根据最新的南京规划,南京1个中心城区、3个副城、9个新城、29个新市镇的市域城镇体系已经基本成型,不过大家平时更多关注的还是最核心的中心城区,也就是跨江双主城这个部分,那么三大副城呢,今天我们就简单聊聊,谁又更强一些呢?
空间尺度与体感以传统的老主城新街口为中心基准点,六合城区与之直线距离在32km左右,溧水城区在48km左右,高淳则远至77km,和芜湖在一个纬度上。显然在与主城空间的亲密度上,三者有着较为明显的差距。
实际的体感距离也确实如此,从新街口到六合雄州站,全程地铁需要1小时14分钟,开车是40分钟。
同样到新街口,溧水是1小时44分钟,开车是52分钟。地铁比六合多半小时,开车多10分钟。
直线距离层面高淳明显远得多,不过实际表现却比预想的要好一些,比如地铁最快需要1小时48分钟,开车最短需要1小时11分钟。并没有比新街口到溧水多出很多的时间。地铁只多了4分钟,开车多了20分钟。
这可能是因为,虽然高淳的距离更远,但地铁S9的走向明显更加笔直,站点间距更大,尤其是跨石臼湖那段,因此速度能够提得上去,反而弥补了一些距离上的劣势。注意以上说到的开车时间,均为不堵车情况下的理想值,仅供参考。
不过这里面有一个需要注意的点,路程时间是一个方面,但当下溧水和高淳与主城区之间并没有真正的快速路,因此为了高效的保持沟通,开车的话,常常需要走高速,而高速目前是有收费站的。
虽然前不久针对这个问题,对高淳溧水做了半价处理,但这一块的硬性成本依然是存在的。而且也因为这个费用,使得心理层面上与主城始终存在更为明显得距离感,难以消除。
所以通勤效率上六合优势明显,与主城的融入感要强得多。如果住在副城,平时在主城市区上班,六合与南京主城的时间尺度相对更容易让人接受,基本上属于1小时生活圈。
城市开发策略城建发展方向上 ,六合始终围绕滁河两岸以及老城,不管是龙池、六合新城,还是现在的新城二期以及未来的六合西站枢纽经济区,全部都挨着原老城,因此发展总体较为均衡,新城与老城的配合上也更加的密切。
而且六合有个特点,每个阶段只主推一座新城或板块,擅长汇聚力量单点突破,每次开发的区域都对规模有所克制,摊子铺得都不算很大,分寸把握得刚刚好。所以龙池板块、六合新城一期完成度都非常高,很快就完成了主要功能的塑造,现在已经是人口较为充沛的区域了,完全没有半吊子的感觉,为后续的进一步发展提供了坚实的底层基础,下盘很稳,这一点比很多地方都要强。
这也是六合这几年商业体出现爆发式增长的主要原因,老城与各大新城始终保持非常密切的互动,功能互为补充,并不割裂。
同时每座新城都与水元素密切相关,龙池板块是龙池湖+滁河湾,也有人将那里称之为半岛,六合新城也是滁河元素,同时内部公园遍布,人居环境十分突出。
目前正在重点打造的六合新城二期在这方面就更有想法了,除了水元素,还首次将灵岩山纳入进了城市框架之中,相当令人期待。
不过高铁站来的有些晚,也因为这个原因,此前城市扩张的速度稍微慢了一拍。不过也不亏,事实上也吃到了晚一步开发的后发红利。六合西站的规格达到了4台10线,比南京周边很多城市的现有的高铁站都要高。
上图:在建中的六合西站
比如当前的扬州东站、滁州站、镇江南站都是2台6线的规模,镇江站是5台11线、马鞍山站是2台12线等(部分未来会扩建)。之前布局的溧水站也不高,都是2台6线的规格,江宁站和仙林站更低,都是2台4线,所以晚一步也有晚一步的优势。
溧水是老城在中间,然后两头同时朝相反的方向发展,北边是柘塘新城,与禄口机场有着非常密切的产业联动,还加入了空港会展功能。南边是城南中心,在城市尺度上拉得明显更大,可见志向不小。不过其向北扩张的范围较大,框架拉的很宽。
个人认为这个规模,短期内单靠溧水或有些吃力,要想达到规划中的样子,或需要较长时间。溧水站是溧水的一个交通优势,溧水站到南京南最快只需要15分钟,效率很高。不过2013年通车后,相应的高铁新城却一直没有跟得上,开发强度不够,优势功能没有得到最大化利用,稍有些可惜。
上图:溧水站与周边
溧水城内也有一干河、中山河穿城而过,不过可能河流较窄,打造的是另一种风格。其实溧水对湖泊更加情有独钟,比如城南的幸庄水库、北部的三山湖等,规模也都不小,环境也很好。
溧水主要针对湖区做了比较多的打造,城市风格上与六合可以说有着明显区别。另外城南那一块与文旅的融合度较高,结合城隍庙(无响水镇)、无想山等倒是挺有特色。
高淳受制于距离以及较为局限的硬件条件,比如地铁S9在高淳境内只有两站,地铁列车也更短,只有3节车厢,运量也更小(六合S8和溧水S7都是4节车厢)。城内地铁资源的缺失,对于高淳的城市建设而言,显然动力有些不太够。但高淳主打慢城,又在固城湖边,环境确实是高淳的一大特色。
也因为水系纵横,公园同样较多,比如泮池园、宝塔公园、人民广场、濑渚洲公园等。
优劣势GDP方面,不进行比较了,因为江北在统计层面发生了变化,六合区现有的GDP实际上并不完整,被剥离掉了好几个街道,而这些被剥离掉的GDP数据纳入进了江北新区。我之前提到过,在没有更改统计方式前,其最早在2016年GDP就已经破千亿了,但是现在被扒的只有六百多亿,显然不能反映出六合的真实水平。鉴于此,GDP这块我就不细聊了。
个人认为,三大副城各有千秋。溧水在文旅和产业上较为突出,城南的城隍庙这两年很吸睛、柘塘新城聚集了一批整车汽车制造厂,汽车主题的属性越发强烈,规模也不小。区位上与主城的互动性因为距离的关系,还有待提升,又缺乏高效的快速通道。同时很早就配备的溧水站,没有好好利用起来,稍有些错过了时机。目前来看木桶效应比较明显,有的地方非常突出,但有些方面又确实弱一些。
高淳环境优势十分突出,利用固城湖的景观资源,整体城市的打造还是很有想法的,尤其是湖边大片的低密度住宅。高校资源倒是三个区都有,溧水采用的是分散模式,高淳倒是更像大学城,全部都集中在地铁团结圩站附近。单纯从居住的角度来说,尤其是养老这个方面,还是挺好的,未来或可以多从休闲、文旅、度假的角度进行提升。
六合更像是六边形战士,滁河穿城而过,整个六合都给人一种宜居江南之城的感觉。产业上新能源、数控机床等也表现突出。交通就更方便了,江北快速路将整个江北都串了起来,过江也越来越方便。在三大副城中,未必每个指标都是最优秀的,但六合显然更稳更综合,与南京东西两条科技创新带的联系和互动也更加直接频繁。
同时在人居、环境、交通、产业、成本等核心指标中实现了一种平衡,对人口的吸引、产业的聚集都很有帮助。距离南京主城太近成本高,太远又不方便,而六合刚刚好。在建的第四代大学、主推的产学研一体化、在建的六合西站、刚刚通车的328国道宁扬交界至龙池互通段改扩建工程横梁先导段、即将通车的仙新路过江通道等,每一个都是一个催化剂,在当下以及未来的几年时间里推着六合往前冲。