原创 刘博团队

“居者有其屋”是每个人的梦想，国家正通过“商品房+保障房”的双轨制来实现这个目标。

然而作为重要的民生工程，保障房难免被放在显微镜下观察、评论。

比如在深圳，尽管政府在保障房建设方面投入大量资源、做了很多努力，坊间仍然存在一些争议：

供需争议：一方面，有人认为保障房供应量不足，建设进度有待加快；另一方面，却出现了安居房遇冷、去化困难的现象。

区位争议：核心区域的项目因价格或租金相对较高，有人表示难以承受；而位于郊区、价格更为亲民的项目，则被抱怨位置太偏。

价值争议：未来能完全取得产权、自由上市交易的房子（如安居房、人才房），有购房者因市场波动产生退房想法；未来不能完全取得产权并自由上市交易的共有产权，因其封闭流转，接受度较低。

装修争议：购房者对要不要精装交房，装修到什么程度交房（比如是否带空调），也众口难调。因为市场偏冷，还有一些人希望通过挑剔装修质量，以获得更多补偿。

这些争议折射出市场的复杂性：它既要满足基本居住需求，又要平衡各方利益；既要保证公平性，又要考虑可持续性。

问题很多，任务很艰巨。最重要的是，深圳在努力、在探索。

01

建设力度领跑一线

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，深圳以60万套的目标位居全国首位。

不仅如此，在主要城市保障性租赁住房占住宅供给比例中，深圳同样领跑全国。

建设进度上，深圳更是跑出了“加速度”。

据深圳住建局9月19日发布的数据显示，“十四五”期间深圳计划建设筹集54万套/间、供应34万套/间的保障房。截至2024年8月底，已建设筹集53.7万套/间，完成率达99.4%；供应29.35万套/间，完成率达86.3%，在一线城市中遥遥领先。

相比之下，其他一线城市的完成情况是：北京34.6万套，完成率86%；上海37.6万套，完成率80%；广州37.6万套，完成率63%。

深圳这一成绩令人瞩目。要知道，深圳是一座面积不足2000平方公里的城市，不仅面临土地资源极其稀缺的制约，还要应对人口高度密集的压力。

特别是，城中村占据了大量城市空间，而符合现代居住标准的住房却相对稀缺——这里说的是那些配备独立卫生间、厨房、阳台，通风采光良好，且容积率适中的成套商品住宅。

在这样的背景下，深圳交出如此亮眼的保障房“成绩单”，更显难能可贵。

02

创新模式破解难题

虽然挑战很多，深圳在保障房问题上一直在不断创新，并不断吸收先进经验。

世界各国的经验都提供了有益参考，如：

新加坡模式：通过政府主导建设、土地高度国有化和多层次资金支持体系，使近80%的居民入住政府组屋，几乎实现了人人住有所居。然而，这种模式也面临着沉重的财政负担和市场自由度受限的挑战。

德国模式：选择了另一条发展路径，将租房打造成一种生活方式。得益于成熟的租赁市场和严格的租金管控，超过半数德国人选择租房居住。近二十年来，租金涨幅仅为居民收入增长的一半不到，展现出显著的市场稳定性。

深圳情况更为复杂：土地资源紧张、人口规模庞大、房价压力巨大。庞大的人口基数和持续攀升的住房需求，促使深圳必须开拓创新。为此，深圳构建起了独具特色的多渠道住房保障体系。

深圳的创新之处在于，既吸收新加坡政府主导建设的优势，又借鉴德国市场化租赁的经验，同时结合本土实际进行创新突破。

2018年，深圳启动“二次房改”，系统构建起市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的“4+2+2+2”住房供应与保障体系，提出到2035年建设筹集170万套住房的宏伟目标。

2023年8月1日，《深圳市共有产权住房管理办法》正式施行，标志着深圳住房保障体系的重要转型。安居房和人才房将逐步退出历史舞台，共有产权住房成为新的发展方向。

在这一阶段，深圳保障房制度不是简单照搬任何一种模式，而是根据不同人群需求，提供三种保障方式：公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房。

公共租赁住房照顾困难户籍居民，保障性租赁住房服务新市民和青年人，共有产权住房则为中等收入家庭提供“半份产权”的选择。

然而，情况在2024年再次发生重大变化：国家重新定义、规范了保障房政策，推出了全国统一的配售型保障房。

深圳积极响应政策调整。2024年初，深圳首批13个配售型保障性住房项目集中开工,建设面积75.7万平方米，房源合计1万余套，总投资约125亿元。这些项目分布在福田、南山、宝安、龙华等区域，周边配套完善，充分体现了职住平衡的原则。

深圳的保障房建设也正进入一个新的发展阶段。

需要注意的是，当前对保障房的一些争议，在很大程度上也反映了整体房地产市场环境的影响。在市场偏冷的情况下，人们对保障房的选择会更加谨慎，对价格和品质的要求也会相应提高。随着市场逐步回暖，购房者“比较挑剔”的局面可能会改变。

03

优化机制助力回暖

当前，深圳保障房市场呈现明显分化：人才房销售态势比较好，安居房去化相对滞缓。

究其原因，主要在于政策的差异——人才房通过扩充第三、第四队列显著拓展了购房群体，而安居房仅面向已关闭的轮候库内人员销售，购房群体难以拓展，加剧了观望情绪。

基于人才房政策调整的成功经验，建议对安居房销售机制进行优化，如重启轮候库申请或设立库外队列制度等。

值得注意的是，适度优化安居房销售机制，不会对商品房市场造成显著冲击，原因在于：

第一、市场环境已具备条件：在9月楼市新政后，10月份新房、二手房成交双双创新高。市场原本预期11月或许会降温，但事实上11月1-17日的新房网签日成交量创下2007年以来新高，二手房交易也呈现上升态势。

即便放宽安居房申购条件，由于其仍存在封闭流转期、严格准入门槛等政策限制，对商品房市场的影响极其有限。

第二、产品结构形成互补：从成交结构来看，安居房以80-90平方米的小户型为主，以两房户型为主打，辅以三房；而商品房供应，特别是南山等核心区域，主要以100平方米以上大户型为主。

随着“7090”政策的取消，开发商纷纷调整产品策略，在南山等核心地段，更是以大户型产品为主，以满足高端市场需求。这一趋势造就了刚需小户型的市场稀缺，而安居房恰好填补了这一空白，正好与商品房市场形成错位发展、良性互补的关系。

第三、客群定位各有侧重：开放申购后，主要服务两类购房群体：一是此前因轮候库关闭而失去申购机会的家庭，他们受购买力限制但希望在核心区安家；二是轮候库内观望的家庭，开放申购可能刺激他们尽快作出购房决策。这些群体与商品房的目标客户有着清晰的界限。

第四、存量去化势在必行：当前待售的安居房项目多为经过多轮配售仍未完全去化的项目。优化销售机制不仅能推动项目资金正常运转，更重要的是能让这些优质资源真正服务于有需求的家庭，实现更大的社会效益。

第五、为经济增长贡献力量：在当前形势下，加快安居房存量去化对提升GDP具有积极作用。这既能盘活存量资产，又能带动相关产业链发展，是完成年度经济增长目标的重要抓手。

通过优化销售机制，不仅能实现经济效益和社会效益的统一，更能帮助更多刚需家庭实现安居梦想，具有可行性。

04

创造新的幸福范本

保障房不仅仅是房子问题，更是一面镜子，映照出一座城市的格局与温度。

在这面镜子里，深圳正展现出令人振奋的画面。

“用脚投票”最能反映一座城市的吸引力。

截至2023年末，深圳常住人口达1779.01万人，较上年增加12.83万人，不仅总量创下历史新高，增量更是在北上广深四大一线城市中独占鳌头。

在通勤体验这一城市宜居度的关键指标上，深圳同样表现亮眼。

作为超大城市之一，深圳的幸福通勤比例高达60%，位居同类城市榜首。

更令人瞩目的是，45分钟以内通勤人口占比达到81%，同比提升4个百分点，成为首个实现80%目标的超大城市。

这一成就源于深圳首创“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”的发展战略，深圳把保障房建到了最需要的地方。

通过精准选址布局保障房，深圳让住房资源配置更贴近民生需求。年轻人告别漫长通勤，企业员工尽享工作便利，这正是城市规划的人性化考量。

当其他城市还在为存量房源发愁时，深圳已经开始系统性地改造提升城中村。

截至2023年，已完成1122栋城中村住宅建筑收储，预计可提供约5.4万套房源。这不仅缓解了住房压力，更为城市更新注入新活力。

诚然，与新加坡的保障房覆盖率和德国成熟的租赁市场相比，深圳还有提升空间。

但其创新实践正为特大城市住房问题提供全新思路，或将成为全球城市住房保障的崭新范本。

给深圳一点时间，这座城市必将用实际行动诠释城市的温度。

当一座城市真正倾听并回应每个市民的期待，人居梦想终将照进现实。