目前楼市之所以比较低迷，一个最重要的原因是，商品房待售面积量庞大，也就是我们说的新房库存量实在太大。原因很简单，原来推出来的房子难去化，但供应量仍然不断增加，库存越积越多是必然结果。当下楼市到底有多难，我们可从楼市库存量对比得到启示：

在2015年那波楼市去库存前夕，全国新建商品房库存面积达到了7亿平米，很多城市的楼去化周期少则几年，多则十多年。而我们目前的新房库存量，截至2023年11月底，已来到6.5亿平米的关口，且大家都知道，目前各城的二手房挂牌量远比那个时候多，所以，综合起来，现阶段楼市的总库存压力不比那个时候小。这也是为什么在过去的一年里，新房销售面积创近8年新低的原因。问题找到了，国家自然不可能不重视，当下要想楼市实现真正企稳，甚至回暖，唯一的办法就是解决库存量过大问题，让供求关系趋于平衡。围绕楼市去库存，国家高层在2023年7月的会议上，提出了适应我国房地产市场供求关系发生重大转变的形势，将适时优化房地产政策，以促进房地产市场健康平稳发展。在这个总基调下，住建部提出了“人地挂钩”的模式，其实就是从供给侧着手，你那里有多少人就供多少地，不能再盲目建房子了，否则，只会堆积更多的库存。除了房地产业务主管部门的举措外，一直操持房地产金融工具、左右市场冷热的央妈、金爸两部门的作用也不容忽视，日前出台的政策颇具针对性，从出台到落地，我们基本也看出了去楼市库存的相关脉络：

央行、国家金融监管总局两部门联合发布《金融政策支持住房租赁市场发展的意见》，全文共计17条，这里面提到包括“引导各类资金有序投放到住房租赁领域”、“金融支持住房租赁市场发展以市场配置为主”、“突出重点、瞄准短板”等内容，特别是“盘活存量房屋”。如果再把央行在部署2024年房地产工作时强调的，加快推进包括保障性住房等在内的“三大工程建设”，以及2023年最后一个月，由国开行等三家政策性银行投放的3500亿PSL结合起来看的话，意味着国家有意重点发展保障住房，以解决新市民、年轻人，中低收入群体的居住问题。

可以说，发展保障性住房，现在是有金融政策支持，有资金支持，至于什么方式也说得很清楚，该新建的新建（销售类保障房封闭运行），但必须要按照市场化配置原则，不可建设过剩，该盘活存量要盘活。地方该怎么做，其实心里已经有数了。而且从目前看，有城市已经拿到了首批资金支持，不仅解决了保障房需求，还打响官方去楼市库存的第一枪。这个城市就是青岛。根据凤凰网房产报道了几个信息点：

1.青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地；2.这个试点贷款首批发放18.5亿元，由国开行等银行发放，支持收购首批存量住房项目7个，房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房；3.央行部署青岛等8个城市开展租赁住房贷款支持计划试点，通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

那么，如何理解这3个信息点，释放了楼市什么重要信号？从这里我们可以了解到，在这8个试点城市中，银行发放的租赁贷款不仅可以用于个人购买租赁房而进行的贷款，还可以用于收购存量房，所以，青岛用租赁房贷款买商品房是符合政策精神的。研究全国楼市的应知道，青岛这两年房价下行比较多，楼市库存量比较大，去化周期长，按照市场化配置原则，这些地方显然不宜再建更多的租赁房了，年轻人住房问题如何解决呢？

按政策，可以通过收购那些没卖掉的库存房。我们可以算一下，18.5亿买2319套商品房，其实一套房也就80万左右，正好是即墨区、城阳、西海岸非核心地段的新房总价，而青岛楼市库存最大的区域基本与这些地方吻合。按照业内的理解，这仅仅是青岛首批买商品房作为租赁房，还有第二批，第三批等等，相信其他7个城市应该也会很快试点落地。效果不错的话，紧接着城市也推广开来。这次去楼市库存战略，明显不再重复上一波楼市去库存，不仅仅是消耗掉库存让楼市供求关系平衡，而还满足了无房人对保障房的需求，可谓一举两得。

说白了，给楼市释放的信号也是明确的：既让商品再房回归市场化，又让无房人住有所居，是完全符合房住不炒精神的。这样看来，促进楼市企稳回暖的目标是坚定的，而且也是可行的，相信随着政策效应显现，市场也会产生化学反应，不过是需要一点点时间而已。

除此之外，楼市又出现一个不寻常信号。这个就是升上热议话题的“城中村改造”。在此之前，很多人都认为，住建部早2019年就宣布将告别大拆大建，未来住房将以修复改造为主。但我们都知道，民间对住房修复改造还是有顾虑，像早些年预制板建造的房子，老旧危房，户型结构差，公共空间少，环保条件差、设施设备老旧且无法改造的房子等等，修缮不能解决根本问题，拆迁的效果更好。更重要的是，当下的楼市经过多方刺激需求端，让大家积极买房，但结果是没什么用。根据机构的数据显示，2023年的新房销售量比2022年还降了许多，全国新房成交面积大概降了1成多，有的城市甚至有2-3成的降幅。所以，楼市急需新鲜的购买力。思来想去，拆迁仍旧是屡试不爽的选择：一来满足了大家对住好房的愿望，二来有利于楼市去库存。有了这样的思想土壤，加上国家提出在超大、特大城市推进城中村改造政策，先行示范区深圳在近期宣布了一项宏伟计划，拟进行城中村改造，涉及该市40%建面、60%的人口，拆迁位列三种改造方式之首，四大优先拆迁范围也创该城历史。

由此我们认为，拆迁不仅没有停止，而且还在以较强力度在推进，深圳样板已出，其他城市呢？还是那句话，只要老百姓有民生需求，开发商有利润目标，对房地产健康平稳发展和经济社会发展有利，怎么做，都不过分吧？