原创 韬略哥
01
组合拳，拐点来了
近期，国家在宏观政策层面加强了“逆周期调节”，各种利好不断发布，市场出现了积极的变化。
1、政策端
房贷降息了！6月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR均较上一期下降10个基点，1年期LPR降至3.55%，5年期以上LPR降至4.2%。
国务院常务会议研究了“推动经济持续回升向好的一批政策措施 ”，国家在减税降费、加大吸引外资力度等方面都有利好发布。《经济日报》近期的评论建议出台针对楼市的利好，比如降低存量房贷利率、更大力度支持改善性购房、降低二手房税费等。
2、土拍端
春江水暖鸭先知，土拍历来是房企态度的直观体现。近期，核心城市土拍热度颇高。
本月14日北京今年第二轮土拍，3宗地全部封顶成交，平均溢价率15%。无独有偶，13日成都土拍8宗地块吸引报名企业高达112家，数量创历史纪录，最终7宗地块高溢价成交。深圳月底即将开启的第二轮土拍显示深超总一宗宅地限价13.33万/㎡，也刷新了深圳新房限价天花板。
3、需求端
当然，最终市场能否回暖，主要还看需求端是否“买单”。深圳比其他城市更值得期待之处在于，松绑政策赶上了的“特殊”当口。今年7月15日，“715调控”将满3年，这意味一大批拥有深圳户籍的人将“补齐三年社保”，获得在深圳的购房资格，压抑了三年的居住需求有望爆发，深圳楼市的供求关系将发生重大变化。
去年至今，楼市频有利好，但多是“单拳进击”。而这次，深圳楼市，却把政策端、土拍端、需求端三重利好撞在了一起，或将开启深圳楼市的转折点。
尤其刚需、刚改置业的朋友们，最好抓紧抢在“715政策”需求洪流释放之前，会有更大的挑选空间和福利优势。
02
趁此契机，怎么选？
1、顺着楼市价值线
深圳楼市最具价值的两条线，一条是沿着深南大道一路向西，罗湖中心——福田中心——南山中心，昭示着深圳楼市的价值走向。
另一条就是西部海岸沿线，深圳湾——蛇口——太子湾——前海湾，一次次刷新深圳楼市价格天花板。而且这条“蓝线”明显还有延伸的“前途”，有捡漏的机会。
2、顺着市场趋势
小阳春之后，四五月楼市走低，但改善和高端市场韧性明显，90-144平面积段成交占比占据主导，成交占比高达56.9%，而且逆势上升，环比四月还上涨了0.2%。一方面是市场供给的因素，另一方面也是客户需求更倾向于三房及以上的大户型。
这源于深圳换房成本极高，二套房首付至少在5成以上。按58安居客数据，5月深圳新房均价6.1万/㎡，100平的房子首付差两成就要多拿122万，压力不小。再者，本着房住不炒的大原则，楼市修复未来温和企稳，购房需求也必然归居住本质。
因此，大家更倾向直接选择三房及以上户型，“一步到位”无须因添丁而换房。而随着居住属性加强，交通、配套、舒适度等因素，也需在购房时着重考虑一下。
3、顺着大众投票
近期，房地产行业加剧出清，A+H股中已经有35家上市民营房企逼近退市。虽然国家出手保交付，但房产作为家庭“重资产”，客户明显更倾向信赖央国企。
5月深圳新房成交排行前十的房企排名中，绝大部分都是央国企或央国企控股的品牌开发商。其中，华润置地居首，成为网签面积、网签套数“双料冠军”。
楼市承压期，大家精挑细选，有前景、好地段、“一步到位”户型，交通便利、配套齐全、舒适低密、品牌保障的房子才更受市场欢迎，大家越来越倾向用一套房子直接买出满分生活。
03
一套房子，可以实现满分生活吗？
房产既是一种价值资产，也是一种生活方式。
我们当然都想要满分的房子和满分的生活，但难以承受那不太满分的价格，有没有什么项目，能高性价比实现我们的愿望？
5月深圳成交摘冠的华润置地又给出了一份参考答案——云上润府！
1、价值线上的“满分”潜力区
继去年广东省第十三次党代会提出着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”，沿海一线的战略高度和价值前景愈发可期。顺着深圳楼市价值“蓝线”来看，继前海湾之后，宝安的另一个发展极——深圳西部城市中心就处在顺次位置。华润置地云上润府正处其中，占位宝安福海核芯。
6月11日，历时5年的深中通道实现合龙，预计今年11月即将全线贯通。近期，宝安区政府和中山将进一步联手合作，这无疑加速推进宝安双核发展，对西部城市中心片区利好极大。
福海街道叠加大前海、大空港、大会展海洋新城三大高规格战略规划，产业扎实落地，汇聚宝安十四五规划中唯一带深港合作概念片区的深港先进制造业合作区、全市15个重中之重工业项目之一的大族激光智能制造产业基地、深圳战略性新兴产业聚集区环立新湖产业基地、总投资约150亿的平安高科技城，四大千亿产业“四轮驱动”，集萃超4000家高新企业，经济总量居全区前列。
更重要的是，福海目前4-6万/㎡的价格还比较亲民，在深圳楼市的价值蓝线上性价比颇高，无疑是个捡漏的机会。
2、11号线上的“满分”生活圈
华润置地云上润府距离11号线桥头站直距仅约800米，5站到宝中、7站到南山。密接海、陆、空、轨、铁五维交通，出行便捷。
尤其11号线是机场快线，也是西部交通动脉。起于福田，途经南山、宝中，西部城市中心几大价值区域，沿线房价如图一目了然，云上润府比会展湾等片区更近宝中、南山。
相较于会展湾片区，福海的配套也更加完善醇熟，所见即所得，即住即享受。云上润府规划9班制幼儿园，与深圳市福海中学一街之隔，约2公里范围内聚集了10+所幼儿园、小学及中学，教育资源丰沛；位处城市公园群落，毗邻福海足球体育公园，未来规划福海文体中心，富“氧”生活；咫尺近享福海人民医院三甲高质量医疗服务。举步即达品质社区商街，周边大型商业体环伺。
而且，相较于会展湾片区多小户型，华润置地云上润府主打建面约98-135㎡舒阔3-4房户型，正是深圳成交占比的主力区间段，一步到位省去换房成本。
3、片区中的“满分”性价比
华润云上润府容积率仅仅约4.2，在一众容积率5起步的深圳，是极难得的纯粹小高层低密社区，而且户型得房率极高。
建面约98㎡的三房两卫户型，客阳餐厨一体化设计，享受约6米宽阔朗阳台，这个阳台尺度在三房中是非常少见的，而且整体户型使用率最高达83%，大三房至少满足一家四口舒适居住空间，而且未来十年都不会有换房的烦恼。
户型完全以居住体验为出发点，尊重每一个细节，比如在墙体设计上预留S形冰箱位，既让视觉平面更加完整，又不浪费每一分空间。还有儿童房的双飘窗设计，不仅提升采光通风效果，还扩大了景观视野。
建面约132㎡和建面约135㎡的四房两卫户型使用率也在约81-83%，这样的全生命周期户型，可以满足多代同堂、二胎家庭等改善需求，相比起紧凑型的四房，这户型每个空间的尺度都会更舒服。约6-7米面宽奢阔客厅配大尺度阳台，视野开阔；主卧采用小套房设计，预留独立衣帽间梳妆区，极得女主人青睐。
尤其让人心动的是，云上润府单价约4.1万㎡起。对标沙井片区5.2-5.75万/㎡的均价，云上润府价格更香；约4.2低容积率低密舒适；比综合体等项目居住氛围更加纯粹；比起超高层，项目约81-83%的得房率市面少见；而且片区成熟，配套齐全，在售新房不多，二手放量更少，和周边二手房价差倒挂近2万/㎡，对刚需和改善的朋友们来说性价比极高。
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品牌，让满分生活更持久
1、宝安首个润府系列
华润置地同频深圳发展步伐40年，从罗湖幸福里到南山华润城润府，从深圳湾悦府到前海润峯府……华润置地踩着深圳楼市两大价值沿线，为深圳人居带来了一个又一个价值与品质的经典标杆。
润系是华润置地的经典产品系，南山的华润城润府二手房成交价一直领衔片区；龙华的深圳北站超核中心·润府一次次勇夺片区销售冠军；云上润府作为华润置地落子宝安的首个润府系列，5月下旬开盘就受到了市场热捧，353人冻资选506套房，入围比例1：0.69，创下了2023年福海、沙井大片区入围最高比例。
2、华润万象生活物业
华润的品牌力不仅在于保交付和精品质，更在于交付后的持续性物业服务。
今年3月底，华润万象生活物业发布2022全年业绩，营业收入同比增长35.4%，2022年被纳为香港恒生指数成份股。总合约面积3.49亿平方米，其中第三方合约面积高达61.2%，不仅服务规模挺近第一梯队，也充分说明了市场对华润万象生活物业的信赖。
现在，华润置地深圳6月满分生活季活动正在火热进行中，值此华润置地“满分生活季”，值此715政策限期将满，政策端、土拍端、需求端利好爆发前夕，刚需、刚改上车的朋友们抓紧机会，华润云上润府绝对是值得一看的项目。
