桂悦东晓，到底是不是坑？

桂悦东晓第二栋已经拿到了新的预售证，马上要开，众有人问：楼盘到底是不是坑？

是不是坑，从来没有一概而论，都是要从多方面解读产品，海珠今年新房大乱斗，光开发商越秀就有四五个新盘上市，晓岗公园的桂悦东晓，大元帅府的滨江潮起，广纸新城的熙悦江湾，大干围的江湾潮起，更别说还有高一档的豪宅琶洲樾华樾，外面友商也虎视眈眈，中建天钰、绿城馥香园、中建天翠，保利在琶洲南以笋价吸客，今年海珠战况超级激烈，是有史以来最激烈的一次。 今明两年，海珠还有至少16宗土地待推，有琶洲的，也有广纸临江的，还有翠城西，翠城东地块，在海珠真的有越来越多的选择，前提是手里握碰上大几百万。

从产品角度去理解，哪些是好盘？

产品的维度很多，配套是一个，小区配备大花园是一个维度，户型是一个维度，密度是一个维度，地铁交通也是评价维度，这6个方面若全部顶级，那就是六边形战士。

上面说的是正面的维度，还有负面的因素呢，是不是有大的不利因素？譬如临近高压站线路（江泰里遇到的）、大垃圾中转场，大马路超六七十分贝的噪音，等等。 先说产品角度，翠城西和翠城东都算好盘，因为地铁近商业有，好学校也有，特别是翠城东会有大花园。 为什么说翠城西好，这里是第二个燕语堂悦，燕语堂悦有的她举案齐眉，更加好的的使用率会更高。

翠城东好不好？占地大，翠城东就没有缺点， 纯改善。

从价格角度去理解，哪些是贵价盘？

说价格我们要说市场，现时海珠卖得好的盘依然是燕语堂悦和中海大境，这些全新盘并未给他们带来太大冲击，中建天钰你说户型好嘛，也没有卖多好，熙悦江湾迟迟不敢开，受限于地理位置，去桂悦东晓的人也没有那么多。大多数的买家还是觉得他们贵。 如果既贵，销量又不太好的产品，会有什么连锁后果？

在激烈的市场竞争中降价（这里不是说市场完了，是高开低走了），买家不接受，不可能不降，一直摆在那里不动吗？领导本来把土地价格调低了，有点利润就卖，大家都好，但吊着卖，注定跑不起量。

高开低走，就把开盘先进的坑了。

甚至可以预见，中建天钰开盘是12楼起售，11楼甚至8楼9楼都算是不错的楼层，他推出来价格一定会低的，但我觉得还是需要实质性的低价。

实际上海珠那些楼面价3.2万/㎡左右拿回来的地，以5万/㎡价格开，是最合理的，开发商利润有，买家有空间也会开心。以5.5万/㎡以上开，开发商最开心，因为大把利润。

在这一点上，保利做得好很多，虽然不是正式的吹风，琶洲南这边开始说7.5万-9万的，以他产品的素质来看，这个价格不贵，而且与TOD拉开了很大的价差，TOD后期14万+贵价买入的业主，麻烦来了。

综上，把两个维度标准代入一下，就知道桂悦东晓是不是坑了？你们心里的答案是什么呢？tell me.

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