兄弟们，很意外，今天地产股暴涨了。

A股这边，万科、金地、华夏幸福、荣盛20多只地产股涨停；港股那边花样年涨超了30%，佳兆业、世茂、融创、合景泰富、中梁涨幅都超过了20%，旭辉、领地涨幅也将近20%。

为啥说意外？因为从楼市和房企的基本面来看，其实还是那个老样子，成交低迷，房价下跌，没啥回暖情况。甚至万科前两天再次被穆迪下调了评级，今天也依旧涨停了，上一次它涨停还是2022年11月29日。

那为啥大涨呢？估计是和两条消息有关。一是曾经在2021年初逆市唱空恒大的瑞银分析师林镇鸿（John Lam）最近突然看好中国房地产了。这个消息是在上周五被报道的，当天港股的地产股就迎来一波大涨。

二是昨天成都时隔近8年全面放开了限购政策，引发了一波政策利好预期。核心城市里面，就剩下北京、上海、广州、深圳四大一线城市和杭州（新房）、天津、西安等核心区仍维持限购政策。其他22个城市都取消了限购。

成都取消限购昨天已经写过了，今天主要聊聊瑞银分析师突然看好中国房地产的事情。

这个突然看好中国楼市的瑞银分析师林镇鸿，曾经在2021年1月，率先逆市把恒大的评级下调，并把恒大的目标股价从14.5港元下调到6港元，降了一大半。

当时他的这个操作就直接震惊了市场，因为当时恒大还并没有大量商票逾期的负面消息，股价还很稳定。而且在研究恒大的19个分析师里面，就他一个下调了评级。

他的这个举动并没有产生啥影响，过了几天恒大股价反而涨了，不少人因此还笑话他。

对于他的这番分析，当时如日中天的恒大也霸气地回应了，说他的预测没有事实依据。

而就在8个月后，恒大债务正式违约，理财爆雷。大家这时候才发现，错怪了位“预言家”。

而恒大爆雷以后，也正式掀开了房价下跌、房企违约的序幕，多米诺骨牌的接力一直持续了3年，到今天都还没有结束。

这3年里，林镇鸿也对中国房地产持悲观态度，但是前两天，他的态度突然转变了。

他说，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，在21个主要城市拥有大量投资组合的房企，他们的股价可能会出现反弹。同时，他还在1月份将龙湖等几家公司的评级上调升为买入。

他还说，过去三年的房价下跌周期导致人们推迟购买，一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会卷土重来。

此外，由于很多房企已停止购地和建造房屋，减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开发商的新房开工量下降58%，远高于同期房地产销售面积37%的降幅。这种去库存可能会使国内住房库存在明年初降至12个月至24个月的水平。

另外他还提到，中国的房地产市场在危机期间比日本更健康，因为中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制。这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。

目前，城中村改造活动正在21个核心城市悄然展开。他预计，到2025年6月房价和新开工量将趋于稳定。

但是他同时还说，今年地产的销售额和房价还会下降，但是跌幅会收窄。他给出了一个预测，今年国内住宅销售面积可能会由2022年的27%跌幅变为7%，新开工率由2022年的39%降幅变成7%；一二线城市的房价可能会下跌10%。

对于这位曾经恒大“吹哨人”的话，大家这次听进去了，还没等明年，地产股现在就开始上涨了，至于能涨多久，先让子弹飞一会。

关于中国楼市的判断，高盛前几天也给过一个预测。不过相对于瑞银，它的预测比较悲观。

高盛认为，中国的房价下跌到2027年3季度才能到底，也就说从现在开始，房价还要再跌3年。

之所以这么说，它是参照了美国楼市。美国房价在2006年的时候达到顶峰，接着就发生了2008年次贷危机，直到2012年房价才触底。

高盛认为，美国的楼市下跌周期是6年，房价跌了40%。而中国的房价是从2021年下半年，也就是恒大爆雷的时候开始下跌的，下跌6年时间，那就是2027年三季度。

除了美国，高盛还给出了日本楼市的数据。日本大约花了15年时间才房价才从90年代地产泡沫的谷底中走出来，要是参照日本，房价下跌时间会更久。