原创 张岳
当山顶的石头松动后，山下的湖水可能在不久后泛起涟漪。
5月27日，越秀潮樾府首开去化率96%，接近“日光”；6月12日，海德园A区开盘日光；
6月下旬，越秀潮樾府二批次即将入市，据说价格有惊喜，130㎡全海景南北通透大四房的亮相，再次牵动市场的心弦。
两个热盘紧锣密鼓的入市意味着什么？深圳楼市将有什么大动作？
01
把注意力转向本质
最近市场传出很多救市传闻，深圳会跟进吗？
我想告诉大家的是，政策远没有那么重要，购房最直击本质的逻辑，就是城市的价值，区域的价值，产品的价值。
深圳市场虽然冷淡，但是近期热销盘，日光盘频现，不也是购房者在用真金白银去投票吗？
只要你认可深圳的价值，认可区域和项目的价值，“盘它”就完了。
02
好产品不惧逆势
今年下半年，深圳有哪些项目值得关注？
判断方法无外乎区域、交通、景观、产业、购房圈层、产品力、价格等几个维度。
还有一个更高效，也更具说服力的方法：看看在市场最冷淡的时刻，哪些项目仍然卖得很好。
而上个月接近日光，二批次即将入市的越秀潮樾府就是这样的项目，值得我们重点研究。
先看占位，越秀潮樾府位于宝安碧海，属于大前海规划中，靠近核心圈层的第一外溢梯队。与宝中、大铲湾、桂湾前湾妈湾保持妥帖的距离，既能享受前海核心配套，又与周边社区联合形成更加纯粹的高端住区。
效果图
从交通层面上，项目所处海陆空轨港铁隧七维交通枢纽，拥有更强的外部延展性。周边5条地铁环绕（1、5、11、12、15号线规划中），通过11号线从碧海湾站出发，1站可达机场、宝中，2站到达前海湾。
比邻大铲湾、福永、蛇口三大港，通过沿江高速可达前海核心，未来还可通过穗港深城际高铁（预计2024年建成）出行；还有深中通道、深珠通道等千亿级交通方案，深圳乃至湾区最重磅的交通规划皆位于此。
再看视野，越秀潮樾府位于深圳黄金湾线之上，是18个一线海景住区之一。而且项目二批次中低楼层直享中心园林、一线海景双景观，高楼层享一线无遮挡海景。
这种景观资源在深圳有多贵，同类型景观视野，大家可以参考半岛城邦，开盘价从一期到四期翻了16倍，半岛城邦三期的成交单价早已突破25万/㎡。
最后看购房圈层，在以“金融+科创”为造富主体的时代，越秀潮樾府从来不缺购买力。
如大铲湾企鹅岛的“互联网＋未来科技城”，腾讯计划在这里建设全球总部基地，容纳10万名以科创为主体的员工阵容，建设“六基地一平台”。
如宝中总部基地，深圳农商行、亚太卫星、vivo、中意、怡亚通、鹏鼎、易尚、俊峰等各行各业的上市公司、龙头企业都不约而同来到这里建立总部。
据最新统计，前海三湾注册企业约10.47万家，世界500强投资企业累计达361家；宝安区聚集55家上市公司，资本超十亿企业约25家，1257家“专精特新”企业，数量位居全市各区第一。（数据来源：深圳市前海深港现代服务业合作区管理局，深圳商报，南方PLUS）
越秀潮樾府周边汇聚了全深圳最会赚钱的公司和最会赚钱的人，它将承接这部分人群的居住需求。
6月下旬，越秀潮樾府二批次即将入市，整盘均价约7.43万/㎡，二批次的性价比非常高。
这个价格是什么概念？
对比周边二手房，紧邻项目的华丰前海湾3房单位，5月11日贝壳最新成交单价为9.2万/㎡；玉湖湾3房单位，5月2日贝壳最新成交单价为8.78万/㎡，4月21日贝壳最新成交单价为8.99万/㎡。
再对比周边新房，千万总价就可以在越秀潮樾府一步到位，买入130㎡全海景大四房，未来不用再考虑置换。
而同等价位想买入前海，只能选择前海3+1紧凑型4房，未来还需考虑置换，风险和成本都更高。
前海新房4房价格表，仅供参考
对于深圳买家来说，你可以综合对比视野、占位、潜力和价格，或许你能找到一项两项比越秀潮樾府更优秀的项目，但综合实力比它强的选择，当下市场几乎没有。
03
购房逻辑变了
历经3年的市场调整，深圳市场的购房逻辑也发生了巨大变化。
如今，房地产进入改善时代，深圳市场不缺房子，缺的是带来“美好生活方式”的房子，这类房子即使在深圳仍是稀缺的。
如果你也有相同的感受，你可以去看看越秀潮樾府建面约130㎡户型，它绝对不会令你失望。
建面约130㎡户型图
相比于上一批次的1单元，二批次3、4单元离高速最远，居住更安静，更舒适，中低区无遮挡，拥有最大化的海景视野。二批次加推分布如下图所示：
示意图
而且其中建面约130㎡横厅单位仅60套，该户型设计非常独特，每个房间包括卫生间，储物间都有采光窗，全明设计且全屋南北通透，空气对流有利于保持室内干燥以及空气清新。
样板间实拍图
5面宽朝阳，约14.5米南向超大采光面，即使阴天室内也会比较明亮。次卧阳台与客厅阳台相连，不仅有效扩展卧室使用面积，也将阳台拓宽为约6.6米超大景观面，整个阳台就像一个空中花园。
阳台实拍图
这样的类板楼设计，目前市场仅有高端豪宅才具有条件，同时横厅的设计对于空间尺度要求更高，更为严格，无论是碧海片区还是前海，均无同面积大四房产品。
现在房票、首付、首贷资格都异常珍贵，置换成本极高，买错一套房浪费了首房首贷资格，可能以后再没有改善的机会。
而在越秀潮樾府以千万总价，即可拥有一步到位的全海景大四房，满足二孩家庭的改善需求，没有以后的换房烦恼。
效果图
值得关注的是，除了建面约130㎡户型，越秀潮樾府还有建面约93㎡三房两厅两卫，总价616万起即可上车，与深圳各界行业领袖为邻，更低成本搭乘深圳发展红利快车。
总之，看懂趋势的人已经抢先下手，越秀潮樾府第一批次入市接近“日光”，而更优秀的第二批次产品恐怕会更加一席难求，感兴趣的朋友可以了解详情。
