楼下邻居安装排烟管道不当，楼上住户不堪其扰，认为物业公司未尽到监督管理职责，主张减免物业费。物业公司起诉姜女士要求其支付物业费，姜女士主张楼下邻居将厨房外墙打穿安装排烟管道，导致其损失，要求减免物业费，一审法院判决姜女士应全额交纳物业费。姜女士不服，向北京一中院提起上诉。

姜女士为北京市某小区某号楼304号房屋业主。2007年10月，小区业主大会（甲方）与小信公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定小信公司为小区提供物业服务；物业服务费为含税价普通住宅每月1.65元/平方米。2012年之后，双方又签订了三份《物业服务委托合同》，约定物业费为含税价普通住宅每月2元/平方米，其中第二十四条约定，对业主和物业使用人违反《业主公约》和甲方批准的物业管理制度的行为，乙方有责任和权利根据情节轻重，采取劝说、批评、警告、制止，并及时将有关情况报告甲方，以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门；在采取签署措施时，应严格遵守有关法律法规及《业主公约》的规定；在业主委员会要求下，乙方有责任和权利对业主和物业使用人违反法律法规及《业主公约》的规定，给小区公共利益造成较大损失的行为进行诉讼。对于个别住户（物业使用人）损害公共设施、设备，和侵害公共利益的行为有要求赔偿的权利，收到的赔偿款项须用于相关公共设施、设备的修复。姜女士未交纳2012年2月1日至2019年12月31日期间物业服务费15000余元。小信公司向一审法院提起诉讼，请求姜女士支付上述拖欠的物业费。

姜女士主张由于小信公司未提前通知暖气试水，导致其家新安装的暖气设备漏水，进而将楼下204房屋地板损坏，其赔偿204业主损失3080元；此外，204住户入住时将厨房外墙打穿安装了排烟管道，其排出的废气对姜女士家及小区环境造成了影响，204住户的行为影响了姜女士正常卖房，小信公司对此监管不力，不予解决。一审法院经过审理，最终判决姜女士应支付涉案期间欠缴的物业费15406.77元。姜女士不服一审判决，向北京一中院提起上诉，认为楼下204业主将外墙打穿安装了排烟管，对着自家的客厅排放废气，导致其房屋卖不出去。小信公司没有履行监督、制止、管理的职责，存在不作为。因此姜女士要求改判支付一半物业费。小信公司则辩称，姜女士与204业主之间的纠纷应是相邻关系纠纷，应另案起诉，其并没有执法权。小信公司同意一审判决，不同意姜女士的上诉请求和理由。

北京一中院经审理后认为：

小信公司与小区业主大会签订了物业服务委托合同，上述合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对小区全体业主具有法律约束力。双方均应按合同约定履行自己的义务。姜女士因小信公司的物业服务不到位主张减半交纳物业费，但其主张的事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明小信公司在履行合同过程中存在严重违约行为，故姜女士以物业服务质量为由要求减半交纳物业费，在小信公司不认可的情况下，本院不予支持。

据此，北京一中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

【法官提示】随着我国城镇化的推进，小区业主与物业公司间的物业服务合同纠纷频发。在物业公司起诉追缴物业费的案件中，业主常以物业服务不到位为由要求减免费用。

在处理此类纠纷时，由于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。

虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在相关费用的交纳及减免时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，还需要考虑全体业主的整体利益。本案中业主主张的物业费减免事由主要与楼下住户争议有关，现有证据不能充分证明物业公司存在违约行为，因此法院对业主的主张未予支持。

需要提示的是，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主足额交纳物业费的情况下，物业公司才可以提供更好的优质服务。而物业公司则应本着诚实信用、服务第一的原则，努力提高物业服务质量，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。