核心内容

成长能力：房地产市场持续低迷，龙湖集团、华润置地等多家房企已通过布局多元化业务，寻找利润增长的第二曲线，2023上半年，龙湖集团、华润置地分别实现净利润139.0亿元及112.7亿元；营收方面，中国恒大、碧桂园、保利发展等6家房企实现正增长。

经营能力：尽管房地产销售环境疲软，但华润置地、万科两房企发展仍较为坚挺，中国铁建亦积极开工去化，地产央国企步入快速发展期；经营流动性方面，拿地总面积Top10房企中共有7家表现尚佳，流动比率数值高于1的临界值。

当前房地产行业的状况，仍徘徊在低迷漩涡中，昔日走在拿地前列的房企，如今财务表现如何？瑞达恒研究院以2019-2023年拿地总面积Top10的房企为研究对象，从各房企的成长能力及经营能力出发，选取已公开披露且具有代表性的财务指标进行解读，以此来评估房企健康度。

从拿地总面积Top10房企2023上半年净利润表现来看，共有4家房企实现百亿规模，龙湖集团以139.0亿元位列榜首，良好的盈利水平，得益于龙湖集团多元化的业务架构。2023上半年，企业运营、服务及其他两大非地产开发业务利润占比增至过半，合计达到58%。RCC工程信息网数据也显示，在2023年开工的项目中，除了住宅这一领域，龙湖集团还陆续动工建设写字楼、酒店等非住宅项目。

为了更好地应对房地产行业的发展困境，除龙湖集团外，多家房企已通过布局多元化业务，寻找利润增长的第二曲线。2023上半年，华润置地净利润为112.7亿元，同比增长10.9%，报告期内企业经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务三大非开发销售型业务净利润贡献占比达42.8%，盈利结构得到持续优化。

营业收入方面，拿地总面积Top10房企2023上半年营收规模达11151.1亿元，同比增长6.7%，具体企业来看，碧桂园、保利发展、中国恒大、华润置地、融创中国及中国铁建这6家房企营收录得正增长，其中碧桂园、中国恒大及融创中国这3家出险房企，通过积极自救化险，全力以赴保交楼，2023上半年营业收入同比增长均超20%。

华润、万科销售业绩逆市企稳，中国铁建积极开工去化

2023年房屋市场持续下行，房企销售情况普遍收缩，去年全年，拿地总面积Top10房企合同总销售面积和总销售额均呈现同比下滑态势，其中合同总销售面积减少24.1%，总销售金额减少18.7%。

尽管房地产销售环境疲软，但尚有部分企业发展较为坚挺。2023全年，华润置地合同销售金额达3070.3亿元，同比增长1.9%，是除中国恒大以外榜上同比增速唯一实现正增长的房企，年合同销售面积虽同比下滑8.3%，但相对其他企业而言，下降幅度较小。万科受到不利市况的波及也相对温和，2023全年合同销售金额及销售面积同比降幅均小于10%，两项数据排名仍是榜上的佼佼者。（注：因中国恒大未公布2023全年销售情况，本部分不予以分析）

从项目建设角度来看，结合RCC工程信息网项目数据，拿地总面积前Top10的房企，过去五年都在积极去化，其中，中国铁建虽然拿地势头并未像传统房企一般强劲，但住宅类开工项目量却是遥遥领先，2019-2023年间共有1349个项目进入主体工程中标/开工阶段，2023年单年也有476个住宅类项目陆续开工建设。

龙湖、保利经营流动性充足，财务基本盘稳健

从2023上半年的资产负债率来看，龙湖集团是榜上唯一一家低于70%的企业，数值为69.61%，除了财报表现优异，龙湖集团还通过提前偿还债务来证明自身稳健的经营能力。2023年12月及今年3月，龙湖集团分别提前偿还了20亿港元的银团贷款和兑付了46.1亿元人民币的商业资产支持专项计划，债务结构得到进一步优化。

经营流动性方面，拿地总面积Top10房企中共有7家表现尚佳，流动比率数值高于1的临界值，其中龙湖集团、保利发展2023上半年流动比率更是高于1.5，短期偿债风险较低。在房地产市场持续承压、产品销售不及预期的大环境下，经营流动性已成为房企健康度的重要体现。

不难发现，在经历行业大浪淘沙之后，华润置地、万科、保利发展、中国铁建等央国企凭借经营稳健、融资畅通等优势，已步入快速发展期，未来随着行业政策的加持及自身积极寻求调整，央国企背景的地产商将成为房地产业的重要支柱。展望2024年及后，房地产行业有望筑底企稳，政策端逐步放开，“降杠杆、降负债”仍是房企经营重点，瑞达恒研究院将持续跟踪、关注房企健康度分析，更多项目信息也可登录RCC瑞达恒工程信息网查询。