核心提要：
一、参拍家数少，整体或理性
二、地价预测、热度分化
文/好地研究院 方晓泉
12月30-31日，上海2024年土拍收官战——第8批次集中出让将进行。7宗地块总起价164.8亿元。
现场竞价时间安排
一、参拍家数少，整体或理性
好地研究院预测，本批次土拍的整体热度不会特别高，房企出价仍会保持理性，不会出现加预期抢地的局面。
原因在于：
第一，本次参拍家数相对较少，仅13家。7宗地块平均报名家数仅2.6家，最多的也只有4家。
第二，拿地不加预期，或是在定价上保持谨慎以快速去化为首要目的，或是在项目方案上提高货值。可以从已经出让的不限价地块得到印证：
保利外滩序BOUDN88，今年7月拍地时溢价率达到21.2%，楼面价达到88462元/㎡，彼时业内预期房价会达到13万，但本月项目开盘，推出所有房源，均价12.7万低于预期。
华润越秀中能建的杨思地块，溢价率达41%，预期售价10.5万起，高于周边项目（新杨思上园联动价9.9万）。但由于地块规划了高低配，利用低密产品的稀缺性拉高均价，提升了项目的利润预期。
二、地价预测、热度分化
据了解，本批次参拍房企依然以央国企为主，整体出价理性。但也不乏有出价积极的民企和新面孔出现，可能会是搅动局部市场的不确定因素。好地研究院仅基于理性的判断，结合各地块报名情况，预测5宗地块（报名数大于1家）的结果，预计徐汇、长宁、奉贤地块热度高，宝山2宗地块热度略低，具体如下：
1、徐汇龙华宅地：地块的优缺点都很明显，地铁下穿是最大的影响因素，严格来说算不上徐汇滨江的地段，预期房价15万较为合理，按照5%利润率要求，合理地价在11万，即溢价率在22%左右。
2、长宁天山宅地：地块体量小、考虑到长宁区土地和新房供应稀缺，其中环内的位置，对比紧邻外环的新长宁西郊地块的联动价11.8万，预期房价可以看到13万。按照5%利润率要求，合理地价在8.8万，即溢价率在24%左右。
3、宝山淞南商住地：地块性质为商住，商业建面1.87万方（占比15%），预计低溢价成交（溢价率低于5%）。
4、宝山淞南纯宅地：地块素质一般，周边城市界面较一般，以老小区和钢铁厂为主，与三湘海尚太贴近增加方案难度。板块新房断供多年，参考二手房，合理房价预期在6.5万，考虑到该地段项目的去化预期不高，按照8%的利润率，合理地价不高于4万，即溢价率在15%左右。
5、奉贤新城宅地：地块紧邻地铁、学校和商业的优质地段，龙湖·观萃的热销是本次地块热度较高的直接原因，按房价4.4万、8%的利润率，溢价率或达20%左右（地价2.4万）。
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附：地块介绍
地块分布图
1、徐汇区S030501单元N06-22地块
子地块指标
本案交通便利，一公里内有 3号线漕溪路站、11号线上海游泳馆站、11 号线12号线龙华站，23号线在建。快速路有内环高架路、龙吴路、龙华西路、天钥桥路。
教育资源：盛大花园小学、龙华小学、龙华中学、南洋模范中学
医疗资源：周边 3km 内有龙华医院、第八人民医院第六人民医院。
商业：周边 1.5km 内有龙华会街区、徐汇日月光绿地缤纷城等
大型公共空间：龙华广场、徐家汇体育公园
文化体育设施：上海游泳馆、上海体育场、朵云轩艺术中心
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
2、长宁区W040602单元F1-09地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通2号线北新泾站250 米，周边有 12 条公交线路。快速路有北虹路(中环线)、天山路、新渔东路、双流路。
教育资源：适存小学，上海市延安中学，上海延安实验初级学校，天山中学，北新泾第二小学
医疗资源：同仁医院、北新泾社区卫生服务中心
商业：申亚时代广场、缤谷广场、西郊百联
大型公共空间：哈密公园
文化体育设施：洛克公园(北新泾)
地块规划图
地块实景图
地块位置图
3、宝山区N12-0402单元K1-11地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通 18 号线(在建)通南路站 0.2公里，轨道交通三号线长江南路站 1.2公里,周边有 151路、1611 路、宝山 88 路、502 路等公交线路。快速路有逸仙路高架、长江西路、江杨南路。
教育资源：东方剑桥幼儿园、淞南实业幼儿园、上海市长江第二中学、上海市宝山区淞南第二小学等
医疗资源：上海市第二康复医院、宝山区淞南镇社区卫生服务中心
商业：保利悦活荟、海伦精致生活广场
大型公共空间：淞南公园
文化体育设施：宝地博绣荟文体园、上海玻璃博物馆
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
4、宝山区N12-0402单元D1-04地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通 3号线长江南路站 1.9 公里周边有7条公交线路。快速路有逸仙高架路，长江西路，江杨南路，外环高速。
教育资源：长江幼儿园、上海市长江第二中学、吴淞二中、上海市宝山区民办益钢小学、上海市宝山区淞南中心校
医疗资源：上海市皮肤科医院、上海市第二康复医院
商业：祥腾生活广场
大型公共空间：淞南公园、泗塘公园、上海玻璃博物馆
文化体育设施：汉森活动中心
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
5、宝山区BSP0-0801单元134-01、02a4-04地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通3号线铁力路站1.1公里，周边有5条公交线路。快速路有逸上海绕城高速、同济高架路、川公路、铁力路、友谊路。
教育资源：上海大学附属宝山外国语学校、上海城建职业学院、宝山华曜实验学校
医疗资源：上海中冶医院
商业：上海宝杨宝龙广场
大型公共空间：上海宝杨宝龙广场
文化体育设施：宝钢体育中心
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
6、奉贤区奉贤新城10单元17-02地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通5号线奉贤新城站0.3公里，周边有 13条公交线路。快速路有金海公路、南港路、光迎路、文雅路、文耀路。
教育资源：奉贤中学附属初级中学、奉贤中学附属小学、金海幼儿园
医疗资源：上海交通大学附属第六人民医院(南院)
商业：百联南桥购物中心、龙湖天街、上海南桥国际广场
大型公共空间：上海之鱼公园群、浦南运河公园、五一公园、市民公园
文化体育设施：九棵树艺术中心、奉贤博物馆、南上海体育中心(待建)
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
7、滴水湖核心片区DSH-09单元084街坊08A-02地块及银飞路、香果路部分地下空间、08B街坊08B-01、10街坊10-01地块
子地块指标
本案交通便利，距轨道交通 16 号线临港大道站约 100 米,周边为临港大道枢纽站，100米左右有1077 路、1078 路、临港 10 路、临港11路、临港 12路、浦东 29 路、申港3路等多条公交线路。快速路有临港大道、沪城环路、铃兰路。
教育资源：华东师范大学附属浦东临港幼儿园、华东师范大学附属浦东临港小学、上海中学东校、上海市临港实验中学
医疗资源：上海交通大学医学院附属第六人民医院
商业：港城新天地
大型公共空间：南汇新城星空之境海绵公园、上海海昌海洋公园
文化体育设施：上海天文馆、耀雪冰雪世界、中国航海博物馆
地块规划图
地块航拍图
地块位置图
