成名，一举树立了“高端楼盘开发商”的形象，黄楚龙也真正踏入深圳一线开发商行列。住宅之外，黄楚龙同时新增商业地产赛道。2006年福田星河COCO PARK开业，后成为深圳地标式建筑，开启了星河在商业地产的大踏步扩张。

2004年，星河成立子公司“星河房地产经营有限公司”，组建专业商业运营团队，踏上地产开发与商业运营结合的发展之路。这是深圳起步最早的商业地产公司之一。

2009年之后，星河在地产+商业之外，开启了多元化之路。例如进军金融、保险领域，布局创投界、启动直投业务等。

至此，34年光阴，星河控股旗下现有地产、金融、产业、置业、物业五大业务集团，业务涉及地产开发、城市更新、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。

业务布局上，星河控股也从一开始的深圳一隅覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀等重要城市经济圈，布局深圳、北京、上海、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都等29座城市，开发面积累计超5000万平方米，土地储备面积逾3300万平方米。去年1月，星河控股旗下的“星盛商管”还成功登陆香港联合交易所，成为星河体系内第一家上市的企业。

黄楚龙的“三不做”原则

在业内，星河集团“不爱借钱”，这源于其创始人黄楚龙“有多少钱，办多大事”的理念。

在刚刚举办不久的星盛商业2022股东周年大会暨管理层业务交流会上，黄楚龙向外界阐明了自己的“三不做”原则：黄楚龙表示：“星河披荆斩棘三十四载，始终坚持‘多元化、专业化、国际化、法治化、市场化’，取得些许成绩，非常不容易。我们用了三十年把星河做稳了，希望下一个三十年星河能够做强，‘星河要做500年，不做500强’”。

他说：“星河始终坚持安全比增长重要，能力比规模重要，‘稳’本身就是最大的‘进’。 星河有‘三不做’原则——控制不了不做，支付不了不做，变现不了不做。在星河“做企业不赚钱，不是犯错误，而是犯罪”。我们不仅仅是要财务报表上面的账面利润，更重要的是坚持没有IRR、没有现金流、没有利润的项目星河坚决不做，这是企业生存发展的前提。”

正是在他的治下，有别于其他房企的迅猛，星河集团虽资产规模超千亿，但负债却极低，走得更为稳健。

除了是低杠杆的信奉者，星河集团高歌猛进的资产证券化全链条战略和未来叩问底层资产运营能力也是其可持续发展的重要原因。

高歌猛进的资产证券化全链条战略

据深交所披露，中泰-星河WORLD高科创新产业园项目一期资产支持专项计划于1月17日获批通过。这已经星河发力资产证券化的第四年。底层资产便是深圳星河WORLD总部双子大厦所在的深圳星河WORLD创新园区。

在房企集体遭遇次轮流动性危机之前，星河盘活存量资产方面已有探索和斩获。

2018年6月，星河与中国科创金融联盟成立中国科创金融创新基金，首期规模30亿元。

仅一个月后，星河就在深交所发行了首单“方正证券-星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”，规模8.421亿元，底层基础资产正是深圳星河WORLD一期创新园区营业收入，期限12年，票面利率为6.9%，原始权益人为星河实业深圳有限公司，专项计划设置双SPV结构，基础资产为信托受益权。

2019年3月“平安汇通-星河丽思卡尔顿酒店资产支持专项计划”在深交所挂牌，以星河地产和丽思卡尔顿酒店集团共同开发的深圳星河丽思卡尔顿酒店未来12年收入为基础资产，发行规模22.11亿元，利率5.10%，期限3年。

2020年3月，“南方资本-星河福田COCOPark资产支持专项计划”发行，规模45.76亿元，利率4.5%；2021年8月，“中信证券-星河龙岗COCOPark资产支持专项计划”获深交所通过，拟发行17.38亿元。福田、龙岗COCOPark均为星河旗下购物中心。

2021年6月，“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”获深交所通过，拟发行金额为7.35亿元，星河郡寓为星河旗下住房租赁品牌，其独栋物业深圳雅宝店拥有718套房源。

至此，星河通过CMBS、ABS等类REITs手段进行资产证券化的范围已囊括产业、酒店、购物中心、长租公寓等业态，同时在融资工具的结构设计上为未来转型REITs做准备。

星河的负债并不高，星河实业（深圳）有限公司资产负债率，全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为55.18%、46.05%、44.01%，三道红线持续“绿档”。

但CMBS、ABS等融资工具依然属于债权类产品，资产证券化可以套现未来的现金流，即将未来若干年的租金收入以一定折扣卖给投资者。

星河在融资方面的创新为其可持续发展提供了弹药，但也将压力释放在了底层资产的运营之上。

未来叩问底层资产运营能力

星河控股集团有限公司董事长黄楚龙在2018年就表示，星河完成了从城市空间提供商向城市运营商的转型。

星河历经34年发展，已成为国内大型综合性投资集团，运营的范围涵盖产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、资本运作、金融服务、物业服务等多元领域。

深圳星河WORLD是星河转型产业地产的代表，商业方面运营有COCOPark、COCOCity、iCO、COCOGarden、第三空间5大商业产品品牌。

值得一提的是星河在资本运作方面的长期铺垫和创新。最新消息显示，2021年底，“星河硬科技基金”和“星河天使一号基金”两支基金成功设立，这标志着星河资本开始了地产集团CVC向专业化风险投资和私募股权投资管理机构转型的进程。

星河是国内最早涉足创新投资的地产企业之一，早在2010年星河控股就投资了深圳创新投资集团，成为其第二大股东，而成立于1999年的深创投又是国内创投行业的领航者和翘楚。

星河跟随深创投从事创业投资和私募股权投资业务，2019年9月，星河控股将旗下的股权投资业务独立成军，正式成立星河资本。

目前，星河资本累计完成股权投资近130亿元，被投企业190余家，其中35家企业已成功IPO。相比其他尚处于投入期的地产CVC，星河资本已经迈入了收获期。

来源：乐居韧性、无冕财经、企鹅号-凤凰网房产深圳站、星盛商业、星河控股官网