原创 刘晓博

哪个国家的楼市，在全球堪称“最邪门”？

如果韩国说他是第二，恐怕没有人敢说自己是第一。

如今，韩国的楼市崩了，而且很惨。我们先来看看惨状，再说为什么“最邪门”。

据报道：今年以来，韩国的住房公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓（其实就是我们的中高层住宅）价格下跌了30%-40%，成交量更是暴跌70%以上。

在首尔房价最贵的江南区，房价最高时豪宅的单价一度达到了每平米25万到40万人民币，按照韩元计算每平米达到了4400万到7000万。如今，这些豪宅普遍下跌了30%以上。

到底是什么原因造成了韩国、尤其是首尔房价的大起大落，从中我们可以得到什么经验教训？

韩国楼市的最大杠杆，或者说“最邪门”的地方，是“传贳房（Jeonse）”制度。

传贳房，是一种租房的制度。租房的时候，租户通常要拿出相当于房价的50%到80%的现金给房东，作为保证金。租约一般为2年，并可以再续2年。房东在这2到4年里，可以无偿占用这笔资金（相当于房租）；租户在付出这笔巨额保证金之后，就无需支付租金。租期结束的时候，租户退还房屋，业主退还保证金（没有利息）。

没有哪个租户可以一次性拿出这么多现金，他们必须到银行贷款。在这种租赁交易中，房东相当于一次性拿回了购房款50%到80%的资金，可以占用2到4年，如果他看好楼市，就会继续加杠杆买房子。

于是，韩国楼市就具有了全球最厉害的杠杆，而这个资金杠杆竟然是租户提供给业主的。

韩国楼市之所以隔几年就出现一次令人大跌眼镜的大牛市，就跟传贳房制度有关。而当楼市泡沫破裂的时候，韩国楼市的跌幅也往往是最大的，因为杠杆率太高、泡沫太大。

有报道说，在首尔就曾有一位房东靠着“出租旧房买新房”的套路，贷来贷去一共买下了280套房子。

韩国为何不废除这种变态的“传贳房制度”？

因为老百姓习惯了，接受了，不想改。这就有点类似美国允许公民持枪一样，虽然代价沉重，但很难改变。

韩国的“传贳权制度”存在了很久，可能跟中国历史上的“典权”、“典卖”等制度有关。它在房地产领域的迅速普及，跟朝鲜沦为日本殖民地、首尔地区迅速城镇化时期有关。

当时大量农村人口涌入城市，但首尔（汉城）房屋有限，业主普遍惜售只愿意出租，所以就出现了“传贳房”这种租赁形态，并被广泛接受。

2001年的时候，韩国曾统计过全国的租房案例，发现三分之二采用了“传贳房”的方式，占全部居住形态的28%。

传贳权也写入了韩国民法典，比如其第303条的规定：“传贳权者支付传贳金，占有他人的不动产，按照不动产的用途使用收益。”

熟悉中国古代、近代经济制度的人应该知道，中国人以前卖房、卖地的有所谓的“典卖”、“活卖”等说法，跟“传贳权”有点类似。只是到后来，这种现象逐步消失了，制定民法典的时候也没有承认这种权利。

了解了韩国的“传贳房制度”，你就会明白，房价的涨跌更多是一种货币现象，其中可使用的资金杠杆的大小，非常关键。

“传贳房”就是一种超级杠杆，如果它在中国出现，一样会大大加剧房价的上涨。

最近，韩国房价之所以大跌，跟韩元持续加息有密切关系。

上图是韩国基准利率的走势图，其右侧的红框，是最近的持续加息，它是韩国房价暴跌的根本原因。左侧的黄框，是持续了8年左右的降息，其中包括疫情之后的大降息，它催生了韩国房价的泡沫。

韩国人口红利、城镇化红利早就终结了，全国人口更是连续3年下跌。截至2022年12月31日，韩国户籍登记居民人口为5143.9038万人，同比减少了0.39%。

韩国的“总和生育率”目前只有0.81。总和生育率，是指一个国家（或地区）平均每对夫妻终身生育多少个孩子。只有达到2.1，才能维持这个国家（或者地区）人口不减少，而韩国已经跌到了0.81，全球倒数第一。

在韩国5100万总人口中，有1000万个单人家庭。不婚、不孕、不育，正成为韩国年轻人的“新时尚”。甚至有媒体预言，这样下去韩国将从地球上消失。

韩国的陆地总面积10.3万平方公里，其中首尔特别市的面积为605平方公里，占全国的0.6%左右；但首尔的常住人口近950万人，占全国的近20%。首尔的总面积只相当于北京六环内面积的27%。

于是，首尔就被人为制造出了“地少人多房贵”的局面。而这，是全球所有大都市的共同秘密。

人们就是喜欢扎堆居住，人少、房价便宜的地方，反而不招待见。

在韩国这种“中小国家”，“一国一城”已经成为规律。比如英国、德国、法国、日本、韩国、墨西哥等等，你几乎想不起这些国家的第二城是谁，也想不起哪个重要的中心不在首都。

全能型首都、一国一城，其结果必然是房价高、万物腾贵，年轻人不愿意结婚生孩子。而且大家在吐槽之余，仍然不愿意去类似鹤岗鹤壁这种地方躺平。

所以，与其说是高房价遏制了生育欲望，还不如说“对大都市现代生活依恋、成瘾”，遏制了生育欲望。年轻人宁愿把空闲时间花在玩手机、打游戏、泡酒吧上，也不愿意承担家庭和生育的责任。

韩国的房价暴跌了，楼市崩盘了，很多人很快意。但问题是，这仅仅是一个货币现象——央行在持续加息。

一旦经济周期逆转，持续加息变成持续降息，房价仍然会飙升。

在中国，我们往往会觉得，每平方米10万、20万的房价太邪乎了，很难涨了。但在首尔的富人区，豪宅动辄每平米几千万韩元。

其实从1945年独立至今，韩元只抹去过3个零。

1945年，第一代真正的韩元诞生，官方当时宣布的固定汇率是15韩元兑换1美元。韩战爆发，迅速摧毁了韩元的购买力，造成了汇率大幅贬值，一度跌到6000韩元兑换1美元。

1953年2月，第二代韩元登场，旧韩元100元兑换1新韩元，货币被抹去了2个零。

不过通胀仍然顽固，货币持续贬值。到了1962年，再次货币改革。第三代韩元问世，旧韩元10元兑换1新韩元，规定125新韩元兑换1美元。

然后，每隔几年韩元就会大幅贬值一次，现在是1273韩元兑换1美元。

而人民币自诞生至今，只搞过一次“币值改革”，抹去过4个零。相比之下，韩元少抹了1个零，但177.62韩元才兑换1人民币。

韩元整体贬值，是超过人民币的。但别忘了，韩国在这个过程中发展成为亚洲第二个发达国家，也部分掌握了核心技术（比如芯片）。

即便经济转型很成功，韩国首都房价还动辄每平米数千万韩元，这是为什么？

房价，更多的是一种货币现象，而跟人口趋势、经济是否升级没有必然联系。

崩盘的韩国楼市，大概率在几年之后，发起新一轮牛市，因为大家对大城市的热爱仍在，“传贳房”这个超级大杠杆仍在，韩国人没有污名化房地产行业，也没有废除超级大杠杆的打算。

虽然楼市崩盘，但韩国2023年5月失业率创下24年来新低，只有2.5%，通胀率下降到了3.3%，经济运行正常。

韩国股市（下图）近期表现至少比A股强劲，楼市的调整影响不大。

据韩国金融投资协会统计，截至2021年底，韩国家庭资产构成中金融资产占比为35.6%，房地产等非金融资产占比64.4%，韩国人的家庭资产结构类似中国，而不是追随美国。韩国不动产占GDP的比重，也是跟中国接近，跟美国差异性很大。

最后总结一下。韩国作为一个成功转型为发达国家的案例，其楼市告诉我们一下几个重要规律：

第一，房价是货币现象，跟货币增速、杠杆长短有关，而跟人口增减关系不大，所谓“房价长期看人口”是扯淡。韩国是儒教文化圈里人口红利最先终结的，但房价依然上涨。近期因为加息下跌了，一旦加息周期终结，未来还是会上涨。

第二，成功转型国家，不一定必然迈向美国式的资产配置方式，韩国人至今保持了不动产占比64%，金融资产36%，中国未来也很难走上美国模式。儒教文化圈对房子、不动产的重视是根深蒂固的。

第三，大城市化是未来城镇化的方向，均衡发展是一个梦。未来的中国，基本上是一省一城，只有少数省份能支撑2个超级城市。马太效应，小城镇崩溃是趋势，很难避免。儒教文化圈的人民，是喜欢热闹、喜欢方便生活的，不习惯自己动手做一切。