杨惠妍资料图。

王薇薇

接班的第二个300天里，碧桂园家族接班人，杨国强的大女儿杨惠妍都做了些什么？

去年10月，杨惠妍在内部管理会议上给了明确的工作方向，保交房、资产管理、有效销售，她说「三者相互作用，互为一体，是公司穿越周期、健康发展的关键。」；11月，杨惠妍在管理会议上描述了碧桂园短、中、长期发展规划，概括为 ：短期保交房、中期保主体、长期找机会。

高压之下颇为理性。

保交房是在国家政策下必须要做的动作，也是对资本市场的交代，以及对品牌的保护；中期保主体自然且重要，健康活下去企业才能有业务；最为复杂和棘手的，是未来。如何在新的市场环境下找到新机会，是这家曾被誉为「宇宙房企」的重要突破。毕竟曾经高杠杆、快周转的房地产生意已经失灵，且让碧桂园背负沉重的亏损和债务压力。

会议后不久，12月8日。在对公司极端情况进行「敏感性模拟分析」后，杨惠妍给管理层分享了一个较为乐观的结论：「存货资产正常销售，即使假设我们不买地、税收没有减免、不考虑『一体两翼』的新增贡献，未来十年碧桂园仍将持续保持正资产（状态）。」

但这是建立在「存货资产正常销售」基础上的。

要正常，就必须保交付，保住碧桂园这个牌子；资产管理、有效销售、化债，来保持现金流健康。这一年，杨惠妍为保交付、化债以及「复牌」疲于奔命。

去年4月，碧桂园因「无法按时披露2023年度业绩」而停牌。在经过近10个月的努力后，碧桂园终于在今年1月14日公布了2023年的年报和2024年的中报。

蛇年春节前，好消息传来：2025年1月21日，碧桂园在香港联交所复牌了。

1、发布两期财报，重新复牌！

去年杨惠妍上任后不久，碧桂园就发公告，表示延迟发布2023年财务业绩（3月28日）。理由是：「行业持续波动，公司面临的经营环境日趋复杂，其需要收集更多信息以作出合适的会计估计及判断。」

据联交所规定，若无法在2024年3月31日或之前公布2023年业绩，碧桂园自2024年4月2日起就得停牌。停牌后，几家基金公司对旗下所持有的碧桂园股票按照0元进行估值。

停牌8个月之后，12月6日晚间，碧桂园发布公告，称因未能按时披露2023年度财务报告，碧桂园公司以及主席杨惠妍、总裁莫斌、财务CEO伍碧君等被上交所予以通报批评，并记入诚信档案；12月18日，碧桂园地产集团有限公司涉及司法诉讼241宗，作为被执行人，涉案金额超过7.5亿元。

尽管碧桂园以各种原因发布延迟公告，但外界看来不发财报的真正原因是成绩拿不出手。

对杨惠妍来说，日子过于焦灼。

好在今年初碧桂园在deadline之内发布两期财报。

这时外界方才发现，2023年完成计提减值后，碧桂园亏损2010亿元（碧桂园对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约人民币823.54亿元；计提金融资产及财务担保减值损失净额约人民币372.43亿元。两项计提合计1195.97亿元，占2023年税前亏损的71.5%）。

在2024年的中报里，碧桂园预计2024年亏损大幅收窄，截至2024年6月30日，碧桂园的亏损已收缩到151亿。

杨惠妍接棒杨国强，掌舵碧桂园近两年，日子很难熬。从销售看，2023年和2024年上半年，碧桂园分别实现总收入4010亿元人民币和1021亿元，分别实现净亏损2010亿元和151亿元。

《2024年·胡润百富榜》显示，杨惠妍及其家族以420亿元财富居第95位，较四年前缩水1830亿元。

2、一楼一策保交付

与恒大不同，碧桂园依然挣扎在保交付的压力之中。据第三方统计，碧桂园年度房屋交付量稳居行业第一。

2023年，碧桂园累计交付60多万套房屋，没有达到原计划的目标70万套；2024年碧桂园交房38万套，也比年初计划的48多万少了10万套，但碧桂园的房屋交付量仍占全国整体交付量的1/10，近两年来，碧桂园累计交付了近100万套。

为保交楼，杨惠妍是下了一番力气的。

在2023年，碧桂园对部分在售楼盘进行较大的降价促销以回收现金，以此来保障交房任务达成以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付。

其次，出售集团所持有的股份。2023年12月14日公告，碧桂园表示将出售珠海万达商管1.79%股份，金额30.7亿元；12月27日公告称，碧桂园转让了其所持有的一家科技公司股权，该公司是芯片巨头「长鑫科技」，回笼资金约20亿元，用于保交付。

此外，碧桂园还不断变卖国内和海外资产。

在杨惠妍还没有接父亲班时，碧桂园就开始卖资产了。2022年起，碧桂园处置难销类资产，盘活沉淀资金回笼超600亿元。

今年年初，碧桂园以38.18亿元挂牌了一系列资产项目，这些项目均位于广州，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业，其中最贵的项目是广州增城区凤凰城酒店，为12.6亿元。该项目亦属碧桂园发展史上的里程碑项目。

海外资产方面，2023年，碧桂园接连抛售澳洲的两个项目。其中之一是在1月，以约合人民币11.28亿元出售悉尼Wilton Greens项目；另一是10月，碧桂园在墨尔本附近的住宅项目Windermere中的剩余地块，以约11.3亿元出售给新加坡的星狮地产。Windermere属于碧桂园的标杆项目，2017年碧桂园以4亿澳元买下该地块，创当年最大土地购买纪录。后来卖出的这部分建成后，最终价值可达8亿澳元，大约是36亿元人民币。

碧桂园处理完澳洲业务后，开始处理英国的业务。

今年1月末，碧桂园唯一在英地产业务，名为利河·云岸的项目被考虑出售，该项目曾标志着碧桂园正式进军伦敦房市。2018年，碧桂园联合结好控股，以8000万英镑（约7.7亿人民币）购得，双方耗资4.5亿英镑开发，计划开发13栋住宅公寓楼，每栋层高在3-17层之间，包括785套住宅和商业空间，建成后总价值为4亿英镑。第一期原计划在2021年完工，但发现泰晤士河污水管道穿过地块，导致项目延期和重新设计。虽目前没有项目的出售消息，碧桂园亦未对外有所回应，但如若顺利出售，回笼的资金有助于碧桂园减轻债务压力。

媒体说这是碧桂园割肉断臂求生。碧桂园的全盛时期，海外市场是其重点布局的对象。马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、英国及新西兰等，都有布局。

海外资金的回笼规模虽不算特别大，但英澳都有两个标志性重要项目，且未来收益颇丰。这些回笼资金对于碧桂园缓解流动性紧张起到积极作用，且处置海外资产本身，对外界和资本市场释放了积极求生、负责任的信号。

除了这些项目外，碧桂园还有一个备受瞩目的、位于马来西亚金海湾的超级大盘「森林城市」。有分析指出，森林城市是碧桂园在境外最有价值的资产，如顺利转让，可助债权人收回最多15亿美元。

碧桂园城市森林的建筑群

城市森林项目投资金额超2500亿元，被视为「再造碧桂园计划」，近两年因政策原因，导致森林城市的售卖遇阻。庞大的债务压力导致工期过去一半，工程进度只完成15%。目前已建好2.8万个住宅单位，仅有9000人入住，远低于容纳70万居民的目标。

较早前，碧桂园曾透露正在进行森林城市项目的第二阶段开发，重点是商业地产，计划在2025年完成。目前是否仍有足够的资金投入开发尚未得悉。

杨惠妍还进行了大规模裁员。公司总区域数量从高峰期的106个区域缩减至15个。2023年12月12日，公司宣布高管杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀等集体主动降薪。杨惠妍和丈夫陈翀年薪由37万元调整至12万元、莫斌由300万元调整至12万元、杨惠妍妹妹杨子莹由200万元调整至12万元。

另据碧桂园介绍，公司取消了所有高管配车，确有工作需要时，可通过申请公务派车或使用自有车等方式，实现车辆费用集约管控、成本降低。

作为控股股东，杨惠妍也在为公司提供资金支持。据碧桂园消息，上市至今，杨氏家族已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持总额约410亿港元，且从未减持股票。

3、化债：碧桂园还有多少债务？

截至2023年底，碧桂园在海外应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，其中包括现有债券债务、银团贷款债务、股东贷款及其他有担保及无担保债务。截至2024年6月30日，碧桂园总债务中有人民币1472.87亿元发生违约或交叉违约。

为解决债务问题，碧桂园委聘了毕马威企业咨询（中国）有限公司，担任其境外债务重组的主要财务顾问，并对其约11亿美元的存续债务进行重组和优化；还委聘了Kirkland&Ellis和年利达律师事务所这两家国际知名律所。

前者为其制定债务偿还方案，并「将和公司及其主要顾问一起确保公司和境外债权人的间保持透明且具建设性的对话」，后者担任碧桂园境外债务重组的主要法律顾问。

这样做是因为，在去年2月底，碧桂园的贷款人Ever Credit Limited向香港特别行政区高等法院提出了对碧桂园的清盘呈请，「内容有关呈请人（贷款人）与本公司（借款人）之间本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。公司将极力反对呈请。」该事件的最新进展是，路透社在2025年1月20日报道称，碧桂园律师向香港法院表示，预计将在2月与债权人就重组达成协议。高等法院法官同意将清盘呈请聆讯延至5月26日。

在化债小组工作下，去年9月，碧桂园对9笔境内债延期6个月，规模合计近150亿元；美元债重组也有了新进展，今年1月碧桂园公布境外债务重组方案的关键条款及业务发展的最新情况，称已与协调委员会就重组方案条款达成共识，预计此方案最多能减少116亿美元的境外债务，相当于全数境外债务的约70%。

在碧桂园1月9日的最新公告中，「公司一直积极与境外债权人及顾问就提案进行有建设性的对话，包括与合共持有或控制本集团发行的美元优先票据及港元可换股票据（未偿还本金总额为103亿美元）未偿还本金额约30%的若干持有人（项目小组）合作」。债券持有人特设小组也表示，虽对公告失望，但仍愿意与碧桂园进行接触，以完成剩余条款的谈判，并协助实施任何得到其支持的重组。

截至2024年6月30日，碧桂园总现金余额（现金及现金等价物与受限制现金之和）约为人民币447.84亿元，其中现金及现金等价物约为人民币66.98亿元，受限制现金约为人民币380.86亿元。

在2023年8月一份文件指出，杨惠妍与家庭成员一起通过贷款、收购股票和债券等措施，为碧桂园提供了约386亿港元（49亿美元）的支持。

碧桂园仍被认为具有良好的偿债能力。

4、尾声：杨惠妍和碧桂园未来路怎么走

活下去。但未来的出路在哪呢？

出清存货风险、境外债化债都在杨惠妍2025年的工作计划之内。

诸如：将继续积极就重组方案继续与各债权人进行磋商；逐步落实重组支持协议签署、协议安排、新债务工具发行等一系列程序性工作；在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致等等。

杨慧妍要面对的，依然是「结合自身经营情况逐步调整发展战略，在存量市场中加速发掘核心竞争优势，尽快恢复项目正常经营。」

但更为重要的，是未来如何寻找自身在行业下半场中的全新定位，为碧桂园找到新活法。■