每隔几年，许多物业公司上调物业费收费标准的情况较为常见，它们涨价的理由多是因为物业费政府指导价上调了，所以它们也需要涨价。

笔者认为，在物业服务合同期内，物业公司根据政府物价部门的文件规定主张上调物业费无可厚非，有据可依，合情合理。但是一些物业公司未经合法程序，直接单方上调物业费并确定具体物业费标准的行为，在程序上明显不合法，应当纠正。

也许有不少物业公司会产生疑问：既然政府物价部门出台行政文件，规定物业费要上调，那么我们当然应该遵守政府的规定有权单方涨价，直接确定具体的物业费收费标准，广而告知小区业主即可，难道这也不合法?笔者认为答案是肯定的，因为物业公司单方上调物业费的程序不合法。主要理由如下。

其一，物业公司没有正确厘清其与政府、业主的法律关系，有时混淆了三方之间的法律关系。

就物业费具体的收费标准而言，物业公司依法必须根据政府物价部门制定的指导基准价及幅度范围来收费，因此其与政府物价部门之间的法律关系是被指导与指导的行政关系。但是，由于物业费的具体收费标准必须经过物业公司与业主协商一致后，约定在物业服务合同里，因此物业公司与业主同时形成了民事合同的法律关系。在物业服务合同期限内，当政府物价部门上调物业费政府指导价时，物业公司此时不能直接依据该行政指导行为单方变更其与业主早已签订的物业服务合同中关于物业费具体标准的约定，因为尚无法律明确规定民事合同一方有权根据政府指导价直接单方变更民事合同关于定价的约定。笔者认为也不应有这样的法律规定，否则必将导致行政权力随意干涉民事权利的乱象，社会经济秩序必将紊乱。

其二，物业公司单方涨价的行为违反了我国现行相关法律和规范性文件的规定。

当前，国内物业公司向业主收取的物业费分为两类：一类是按照行政府指导价标准收取。另一类是按照市场协商价收取。对于按照政府指导价收取物业费的物业公司，《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)第七条第一款规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”由此可见，即使政府物价部门上调了物业费政府指导价，物业公司仍然必须在政府指导价规定的基准价和浮动幅度范围内与业主协商确定或变更具体的收费标准，经双方协商一致后才能再约定在物业服务合同里。

此外，根据我国《合同法》第三条的规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”以及第七十七条第一款的规定:”当事人协商一致，可以变更合同。”在物业服务合同履行期间，即使政府物价部门上调了物业费政府指导价，物业公司想要涨价，依法仍必须与业主协商一致，以确定具体的收费标准，而无权单方直接涨价定价。否则明显违法违规。

那么，在物业服务合同期内，当地方政府上调物业费指导价时，物业公司应当怎样操作才能合法涨价呢?笔者认为除非此前签订的物业服务合同另有约定，否则物业公司只能依法与广大业主或业主大会、业委会平等协商确定具体的上调标准。因为双方之间的法律关系是民事合同关系，双方必须按照《合同法》的规定协商一致变更物业服务合同的内容，行政机关也无权干涉该民事合同的变更行为。