2019年，鹤岗因几万元一套的房价成为了网红城市。大约从那时起，东北地区相对低廉的生活成本逐渐进入人们的视野，许多人对“价格”的观念和经验首次受到了冲击。

其实早在2017年，笔者无聊时在某房产APP上闲逛，就已经发现了鹤岗这个“神奇”的地方。那时在这个APP上，县城的二手房挂牌信息还很稀少，而鹤岗作为地级市，大量的挂牌信息和APP上较为详尽的介绍，其房产价格的高低规律又能与地图上的地理位置分布相对应，让笔者确认了鹤岗房价信息的真实性。

没想到的是，两年后，鹤岗真的火了。随后，人们分析着鹤岗房价极低的原因，大部分人把它归结为“气候寒冷、产业凋敝、人口外流”，并认为这可能只是一个极端的个例……

笔者当时的想法只有一个：鹤岗房地产的现在，就是全国一线城市以外绝大多数地区房地产的未来。

这么想的原因很简单。鹤岗产业凋敝和人口外流并不是全国独一份，也不是最严重的。鹤岗是资源枯竭型城市不假，但鹤岗人均GDP在全国地级市中排名倒数第83，也就是说鹤岗后边还有82个城市，他们的房价为什么没有成为网红？根据人口普查数据，鹤岗2010-2020年间人口减少的幅度为16%，仅在黑龙江省内就有9个城市比鹤岗降幅大，而且，“人口减少”和“人口外流”是一回事吗？

关于“鹤岗的现在，全国的未来”这一想法，笔者本来只局限在房地产这一方面。但是，近一段时间，网络上出现了“东北是全国的体验服”这一言论，比笔者原先的想法还要激进。

这种说法有多少合理性呢？我们可以从经济发展、日常生活、社会观念三个角度分别讨论一下。

2022年，东北三省人均GDP分别排名全国第19、第27、第30，整体处于中下水平，且增速也处于全国最慢一档。但从东北的工业经济来看，辽宁的石化、冶金和装备制造，吉林的汽车，黑龙江的矿产资源和农产品加工，这些行业的终端都是国家所需要的，关乎国计民生的产品。

拉动经济有三驾马车：固投、消费和出口。说实在的，这三样目前东北是一个都不占。

先看出口。对于省份来说，这里指的是对外贸易和对国内其他地区的贸易。在国内贸易方面，东北自然是内部大循环不可或缺的环节之一；但是在对外贸易方面，东北就显现出劣势了。2022年，东北三省对外全部是进口大于出口，三省出口额合计仅约0.46万亿。而同年，山东的出口额为2.04万亿，江苏为3.48万亿。

本来，东北并不是一个在自然地理上封闭的地区，她的东面是日本海，南面是渤海。但是，外东北尤其是海参崴的丧失，使东北失去了日本海的出海口。利好环渤海地区的中日韩自贸区，十几年来推进缓慢。而与东北陆上相邻的国家，蒙古和俄罗斯远东人口稀少，朝鲜又闭关锁国。种种因素，对东北外贸的畅通造成了严重阻碍。

消费方面没什么可说的。居民有了收入，才会去消费，而目前东北地区的人均可支配收入是全国平均值的87%。

在固投上，东北的人均固投也是低于全国。近些年来，国家在西部尤其是西南地区持续大手笔投资，修基建，上项目，大大提升了西南地区的经济增速。而东北由于发展较早，是有工业底子的“共和国长子”，也有基建基础，所以近年来在固投上以修修补补为主。甚至在不久之前，东北还长期扮演着对外支援者的角色。

那么，其他地区的经济增长会步东北后尘吗？

还是从三驾马车来分析。对外开放是我国一直以来贯彻的方针，全国各地都在积极完善交通体系网，打通与外界的交通障碍。比如在2022年，广西投资700多亿的平陆运河就正式开工，将区内的江河水系与北部湾打通，广西的货物可以不再绕道广东直接出海。当然，出于地理因素所限，有些地方在对外交通方面，对比其他地区始终会处于相对劣势。

在消费上，还是那句话，有收入就有消费。如果未来地域收入差距难以缩小，低收入地区人口仍旧持续外流，就会对该地区的经济增长极为不利。

最大的问题出在固投上。有些地区现阶段的经济增量依靠投资盲目暴力拉升，但项目后续却因为种种原因运行不下去，或者根本就是投资出一个空壳，这类地方未来的风险就很严重了。今年以来，一些地区已经曝出了严重的地方债问题，经济增长陡然失速。反而东北因为近年来固投不高，危险系数较低。

所以，我国不同地区未来的经济增长不能一概而论。那些具有区位优势的地区，债务状况良好的地区，或以长三角和珠三角为代表的、形成完善产业链的地区，仍会是我国未来经济增长的引擎。其实在过去，正是这些地区的崛起，对东北在计划经济时代遗留下来的僵化的国有企业形成竞争，并完成了超越。

对于东北自己，还有一个重大的外界变数，那就是朝鲜正常化和中日韩自贸区的确立。如果真能实现，对东北的外部经济环境将是一个巨大改善，甚至有可能使包括辽宁在内的环渤海地区在经济上赶上长、珠两个三角。但这就不是东北自己所能控制的了，需要静待国际形势的变化。

说“东北是全国的体验服”，更有可能的，是日常生活和社会观念上的变化。

这里主要依据的观点，就是全国生育率走低、人口下降对社会带来的影响。人是社会的基石，我们总说经济发展会带来社会观念的变化，其实人口结构对社会观念的影响，更为深远。

东北贯彻计划生育政策极为彻底，数十年来，一直保持着极低的生育率。“4-2-1”的家庭结构，在东北是普遍现象。对今天的影响就是，三省的老龄化率处在全国第一梯队。根据第七次人口普查数据，辽宁以17.4%的65岁以上人口位居全国老龄化最严重省份，黑龙江和吉林则分别位列第6和第7。

一个地区人口逐年减少，要么是本地居民不愿生育，要么是人口持续外流。东北三省常住人口比户籍人口少500万左右，相较其近1亿的人口总量，流失比例不高，尤其低于中部一些人口流出大省。东北人口减少的主要原因，还是自身生育率低，人口流出只是次要因素。

所以， “人口外流”只是“人口减少”的子集，两者不是一回事。一些误认为东北人口减少最快，是因为其流失率全国最高的人需要注意了，如果一个地区的户籍人口生育率持续走低，那么一旦外来打工人口回流，这里的人口形势将立即向东北看齐。

人口减少就势必会影响房价。房地产既然作为商品，其价格的大趋势就取决于供需关系。买的人多就涨，人少就降。一时的限价、资本的炒作等其他因素，在供需关系的根本性变化面前，长期来看都是无力的。我国人口下跌已成定局，在几十年的尺度上看，所有省份都无法维持现有的人口规模。这也是全国各地房地产必定步东北后尘的原因。当然，一线城市由于其巨大的吸引力，可能降幅会稍缓一些。

近几十年来，房地产已经成为了很多中国人的信仰。人们似乎想象不出一个月工资能买好几平米房子的社会，会是什么样子。于是，当鹤岗这座位于东北地区东北部的城市，陡然出现在人们眼前的时候，人们不敢相信，难以理解。

有的东北朋友可能觉得我们虽然房价低，但是收入也低啊！其实在我国山海关以内的大部分地区，尽管房价高，但收入一样低。

房价下跌会带来什么变化？经济冲击？市场通缩？这些宏观情况，要根据房价短时间内跌幅是否剧烈，是所谓“软着陆”还是“硬着陆”来决定。这里不讨论这些，只看房价下跌完成后的微观个体。

当普通人背上沉重的房贷时，看着银行的还款进度表，没有人敢失业。即使面对公司“996”和上司同事的欺压，也只能选择忍受。而当人们不再为房贷束缚三十年的时候，便更有勇气为自身的利益发声，活得更有尊严。同时，自然会把钱花在其它的消费场所。损失的房地产GDP，会从其它的消费端补回来。

假如发生了通缩，全国物价会不会向东北看齐？其实这个并不会，而是要具体看是哪种物品，并同样要看其供求关系。西瓜产地的西瓜，即使当地经济发达，价格也高不到哪去。在北方买产自南方的保质期短的蔬果，价格就不可能低，即便农村乡镇也是一样。

还有一个体现客观变化的实例就是黑龙江的高考分数线。黑龙江省理科一本线从2014年的529分，一路狂降到2023年的408分；二本线更是降到了287分，江湖人称“反卷先锋”。在一些高考内卷十分严重的地区，甚至打出了花钱办理东北高考移民的广告。许多东北人从未想过，自己的户口竟然有朝一日有此等待遇。而黑龙江分数线降低的原因，没有别的，就是适龄高考人口的减少，这同样可以看成“供需关系”。

在其他的社会观念方面，首先男女平等会取得长足进展。东北是目前我国男女平等较好的地区，这点在出生性别比上就有明显体现。随着全国范围内一孩、两孩成为普遍，不论男女，人们都更加重视下一代的教育。一两代之后，重男轻女的现象将在国内大规模消失，扫进历史的垃圾堆。

人与人之间的关系也会发生变化。大家庭规模会缩小，亲戚数量减少，社会个体“原子化”程度加深，许多人不再有亲生的兄弟姐妹，部分地区仍然保有的宗族社会可能会解体。而人们的自我意识会提高，社会对“异类”的生活方式会更加宽容。

当然，我们也不能忽视人口结构变化带来的问题。如果你去坐东北的公交车就会发现，一车车都是老年卡。东北的养老金缺口靠自己是根本堵不上的，只能接受国内其他地区的调剂。而当全国老龄化都很严重的时候，又该如何调剂呢？

总之，说东北是全国的体验服，要分情况、分地区来看。经济上，我国目前仍是发展中国家，有巨大的提升空间，一二线城市和内陆部分地区都有着丰富的活力和新的可能。但在日常生活和社会观念上，尤其是房地产上，东北确实能为国内其他地区提供现成的参考。

最后要问的是，相比于真实的东北，人们心目中的“东北”是什么样子？

许多人也许带着某种幸灾乐祸的心理在调侃如今的东北。有人追求精英生活，即使他现在过得很苦，但却有改善生活的充足的自我动力。对于一二线以下的城市，他不屑一顾。也有人比较佛系，物质要求比较低。可是结婚生子的需求摆在那里，高昂的房价摆在那里，周围人的压力也逼迫着他不得不踽踽独行。这些人心中，都有一个看得见，却摸不着的“鹤岗”。

那么，你认为东北这个体验服怎么样？想公测吗？想早日玩正式服吗？