2024年以来，浙江省土拍市场表现整体一般，但又不乏优质地块的高溢价成交，经营性用地成交总金额约为1858亿元，同比延续下降趋势。
从月度来看，8月土地市场呈现出以下四个特征：
1. 各城市的低密地块数量增加且成交热度更高。
2. 温州涉宅用地成交规模151万方，连续2个月规模领跑。
3. 滨江集团8月杭州新增2宗优质地块，稳居拿地金额榜首。
4. 招商蛇口时隔一年杭州补仓低密项目，成就8月杭州最高楼面价。
图：2024年1~8月中国房地产企业浙江省拿地权益金额与面积TOP20
数据来源：中指数据CREIS
数据范围：包括招拍挂权益土地及收并购土地
滨江集团继续稳居榜首，权益拿地金额200亿元
8月以来，滨江集团和绿城中国继续在浙江土地市场发力补仓。
滨江集团暂居权益拿地金额榜首，8月补仓运河新城和艮北新城2宗宅地，总价26.9亿元，溢价率分别为36.52%和17.66%。
暂退第二位的建发房产已三个月未拿地，前期所获的6宗涉宅用地将推出5个项目，包括云涌之江、云栖上宸、云湖之城、云城之上和云启钱湾，热门板块的云城之上目前已首开销售。
绿城中国排名第三，权益拿地金额为149亿元。在8月，绿城中国以18.87亿元竞得杭州三塘单元地块，楼面价37485元/㎡拿地，溢价率25.21%，刷新板块地价新纪录。
权益拿地金额TOP20房企中，本土房企占绝对优势，金额占比81.1%，外来房企中仅建发房产和龙湖集团两家企业。但从8月的拿地情况来看，外来房企也在持续关注杭州市场的优质地块，有望在年内补仓。
从房企属性来看，国企/本土城投占据13席，权益拿地总金额为417.6亿元，占比45.8%；民企占据6席，权益拿地总金额为344.8亿元，占比37.8%；混合所有制企业1席（绿城中国）。
宅地成交金额已连续三个月环比上扬，小规模土拍成常态
8月，全省共计成交107宗经营性用地，成交总规模489.4万方，成交面积环比略有减少；成交总金额266.4亿元，成交金额均较上月有明显的增加。
分类型来看，宅地成交依旧占主导，50宗涉宅用地合计成交总金额234亿元，环比增长21.5%。商办用地成交57宗，成交总建面152万方，成交金额仅32亿元，商务金融、零售商业、餐饮、批发市场等各类型地块都有涉及，多数地块的规划建筑面积不超过5万㎡，且四分之三的地块总金额在1亿元以内。
图：2024年8月浙江省经营用地成交情况
数据来源：中指数据CREIS
2024年以来，浙江土拍市场持续低迷，尤其是宅地成交规模远低于2023年，整体土地市场仍表现为小规模出让的常态。
从单月来看，8月宅地成交规模总建面337万㎡，环同比均略有下降，但受地块质量影响出让金规模环比增长21.5%，楼面均价6943元/㎡。虽然宅地成交规模仍处于低位，但已连续三个月维持增长态势。
从平均溢价率走势来看，8月宅地平均溢价率下降至8.97%。当月成交的50宗宅地中有16宗溢价成交，溢价宗数占比约为32.0%，相比上月的溢价占比再度提高。
8月，溢价率最高的地块为滨江集团的运河新城地块，溢价率达到36.52%，最高溢价率较上月有所下降。除此之外，台州温岭横峰板块的保障房地块溢价率为31.03%，这是本月仅有的2宗溢价率超30%的地块。
图：浙江省2023年1月-2024年8月涉宅用地成交规模与楼面均价走势
数据来源：中指数据CREIS
从城市来看，8月各个城市中，温州的涉宅用地成交规模最高，达到151万㎡；金华、杭州和台州的成交规模都超过20万方。
图：2024年8月浙江省各地级市涉宅用地成交情况
数据来源：中指数据CREIS
其中，温州成交的16宗涉宅用地，7宗位于城区范围，较上月明显增加，主要分布在鹿城区、瓯海区和龙湾区；其他辖区范围内主要集中于瑞安、泰顺和龙港等。
温州市场，8月溢价成交的地块仅2宗，其中浙江中楠置业以总价1.99亿元竞得温州市核心片区南门单元A-01地块及A-02地块局部地下空间，楼面均价13386元/㎡，溢价率11.76%，是本月温州市场上最高的溢价率。
金华的9宗涉宅用地分布在下辖县市的东阳、义乌、永康和武义，除海天建设溢价3.72%竞得东阳江北街道地块之外，其余8宗基本为本土城投底价竞得。
杭州成功出让10宗地块，其中市区范围内8宗，另外2宗位于建德和桐庐。
杭州市区范围成交地块的规划总建面33.3万㎡，共计揽金94.3亿元，平均楼面价28313元/㎡，平均溢价率为24.5%。8宗地块中，容积率低于2.0的地块占比高达75%，多宗地块改善特征显著，最终成交热度均较高。
表：2024年8月杭州市区范围涉宅用地成交情况
数据来源：中指数据CREIS
除下沙商住地块底价成交之外（下沙白洋地块位置相对偏远，且外围市场不佳，加之商务自持比例高达30%，因此最终底价成交），其余7宗地块成交溢价率都在15%以上，溢价率最高的为8月29日滨江拿下的运河新城地块，溢价率高达36.5%。
高质地块溢价走高，企业积极补仓
8月，入榜浙江省经营性用地成交金额和楼面均价TOP10的地块主要集中在杭州。尤其是楼面均价前十地块中杭州占了7个，金华占据3个。金华上榜项目为东阳和永康的小面积、低密地块，容积率均低于1.2，且基本为底价成交。
表：2024年7月经营性用地成交金额和成交均价TOP10
数据来源：中指数据CREIS
备注：成交楼面均价地块已剔除规划总建面不足1万方的小面积地块
热点地块：上塘单元地块
8月杭州土拍热度最高便是上塘低密度地块，容积率仅1.2。该地块共吸引了15家房企参拍，最终经过28轮角逐，被招商蛇口以总价13.6亿元竞得，并以41577元/㎡的楼面价创下板块地价近七年以来的最高纪录。
图：上塘单元地块位置图
备注：图片来源于网络
值得关注的是，这是招商蛇口2024年以来在杭州市场竞得的首宗地块，近一年未在杭州公开土地市场补货，导致企业目前在杭的储备货值已基本出清。这宗地块对企业而言，不仅有补仓的需要，更是地块本身质量相对更高。
该地块为5号线善贤地铁口上盖，东侧是上塘河河景资源，距离杭州运河文化源点拱宸桥仅2公里，可打造稀缺的城市低密产品。该地块新房限价56820元/平方米，房地价差约为15243元/平方米，利润空间相对可观。
热点地块：三塘单元地块
三塘板块的两宗地块，临近地铁5号线西文街站，东面临近新天地商圈，一宗容积率1.7、一宗容积率1.8，新房限价均为49970元/㎡。
其中，位于西文南苑北面的三塘单元XC0502-R21-11地块，经过27轮竞价，中天美好集团&海威置业联合体以8.8亿元，楼面价35723元/㎡拿地，溢价率20.51%。
位于锦绣华府南面的三塘单元XC0501-R21-16地块，经过39轮竞价，绿城以18.87亿元，楼面价37485元/㎡拿地，溢价率25.21%。地价已经超过九龙仓·天御，成为三塘板块地价新纪录。
图：三塘单元绿城地块位置图
备注：图片来源于绿城官微
热点地块：东新单元地块
8月13日，在杭州8月的首场宅地土拍中，市中心的东新单元地块经过24轮报价最终被伟星房产以总价17.5亿元竞得，楼面均价36259元/㎡，刷新板块纪录。地块溢价率高达24.15%。
图：东新单元地块位置图
备注：图片来源于网络
东新单元XC0607-R21-10地块，地段相当优越，周边发展成熟，各类配套完善，坐拥东新园地铁站、杭州新天地、华润万家德胜店等多个配套的交通站点和超市、商业综合体，生活较为便利。
东新板块内今年3月刚售罄的棠前嘉悦府平均中签率约20%左右，板块价值的市场认可度高。目前板块内唯一在售的新盘为西房宸樾恒久府，该盘限价同为47000元/㎡，建面约178-210㎡，总价约800-900万元，定位杭州高端改善家庭，8月该项目已入市销售，首开中签率约为23.32%。
结语
8月，浙江省经营用地整体成交规模环比略有减少，但成交金额明显提升，优质地块的数量有所增加，尤其是低密度的改善地块数量明显提高。
以杭州为例，杭州市场8月以来的3次土拍，每次推出的地块数量虽少，但均凭借优异的地块条件实现高溢价成交，可见量少质优的推地模式确实持续推动了土拍市场的高热度。
从拿地企业来看，本土深耕型房企如绿城中国、滨江集团、伟星房产等仍在积极加仓，与此同时，招商蛇口、中铁建等外来房企也在浙江市场补仓拿地，以巩固其市场地位。
9月，杭州市区范围内将出让5宗涉宅地块，规划总建筑面积42.9万㎡， 其中余杭区的北部新城地块和西湖区云谷地块体量和容积率均较高，其他地块体量适中且容积率低于2.0。
图：杭州市区2024年9月供地计划表
在9月，杭州市区范围即将出让5宗涉宅用地，均为各自板块中的优质地块，或将延续一定的市场热度。
