在讲天河新地之前，我们先插播最近两天广州楼市的交易情况，这张表是广州贝壳二交易数据，元宵节以后，看房量、成交量一直向上冲冲冲，数据表现非常靓眼，看房人数成交量创下很高的高点了，接下来的3月还会有更高，这没有任何疑问。

今年刚开始就很强，5月、6月也不会平淡，所以广州全年二手情况会很不错，量能给价格带来好消息，有量起势才有价格的稳定。

但看天河珠城成交情况，目前仍不理想，最近有暴某某大V又要暴雷啦，不是因为天河最近降得厉害，其实今年便宜不多，只是轻微新低，但因为长时间价格没复苏，大V的长期现金流出了问题，才会暴雷，不是说最近房价有大降，没有的事。虽然我们希望珠城再降一点（我们一直这么说），性价比高一点，从此跌价告一段茖，珠城最晚下整，当然也应该是他最晚稳定的。

慢慢修复技术形态！

所有一切要等金融城的新房价格出来，共治出一个合理上下阶梯关系，保利发展，这回全广州都要看你脸色了。

价值体系重估落定，现时天河发展重心就在金融城，大量密集的红色商业推出，大量住宅配套建立在智谷片区，2025年重点在这里。

海珠推了14宗宅地，荔湾推了16宗宅地，天河也有16宗宅地，但天河更有33宗商服用地，产业是天河的主题，随之而来才是基础设施，人才密度，居住配套。

一眼望去，全是商服，密集的点在金融城和智谷。

来广州不太久的年轻人，可能不会再去关注天河北等，他们会把精力集中在智谷片，我们来看看新天河会带来哪些住宅。其他只需记住商业仍然集中金融城起步区、东区和智谷片。

天河区起步区 AT091002地块 007 140地块，6.6 至6.9的容积率，这其实跟珠江新城中区很多二手小区一样高。“天空城市”，只是因为价格高，涨势猛，故意被忽略。汇峰、月岛轩、誉峰、领汇都是这样。不同点在于金融城这里是全新产品，使用率更高，景观更好，所以大家又重新忽略，故意忽略。

天空城市，有时也被视为生态友好型城市的象征，利用高空资源减少对地面的影响，实现可持续发展。

新与旧之间还是不同的，特别是珠城大多是2008年前后的房子，在17年之后，无论是建筑技术，园林设计，还是户型设计，装修设计都有长足发展，科学给人类的生活带来深远的影响，完全包括在房地产方面，特别是智能技术的发展，现在的房子越来越舒适，我们是建议以旧换新的，就算是拥有超多物业的大佬们也有必要把资产置换更新。

地铁车陂南站周围三块地，总建筑体量达33万平方，至少有2500套住宅新产品，都能望江，配置也齐，只是有点吵。有缺点的。

天河区起步区 AT091002地块，容积率5.9，同样的配方。所以面粉厂这类的地块为什么稀缺？因为各个方面的条件都属顶级，不能把这些产品想得很便宜，只能说对比性价比。若珠城二手20万，这里16万，你说哪个有性价比，其实都不用说出来，心里都懂，每个人的心里都住着一个小天使。

目前，TH08地块已挂牌，是今年度广州第三拍，第一拍在是海珠大元帅府以南，越秀拿下，第二宗为陆居路地块，保利国置拿下，现为第三宗，起始总价66亿，折合单价2.88万/㎡，成本极低，大把利润。

为保利国有房企的利润率，领导做了大是的事。

合景臻溋名铸和珠光金融城壹号这中间一块地，原业主省石油公司，同样的一线望江，建筑面积8万平方米，这是块顶级靓地，售价会很贵，但不要去学鹏瑞壹号，那是卖给二傻子的，保利的价格出来，这里就有好戏看了。

虽然起步区和东区很多红色商业地我们跳过了，但沐陂半岛这14宗商务用地我们不想跳过，环城高速和车陂涌包围的这块半月型的荒地林地，重新开发吸引产业入驻，这是实事好事，更多的企业进入创造更多GDP收入。

黄村保养场，也在环城边上，广园快速和铁路以南200多米，待调整的一块宅地，不上不下，地块不大，刚需产品。

黄村地块，曾撤回过，原宏创装饰城，1.82万平方米的占地面积，2.8万平米方建筑面积，3.2的容积率，地块较小，离黄村地铁过超过900米，只能说还行，除了学校这里总比天河润府那边好，这里有现成的商场，给黄村增加一些刚需。

天河智谷片区广棠，目前天河最大力发展的一个板块，拍得越多，改变越快，牛奶厂小，但天河智谷会有很多牛奶厂，你说牛奶厂价格会不会回来？稳住才是胜利。

清华湾区学校西面，远离大马路，TH32TH33两块地占地面积5.58万平方米，建筑面积16万平方米，容积率3，离未来的19号线700米，终于出现一块不错的地。

价格不会便宜，西面保利天瑞800米，天瑞配备了省实，东面又配备了清湾，这一片价格不便宜，产品又比金地天河峯睿好很多，预期6.5万/㎡左右吧。

世界大观片区，保利天汇南面的地块，看保利天汇的时候，很多人担心前面会有住宅小区，其实天汇就是一个刚需盘，略带改善，疯狂的市场无形中拔高了他。

占地5.758万平方米，建筑面积9万平方，容积率2.5，一个小湖泊。

产品远比天汇更好，这一块因为受限于岑村机场，都有限高，但如果密度地，小区内的空间就大，居住舒适度就起了了，这一片产品越来越让人眼花缭乱了。

大观路以东AT1003083、 AT1003084地块（广东电视台），黄村包括天汇、观樾都离地铁远，因为这块地在保利天汇一期更南边，所以离地铁站缩短至600米，相当给力了！

占地3.228万，建筑面积8.53万平米，平均容积率2.65，可以归类为较好的产品，加大关注力度。

天河智谷片区小新塘 AT1003043地块（大观村融资地块）、 AT1003093地块、 AT1006008地块，TH37就在前面地块的南面，只隔一条小马路，评价如上。

大观路以东 AT1003008地块（世界大观四期），在更南，地铁更近，评价仍如上。

本宗地是今年广州第四拍，起始部价10.47亿，楼面单价4.6万/㎡，比观樾便宜了5000多，本月31日有结果，未来售价会相似。

天平架公交站场，规划待调整，我们等规划局的公示，公示出来了就代表一两个月后要上拍了，6号线无缝连接，一站换3号线，区位优势明显，占地面积2万，可能的建筑面积8万，四栋楼吧，准备好，我觉得这块地不错。

建材上元岗地块，这个地块，前一阵我们讲过。

凤凰农工商地块，刚需。

AT0101018地块（佳信地块），刚需。这些地都在天河较北边，不是发展方向上，但对于周边的改善或者上车，这是他们所需要的。

16宗地，确实很累，但好在讲完了，明天是讲番禺区还是白云区？黄埔的宅地都是要靠旧改的，土拍并没有什么地。

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